# 村屋裝修先查乜？合法範圍、運料、排污同屋頂

> 村屋裝修先核對物業文件、合法範圍及現況，唔能因為有天台、花園或外牆就假設可隨意加建。問價前要交代運料通道、泊車、樓梯、排污及屋頂狀態；滲水或舊改動亦應先查原因。各村屋、樓層及地契情況不同，網上同區案例不能代替本單位嘅專業核對。

Updated: 2026-10-19
Author: Homore 編輯 · Homore 數據及工程編輯團隊
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村屋裝修先核對物業文件、合法範圍及現況，唔能因為有天台、花園或外牆就假設可隨意加建。問價前要交代運料通道、泊車、樓梯、排污及屋頂狀態；滲水或舊改動亦應先查原因。各村屋、樓層及地契情況不同，網上同區案例不能代替本單位嘅專業核對。

呢頁唔係法律意見，亦唔會話邊間公司好。**買樓前、開工前**都先對返下面嘅清單；涉及結構或者可能超出限制，要先問註冊專業人士同當區地政處。

## 重點速覽

- **村屋係咩**：新界豁免管制屋宇一般指位於新界、循《建築物條例（新界適用）條例》（第 121 章）獲豁免嘅屋宇；小型屋宇政策下嘅村屋（俗稱丁屋）亦包括在內。
- **豁免有三個條件**：不得超過 3 層、高度不超過 8.23 米（約 27 呎）、有蓋面積不超過 65.03 平方米（約 700 平方呎）。
- **超出就失效**：令屋宇超逾指定高度或有蓋面積等嘅加建、改建或小型工程，足以令豁免失效，屋宇會變成違例建築物。
- **細小設施有清單**：冷氣機金屬架、地面一層保安捲閘、天台開放式棚架等，屋宇本身有豁免而設施符合規格，可以保留或加建，無須地政總署或屋宇署批准。
- **僭建申報計劃開放到 2027 年 3 月 31 日**：2011 年 6 月 28 日前建成、風險較低嘅僭建物可以申報，每個申請 $600，已申報嘅每 5 年要做安全檢驗。
- **水、污水、廢料**：更改內部供水系統要水務監督書面許可；冇公用污水渠嘅村屋普遍用化糞池；用政府設施棄置裝修廢料要先開環保署帳戶，堆填區每公噸 $200。

## 開始前，先核對呢三件事

- 整理圖則、業權及現有加改紀錄，逐項標示未能確認嘅部分。
- 現場確認車輛可到位置、搬運距離、樓梯及廢料外運方法。
- 屋頂防水、外牆及排污工程分開報價，寫清勘察、責任及所需程序。

## 村屋嘅豁免限制：3 層、8.23 米、65.03 平方米

| 條件 | 限制 | 依據 |
| --- | --- | --- |
| 層數 | 不得超過 3 層 | [屋宇署](https://www.bd.gov.hk/tc/safety-inspection/ubw/UBW-in-new-territories-exempted-houses/index_ubw_nteh_intro.html) |
| 高度 | 不超過 8.23 米（約 27 呎） | [屋宇署](https://www.bd.gov.hk/tc/safety-inspection/ubw/UBW-in-new-territories-exempted-houses/index_ubw_nteh_intro.html)、[地政總署小冊子](https://www.landsd.gov.hk/doc/tc/small-house/Building%20NT%20Exempted%20Houses_c.pdf) |
| 有蓋面積 | 不超過 65.03 平方米（約 700 平方呎） | [屋宇署](https://www.bd.gov.hk/tc/safety-inspection/ubw/UBW-in-new-territories-exempted-houses/index_ubw_nteh_intro.html) |

呢三個係**屋宇本身**要守嘅豁免條件。地政總署小冊子講明，任何建築工程展開之前，應先向當區地政處領取豁免證明書；冇領證而擅自施工就屬違例，屋宇署有權根據《建築物條例》第 24(1) 條下令清拆。冇豁免證明書而建成嘅村屋亦屬違反契約條款，地政總署可以發警告信並送土地註冊處註冊（俗稱「釘契」）（[地政總署](https://www.landsd.gov.hk/doc/tc/small-house/Building%20NT%20Exempted%20Houses_c.pdf)）。

所以裝修前第一件事：問業主或者睇文件，條屋有冇豁免證明書同完工證（或不反對入住書）。冇嘅話，問題比裝修大得多。

## 邊啲工程會令豁免失效？

| 情況 | 官方點講 | 依據 |
| --- | --- | --- |
| 屋宇變高或變大 | 加建、改建或小型工程令屋宇超逾指定高度或有蓋面積等，足以令豁免失效，屋宇變成違例建築物 | [屋宇署](https://www.bd.gov.hk/tc/safety-inspection/ubw/UBW-in-new-territories-exempted-houses/index_ubw_nteh_intro.html) |
| 三層屋再加一層，或者起到四層或以上 | 屬屋宇署對新界豁免管制屋宇僭建物嘅首輪取締目標 | [屋宇署執法政策](https://www.bd.gov.hk/tc/safety-inspection/ubw/UBW-in-new-territories-exempted-houses/index_ubw_nteh_enforce1.html) |
| 圍封天台搭建物 | 覆蓋面積多於主體建築物有蓋面積 50%，屬首輪取締目標 | [屋宇署執法政策](https://www.bd.gov.hk/tc/safety-inspection/ubw/UBW-in-new-territories-exempted-houses/index_ubw_nteh_enforce1.html) |
| 冇豁免證明書 | 施工前未按條例取得豁免證明書嘅建築物，屬首輪取締目標 | [屋宇署執法政策](https://www.bd.gov.hk/tc/safety-inspection/ubw/UBW-in-new-territories-exempted-houses/index_ubw_nteh_enforce1.html) |
| 僭建物上再加建 | 附建喺僭建物上嘅違例伸建物（例如喺僭建天台搭建物上再加招牌），屬首輪取締目標 | [屋宇署執法政策](https://www.bd.gov.hk/tc/safety-inspection/ubw/UBW-in-new-territories-exempted-houses/index_ubw_nteh_enforce1.html) |

**純室內裝修**（唔改結構、唔令屋宇超出上面三個限制）：呢次核對嘅政府頁面冇另外列明要申請。但拆承重牆、改露台或樓板呢類結構改動，應該先請教註冊結構工程師——地政總署小冊子亦要求新建村屋嘅關鍵構件由註冊結構工程師或註冊專業工程師監督。

## 細小設施：符合規格就唔使批

屋宇本身係依照 1987 年前有效嘅豁免準則興建，或者已按第 121 章領取豁免證明書，而設施符合官方規格，下面呢類細小設施可以保留或隨時加建，無須經由地政總署或屋宇署批准（[屋宇署](https://www.bd.gov.hk/tc/safety-inspection/ubw/UBW-in-new-territories-exempted-houses/index_ubw_nteh_green.html)、[地政總署小冊子丁部](https://www.landsd.gov.hk/doc/tc/small-house/Building%20NT%20Exempted%20Houses_c.pdf)）：

| 設施 | 官方規格 |
| --- | --- |
| 支承冷氣機嘅金屬架（要有防滴水設計） | 由外牆伸出不超過 750 毫米；不得由露台或簷篷伸出 |
| 地面一層嘅保安捲閘／摺閘 | 凸出部分由外牆伸出不超過 300 毫米；捲閘要設不少於 600 毫米闊嘅活動門逃生 |
| 無頂蓋、無圍封嘅開放式天台園藝棚架 | 容易拆除；總覆蓋面積不多於 5 平方米；高度由天台地台起計不超過 2.5 米 |
| 電錶箱（只適用於地面一層） | 固定於外牆；不超過 1.2 米乘 1.6 米；凸出部分不超過 0.38 米 |

唔符合規格就係僭建，屋宇署會採取執法行動。完整清單睇[屋宇署小型環保及適意設施](https://www.bd.gov.hk/tc/safety-inspection/ubw/UBW-in-new-territories-exempted-houses/index_ubw_nteh_green.html)。

## 僭建申報計劃：開放到 2027 年 3 月 31 日

- **幾時**：申報期由 2026 年 4 月 1 日起至 2027 年 3 月 31 日止，為期一年。
- **邊啲可以申報**：2011 年 6 月 28 日前已建成、風險較低或違例情況較輕、而且唔屬「首輪取締目標」嘅僭建物，例如由村屋外牆伸建嘅廣告招牌、圍封不超過 50% 嘅天台面積。
- **邊個提交、幾錢**：業主委任嘅適任技術人員或註冊專業工程師，透過屋宇署電子系統提交；每個申請要繳 $600 行政費用。
- **申報之後**：署方唔會即時取締已申報個案，除非結構變得有明顯危險；業主要每 5 年安排一次安全檢驗，每次亦要繳相關行政費用。
- **已經喺 2012 年申報過**：唔使重新提交申報，但要跟返每 5 年安全檢驗。
- **唔申報**：未申報嘅僭建物，屋宇署會逐步採取執法行動。

資料來自[政府新聞公報（2026 年 4 月 1 日）](https://www.info.gov.hk/gia/general/202604/01/P2026040100639.htm)同[屋宇署執法政策頁](https://www.bd.gov.hk/tc/safety-inspection/ubw/UBW-in-new-territories-exempted-houses/index_ubw_nteh_enforce1.html)；申報同檢驗嘅詳情可以向屋宇署查詢。想裝修先搞清楚條屋有冇可申報嘅僭建，再同師傅傾工程範圍。

## 供水、污水、廢料：村屋裝修三個常見位

| 項目 | 官方點講 | 依據 |
| --- | --- | --- |
| 供水 | 根據《水務設施條例》第 14 條，除非水務監督已書面許可，否則任何人不得建造、安裝、更改或拆除內部供水系統；水務署亦設新建村屋供水嘅電子申請 | [水務署](https://www.wsd.gov.hk/tc/customer-services/application-for-water-supply/index.html) |
| 污水 | 冇公用污水渠嘅鄉郊地區，化糞池系統是小型村屋普遍採用嘅方法，要適當維修同經常清除淤泥；設有化糞池或排放洗濯污水應向環保署申領牌照（已接駁公用污水渠則無需）；處置不善可被檢控；附近有公用污水渠，環保署可通知接駁 | [環保署村屋污水排放指南](https://www.epd.gov.hk/epd/sites/default/files/epd/tc_chi/environmentinhk/water/guide_ref/files/guide_wpc_dv_txt.pdf) |
| 裝修廢料 | 用廢物處置設施棄置建築廢物前必須開立帳戶；堆填區每公噸 $200、篩選分類設施 $175、公眾填料接收設施 $71；承辦 100 萬元或以上工程合約嘅主要承判商要喺 21 日內開專用帳戶 | [環保署建築廢物處置收費計劃](https://www.epd.gov.hk/epd/misc/cdm/b5_scheme.htm) |

加廚房、加浴室會增加污水同供水嘅改動，所以報價同工程範圍要寫明有冇改喉、改渠、改化糞池。水電煤邊啲要持牌，睇[水電煤工程攻略](/guides/shuidian-mei)；舊傢俬同廢料點出路，睇[舊傢俬、床褥點棄置](/guides/jiujiasi-qizhi)。

## 防水：消委會提醒要寫清楚

消委會提醒，報價單內應列明防水工程嘅位置、所採用嘅防水物料、防水層嘅高度及提供防水滲漏測試（[消委會](https://www.consumer.org.hk/tc/shopping-guide/tips/2020-tips-renovation)）。村屋嘅屋頂、露台同外牆都係防水位，逐個位問清楚，唔好淨係接受「防水一項」。

## 報價單點問：村屋版 5 句

1. 呢份報價有冇包運料入村？貨車入唔入到，要唔要人手搬、搬幾遠、點樣計錢？
2. 裝修廢料點運走？有冇包建築廢物處置費（堆填區每公噸 $200，用政府設施要先開環保署帳戶）？
3. 天台、露台、外牆嘅工程，會唔會令樓層、高度或有蓋面積超出豁免限制？可唔可以書面確認？
4. 防水寫咗邊度、咩物料、做幾高、有冇滲漏測試？
5. 水喉、電掣、化糞池或排污有冇改動？邊個持牌人做、邊個負責申請？

運料、人手搬運同車程冇統一收費標準，所以要逐間問，再用同一張清單並排比較，睇[報價點樣比較](/guides/baojia-bijiao)；隱藏收費睇[隱藏收費 8 大伏位](/guides/yincang-shoufei)。

## 相關攻略

- [水電煤工程攻略：邊啲要持牌](/guides/shuidian-mei)
- [舊傢俬、床褥點棄置](/guides/jiujiasi-qizhi)
- [鄰居裝修滋擾攻略：嘈、整爛嘢點處理](/guides/linju-zhuangxiu)
- [門牌號數點裝？村屋點申請](/guides/menpai-haoshu)
- [石油氣罐攻略](/guides/shiyouqi-guan)
- [裝修合約要寫咩？簽約前條款清單](/guides/zhuangxiu-hetong)

## 常見問題

### 村屋裝修要唔要向政府申請？

視乎工程。屋宇署指，令屋宇超逾 3 層、8.23 米高或 65.03 平方米有蓋面積等指定限制嘅加建、改建或小型工程，足以令豁免失效；細小設施只要符合官方規格，可以保留或加建而無須批准。純室內裝修呢次核對嘅政府頁面冇另外列明要申請；涉及結構，應先請教註冊結構工程師。

### 丁屋最多起幾高、幾多層？

屋宇署同地政總署資料：新界豁免管制屋宇不得超過 3 層、高度不超過 8.23 米（約 27 呎）、有蓋面積不超過 65.03 平方米（約 700 平方呎）。

### 村屋天台搭花棚得唔得？

屋宇本身有豁免，而且係無頂蓋、無圍封、容易拆除嘅開放式園藝棚架，總覆蓋面積不多於 5 平方米、高度由天台地台起計不超過 2.5 米，屬官方細小設施清單，無須批准。圍封嘅天台搭建物覆蓋面積多於有蓋面積 50%，係屋宇署首輪取締目標。

### 村屋有僭建，仲可以申報嗎？

可以，申報期到 2027 年 3 月 31 日。只限 2011 年 6 月 28 日前建成、風險較低而唔屬首輪取締目標嘅僭建物；每個申請 $600，已申報嘅每 5 年要做安全檢驗，唔會即時被取締，除非結構變得有明顯危險；詳情可以向屋宇署查詢。

### 村屋排污要點處理？

冇公用污水渠嘅鄉郊地區，化糞池系統係小型村屋普遍用嘅方法，要適當維修同經常清除淤泥；設有化糞池或排放洗濯污水應向環保署申領牌照（已接駁公用污水渠則無需）。處置不善可被環保署檢控；附近有公用污水渠，環保署可以通知接駁。

### 村屋裝修廢料點棄置、要俾幾多？

用廢物處置設施棄置建築廢物前必須開立環保署帳戶。堆填區每公噸 $200、篩選分類設施 $175、公眾填料接收設施 $71；承辦 100 萬元或以上工程合約嘅主要承判商要喺 21 日內開專用帳戶。

## 參考資料（2026年10月核對）

- [屋宇署｜新界豁免管制屋宇的僭建物（簡介） — 引用內容：新界豁免管制屋宇定義（循第 121 章獲豁免、俗稱丁屋）；不超過 3 層、高度不超過 8.23 米、有蓋面積不超過 65.03 平方米；超逾指定高度或有蓋面積等嘅加建、改建或小型工程令豁免失效](https://www.bd.gov.hk/tc/safety-inspection/ubw/UBW-in-new-territories-exempted-houses/index_ubw_nteh_intro.html)
- [屋宇署｜小型環保及適意設施 — 引用內容：設施清單同規格；符合規格可保留或隨時加建，無須地政總署或屋宇署批准；唔符合即屬僭建](https://www.bd.gov.hk/tc/safety-inspection/ubw/UBW-in-new-territories-exempted-houses/index_ubw_nteh_green.html)
- [屋宇署｜對新界豁免管制屋宇僭建物執法 — 引用內容：首輪取締目標（四層或以上、加建樓層、超出豁免規定、圍封天台搭建物多於有蓋面積 50%、冇豁免證明書、僭建物上嘅違例伸建物）；申報計劃重啟、每 5 年檢驗；未申報者逐步執法](https://www.bd.gov.hk/tc/safety-inspection/ubw/UBW-in-new-territories-exempted-houses/index_ubw_nteh_enforce1.html)
- [地政總署｜興建新界豁免管制屋宇須知（2024 年 9 月修訂） — 引用內容：施工前向當區地政處領取豁免證明書；冇領證屬違例，屋宇署可根據第 123 章第 24(1) 條下令清拆；違反契約條款可「釘契」；T2 合資格人士同註冊結構工程師／註冊專業工程師監督；完工證／不反對入住書；小型環保及適意設施規格同前提](https://www.landsd.gov.hk/doc/tc/small-house/Building%20NT%20Exempted%20Houses_c.pdf)
- [政府新聞公報｜重啓新界豁免管制屋宇僭建物申報計劃（2026年4月1日） — 引用內容：申報期 2026 年 4 月 1 日至 2027 年 3 月 31 日；2011 年 6 月 28 日前建成、非首輪取締目標；每個申請 $600；唔即時取締已申報個案；每 5 年安全檢驗同行政費用；2012 年已申報者無須重新提交](https://www.info.gov.hk/gia/general/202604/01/P2026040100639.htm)
- [水務署｜申請供水 — 引用內容：《水務設施條例》第 14 條，內部供水系統嘅建造、安裝、更改或拆除須水務監督書面許可；新建村屋供水電子申請](https://www.wsd.gov.hk/tc/customer-services/application-for-water-supply/index.html)
- [環境保護署｜村屋污水排放指南 — 引用內容：冇公用污水渠嘅鄉郊地區化糞池系統普遍；維修同清除淤泥；水污染管制條例牌照（已接駁公用污水渠無需）；處置不善可被檢控；附近有公用污水渠可被通知接駁](https://www.epd.gov.hk/epd/sites/default/files/epd/tc_chi/environmentinhk/water/guide_ref/files/guide_wpc_dv_txt.pdf)
- [環境保護署｜建築廢物處置收費計劃 — 引用內容：使用設施前必須開立帳戶；堆填區 $200、篩選分類設施 $175、公眾填料接收設施 $71（每公噸）；100 萬元或以上工程合約主要承判商 21 日內申請專用帳戶](https://www.epd.gov.hk/epd/misc/cdm/b5_scheme.htm)
- [消費者委員會｜裝修貼士 — 引用內容：報價單應列明防水工程位置、物料、防水層高度同滲漏測試](https://www.consumer.org.hk/tc/shopping-guide/tips/2020-tips-renovation)