# 大廈大維修攻略：招標門檻、業主投票同防圍標

> 大廈要做外牆、喉管等大維修？按現行《建築物管理條例》，大型維修工程採購一定要招標，業主大會要過半數，仲要有 5% 或 100 名業主親自投票。附邀請標書數目、開標見證、申報利益同「招標妥」。

Updated: 2026-10-23
Author: Homore 編輯 · Homore 數據及工程編輯團隊
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大廈大維修，用嘅係全體業主嘅錢。按民政事務總署[《建築物管理條例》指南](https://www.buildingmgt.gov.hk/file_manager/tc/documents/bmo2024/A%20Guide%20on%20Building%20Management%20Ordinance%20%28Cap.344%29_tc.pdf)，如果工程主要係修理、更換、保養或改善**公用部分**，而**採購價值除以單位總數超過 $30,000**，就屬「**大型維修工程採購**」：一定要招標，業主大會要過半數通過，仲要有**業主人數 5% 或 100 名業主（以較少者為準）親自投票**。

## 三種大額採購

| 類別 | 點樣界定 | 要點 |
| --- | --- | --- |
| 第 1 類 | 超過 $200,000 | 要招標 |
| 第 2 類 | 超過過去三年平均年度開支 20% | 招標＋業主大會過半數決定 |
| 大型維修工程 | 公用部分工程，價值÷單位數超過 $30,000 | 招標＋業主大會＋親自投票門檻；唔可以用「續聘現任供應商」豁免 |

資料：民政事務總署指南第十章。單位總數唔計車位（除非全部單位都係車位）。

## 邀請幾多份標書？

民政事務總署[《供應品、貨品及服務採購工作守則》](https://www.buildingmgt.gov.hk/file_manager/tc/documents/bmo2024/CoP%20on%20Procurement%20of%20Supplies_Goods%20and%20Services.pdf)：

- 超過 $10,000 但不超過 $200,000：最少向 **3 名**潛在供應商發出招標。
- 超過 $200,000：最少 **5 名**。
- 管委會委員同負責人唔可以索取或接受同投標有關嘅利益。

市建局[招聘工程承建商](https://www.brplatform.org.hk/tc/how-to-rehab/building-rehabilitation-workflow/appointment-of-works-contractor/procure-works-contractor)頁亦摘要：所有標書要喺最少 **3 名管委會委員**見證下同時開啟。

## 業主可以點把關？

1. **先請顧問**：廉政公署[《樓宇維修實務指南》](https://bm.icac.hk/static/Sample-Documents-Building-Maintenance.pdf)建議先定顧問服務範圍，再由顧問擬工程標書；招標文件加入**誠信及反圍標條款**。
2. **先定評標準則**：市建局[「招標妥」自助工具手冊](https://www.brplatform.org.hk/f/upload/13750/DIY_Tool_Kit.pdf)要求開標前確立標書文件同評標準則，並經業主大會或管委會議決。
3. **親身出席**：代表投票唔計入親自投票門檻；會議紀錄要分開列明「親自投票」同「由代表投票」票數。
4. **睇文件**：法團要保存採購文件同申報文件最少 6 年。

## 唔跟規定會點？

指南指，大型維修工程合約如果冇遵行必要規定（招標、業主大會決議、親自投票門檻），業主可以藉業主大會決議廢止合約，或者向法庭申請命令；但廢止前應先了解賠償等後果。

## 個人單位要配合乜？

大維修通常同[強制驗樓](/guides/qiangzhi-yanlou)一齊做。外牆搭棚期間，冷氣機、窗、露台都可能要配合；你單位入面想順手換窗或者整露台，可以先同顧問傾。業主之間點分擔，就要睇[大廈公契攻略](/guides/dasha-gongqi)嘅業權份數。

## 相關攻略

- [強制驗樓攻略：收到通知點做](/guides/qiangzhi-yanlou)
- [樓宇維修資助攻略：仲有邊啲計劃、點申請](/guides/zizhu-jihua)
- [大廈公契攻略：裝修前要查咩](/guides/dasha-gongqi)
- [石屎剝落攻略：裂紋鋼筋外露點分](/guides/shishi-boluo)
- [消防安全指示攻略：舊樓要改咩](/guides/xiaofang-zhishi)

## 常見問題

### 咩叫大型維修工程採購？

民政事務總署指南指，採購主要關乎修理、更換、保養或改善公用部分，而採購價值除以單位總數超過 $30,000，並非清潔、保安或物業管理服務。

### 大維修一定要招標？

要。大型維修工程採購必須以招標承投方式進行，唔可以用續聘現任供應商嘅方式豁免。

### 親自投票門檻係幾多？

最少業主人數 5% 或 100 名業主（以較少者為準）親自投票；代表所投嘅票唔計入。

### 要邀請幾多份標書？

採購價值超過 $200,000 嘅合約，工作守則要求最少向 5 名潛在供應商發出招標。

### 點樣減低圍標風險？

廉政公署建議喺招標文件加入誠信及反圍標條款；市建局「招標妥」要求開標前先訂評標準則並經業主會議通過。

## 參考資料（2026年10月核對）

- [民政事務總署｜《建築物管理條例》（第344章）指南（2025年6月） — 引用內容：第1類、第2類大額採購及大型維修工程採購定義；$30,000 門檻；5% 或 100 名業主親自投票；續聘豁免不適用；保存文件 6 年；廢止合約](https://www.buildingmgt.gov.hk/file_manager/tc/documents/bmo2024/A%20Guide%20on%20Building%20Management%20Ordinance%20%28Cap.344%29_tc.pdf)
- [民政事務總署｜《供應品、貨品及服務採購工作守則》（修訂版） — 引用內容：最少 3 名／5 名潛在供應商；不可索取或接受與投標有關利益](https://www.buildingmgt.gov.hk/file_manager/tc/documents/bmo2024/CoP%20on%20Procurement%20of%20Supplies_Goods%20and%20Services.pdf)
- [市區重建局 樓宇復修平台｜招聘工程承建商 — 引用內容：採購規定撮要；標書須最少三名管委會委員見證同時開啟](https://www.brplatform.org.hk/tc/how-to-rehab/building-rehabilitation-workflow/appointment-of-works-contractor/procure-works-contractor)
- [廉政公署｜樓宇維修實務指南 — 引用內容：聘任顧問及承建商程序；招標文件誠信及反圍標條款範本](https://bm.icac.hk/static/Sample-Documents-Building-Maintenance.pdf)
- [市區重建局｜「招標妥」樓宇復修促進服務自助工具手冊（2026年7月） — 引用內容：招標前確立標書文件及評標準則並經業主大會或管委會議決](https://www.brplatform.org.hk/f/upload/13750/DIY_Tool_Kit.pdf)