# 大廈公契攻略：裝修前要查邊啲條款，點樣攞副本

> 公契係業主、經理人同發展商之間嘅私人契約，列明公用部分、業權份數同管理規定，對後來買家都有約束力。教你喺土地註冊處點樣攞公契副本，裝修、合併單位、天台平台前要睇邊啲條款。

Updated: 2026-10-24
Author: Homore 編輯 · Homore 數據及工程編輯團隊
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**公契**係大廈業權共有人、經理人同發展商簽訂嘅私人契約，訂明公用部分、各業主嘅專用部分、每個單位嘅**不可分割業權份數**，同埋好多管理規定。民政事務總署[《建築物管理條例》指南](https://www.buildingmgt.gov.hk/file_manager/tc/documents/bmo2024/A%20Guide%20on%20Building%20Management%20Ordinance%20%28Cap.344%29_tc.pdf)指，公契對後來嘅買家同樣有約束力，任何一方都唔可以單方面修改。

## 公契決定咗啲咩？

| 內容 | 對你嘅影響 |
| --- | --- |
| 公用部分 | 邊啲位係全體業主共有（例如結構、升降機、外牆、樓梯） |
| 專用部分 | 邊啲位係你獨有，例如有啲單位連天台或平台 |
| 不可分割業權份數 | 大部分情況下決定你要交幾多管理費、維修費同投票權 |
| 管理規定 | 例如物業內可否飼養動物等 |

指南亦指，《條例》附表 1 指明嘅部分（例如地基、柱和樑、升降機、花園、會所）屬公用部分；想確定自己大廈嘅範圍，就要睇公契。一手樓買家亦可以喺售樓處免費閱覽公契或公契擬稿，見一手住宅物業銷售監管局[《買家須知》](https://www.srpa.gov.hk/files/pdf/notes-to-purchasers/SRPA_booklet_202502.pdf)，佢提醒公契載有**天台同外牆業權**等資料。

## 點攞公契副本

土地註冊處[查冊常見問題](https://www.landreg.gov.hk/tc/faq/faq_search_3.htm)嘅做法：

1. 先查該物業嘅**現有土地登記冊**。
2. 喺「物業涉及的轇轕」一欄搵公契嘅**註冊摘要編號**。
3. 再用編號訂購公契副本。

網上可以經土地註冊處[網上查冊服務](https://www.landreg.gov.hk/tc/services/services_b_2.htm)辦理。

## 裝修前要特別睇嘅條款

- **改動公用部分**：外牆開孔、改窗、裝冷氣機架、走廊放嘢。
- **合併單位**：屋宇署[改動及加建工程常見問題](https://www.bd.gov.hk/tc/resources/faq/index_alteration_and_addition_works_in_domestic_premises.html)提醒，打通單位前應先查閱公契，詳見[合併單位攻略](/guides/hebing-danwei)。
- **天台、平台**：睇公契邊個有權用、邊個負責保養，再睇天台平台攻略（上線後補連結）。
- **大維修分擔**：份數點計，決定你要夾幾多錢，見[大廈大維修攻略](/guides/dasha-daweixiu)。

## 公契同條例有衝突點算？

民政事務總署[《建築物管理條例》常見問題](https://www.buildingmgt.gov.hk/file_manager/tc/documents/bmo2024/Frequently%20Asked%20Questions%20on%20the%20Building%20Management%20Ordinance%20%28Cap.344%29_tc.pdf)指，法團冇權通過同公契有抵觸嘅決議；不過如果條例明文規定以條文為準，就照條文。指南亦提到，條例附表 7 係公契嘅強制性條款，同公契唔一致時以附表 7 為準。

## 相關攻略

- [管理處裝修申請攻略：按金同噪音](/guides/guanlichu-shenqing)
- [大廈大維修攻略：招標同投票規則](/guides/dasha-daweixiu)
- [露台改裝攻略：鋪地台封窗前要知](/guides/luotai-gaizhuang)
- [裝修法規同申請攻略總覽](/guides/fagui-shenqing)
- [合併單位攻略：打通隔籬要批乜](/guides/hebing-danwei)

## 常見問題

### 公契係咩？

民政事務總署指公契係大廈業權共有人、經理人和發展商簽訂嘅私人契約，訂明各方權利、權益同責任，對後來買家同樣有約束力。

### 業權份數有咩用？

大部分情況下，業主要交嘅維修費、管理費同業主大會投票權，都取決於佢擁有嘅不可分割業權份數。

### 點樣攞公契副本？

可經土地註冊處查冊中心或網上服務，先查現有土地登記冊，喺「物業涉及的轇轕」欄搵公契註冊摘要編號，再訂購副本。

### 可唔可以改公契？

指南指，同其他私人合約一樣，除非得到有關各方同意，否則任何一方都唔可以單方面修改公契條款。

### 合併單位前要睇公契？

要。屋宇署建議打通單位前先查閱公契，了解有冇相關限制。

## 參考資料（2026年10月核對）

- [民政事務總署｜《建築物管理條例》（第344章）指南（2025年6月） — 引用內容：公契定義及約束力；不得單方面修改；不可分割業權份數決定費用及投票權；附表1公用部分；附表7強制性條款](https://www.buildingmgt.gov.hk/file_manager/tc/documents/bmo2024/A%20Guide%20on%20Building%20Management%20Ordinance%20%28Cap.344%29_tc.pdf)
- [民政事務總署｜《建築物管理條例》（第344章）常見問題（2025年6月） — 引用內容：公契重要性；法團無權通過與公契抵觸的決議；可向土地註冊處索取公契副本](https://www.buildingmgt.gov.hk/file_manager/tc/documents/bmo2024/Frequently%20Asked%20Questions%20on%20the%20Building%20Management%20Ordinance%20%28Cap.344%29_tc.pdf)
- [一手住宅物業銷售監管局｜買家須知 — 引用內容：售樓處免費閱覽公契；公契載有天台和外牆業權等資料](https://www.srpa.gov.hk/files/pdf/notes-to-purchasers/SRPA_booklet_202502.pdf)
- [土地註冊處｜常見問題：查冊 — 引用內容：查現有土地登記冊、「物業涉及的轇轕」欄、訂購公契副本](https://www.landreg.gov.hk/tc/faq/faq_search_3.htm)
- [土地註冊處｜網上查冊服務 — 引用內容：網上查閱土地記錄](https://www.landreg.gov.hk/tc/services/services_b_2.htm)
- [屋宇署｜常見問題：住宅單位的改動及加建工程 — 引用內容：合併單位前應查閱公契](https://www.bd.gov.hk/tc/resources/faq/index_alteration_and_addition_works_in_domestic_premises.html)