# 二手樓裝修前驗樓攻略：查冊、對圖則、帶齊 12 件工具

> 二手樓簽臨約、開工之前驗咩？跟 HKIS 準業主指南、屋宇署同消委會：查冊、百樓圖網睇圖則、法定命令、僭建，同 12 件驗樓工具逐件用法，避免買咗樓先發現要清拆或大改。

Updated: 2026-10-19
Author: Homore 編輯 · Homore 數據及工程編輯團隊
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二手樓嘅裝修預算，其實喺你睇樓嗰陣已經開始計。窗台有水漬、露台多咗個鐵籠、去水位有怪味，每樣都可能變成你嘅工程，甚至你嘅法律責任。**呢篇分兩段：紙上查（簽約前），同現場驗（睇樓同收樓）。**

## 第一段：紙上查（簽臨約前）

| 要睇咩 | 點攞 | 睇乜 |
| --- | --- | --- |
| 土地查冊 | 土地註冊處；[消委會](https://www.consumer.org.hk/tc/article/583-hidden-encumbrance/583-cousumer-tips)指代表賣方嘅地產代理有責任喺簽買賣合約（通常係臨約）前做查冊 | 有冇產權負擔、法定命令 |
| 批准圖則 | [HKIS 指南](https://www.hkis.org.hk/ufiles/HKIS-FlatGuide_zh.pdf)：屋宇署「百樓圖網」可查 60 年代後期至今大部分建築物嘅批准圖則（收費） | 同現場比較，邊度多咗嘢 |
| 法定命令 | [屋宇署](https://www.bd.gov.hk/tc/resources/faq/index_statutory_orders.html)現行程序會將法定命令送土地註冊處登記，遵從後註銷；部分較早期命令可能未登記 | 維修令、清拆令等 |
| 契圖 | HKIS 建議向經紀索取 | 業權界線 |

[屋宇署](https://www.bd.gov.hk/tc/safety-inspection/ubw/owners-responsibility/index.html)講明：擔心有僭建物，應該問建築專業人士，亦可以申請查閱批准圖則同入伙紙記錄（要收費）。HKIS 亦提醒，**新業主要承擔僭建物責任**，保險未必保。

## 第二段：現場驗（帶齊 12 件工具）

HKIS 列出嘅輕便檢查工具：

| 工具 | 用嚟 |
| --- | --- |
| 相機 | 記錄瑕疵位置 |
| 電筒 | 照櫃內、假天花、喉管 |
| 檢查鏡 | 睇窗外密封膠、星盆底 |
| 軟尺 | 量尺寸 |
| 小型工具組合 | 打開隱藏位 |
| 水平儀 | 地台、牆身係咪平直 |
| 網球或波子 | 地台平唔平 |
| 卡片 | 窗關埋夠唔夠緊 |
| 木槌或敲桿 | 批盪、瓷磚有冇空鼓 |
| 告示貼 | 標示瑕疵 |
| 廁紙 | 喉管、來水位有冇滲水 |
| 燈泡、手機充電器 | 試燈位同插座 |

## 6 個重點位

1. **大門、廚房門**：HKIS 指一般係防火門，唔應換成空心門或拆走門頂氣鼓；鐵閘唔可以阻礙逃生。
2. **窗**：窗台有冇水漬、有冇足夠去水孔。
3. **露台、外牆**：鐵籠、簷篷、花槽、冷氣機架等可能係僭建（睇[僭建物攻略](/guides/weijian-ubw)）。
4. **去水**：地台去水有冇塞；HKIS 提醒留意有冇被拆走隔氣管。
5. **電箱**：漏電斷路掣運作正常、掣位標示對唔對。
6. **煤氣**：HKIS 提醒煤氣喉同設備由註冊氣體工程承辦商處理。

## 驗樓清單

- 查冊已睇，冇未處理命令（有疑問問律師）
- 圖則已對比現場
- 防火門、鐵閘、窗、露台已檢查
- 去水、電箱、煤氣已試
- 瑕疵相片同位置已記錄，帶去報價

收新樓睇[新樓收樓攻略](/guides/xinlou-shoulou)；舊樓電同喉睇舊樓唐樓裝修攻略；二手樓裝修預算同次序睇[二手樓裝修](/articles/second-hand-flat-renovation)；其他樓型睇[樓型裝修總覽](/guides/louxing-zhuangxiu)。

## 相關攻略

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- [村屋裝修攻略：豁免唔等於乜都得，開工前查呢幾樣](/guides/cunwu-zhuangxiu)
- [唔同樓型裝修攻略總覽](/guides/louxing-zhuangxiu)
- [僭建物攻略：裝修前點查點避](/guides/weijian-ubw)

## 常見問題

### 二手樓驗樓要帶咩工具？

HKIS 建議：相機、電筒、檢查鏡、軟尺、小工具、水平儀、波子、卡片、木槌、告示貼、廁紙、燈泡或充電器。

### 點樣查二手樓有冇僭建？

屋宇署建議問建築專業人士，或申請查閱批准圖則同入伙紙記錄；百樓圖網可網上查大部分 60 年代後期至今嘅圖則。

### 買咗有僭建嘅樓，邊個負責？

HKIS 提醒新業主要承擔僭建物責任。簽約前問律師點處理。

### 查冊睇到法定命令點算？

屋宇署會將法定命令送土地註冊處登記；見到未註銷嘅命令，簽約前問律師同建築專業人士。

### 驗樓見到問題，判頭報價點寫？

將相片同位置交俾承辦商，逐項列做獨立工程，例如換窗膠、通渠、換電箱，唔好混入「全屋翻新」。

## 參考資料（2026年10月核對）

- [香港測量師學會｜準業主買樓、收樓及裝修事項指南 — 引用內容：契圖、批准圖則、查冊；百樓圖網；僭建責任；檢查工具；防火門、去水、電箱、煤氣](https://www.hkis.org.hk/ufiles/HKIS-FlatGuide_zh.pdf)
- [消費者委員會｜《選擇》：買二手樓如何避免「房」「財」兩失 — 引用內容：簽臨約前查冊；地產代理規例第 13(4) 條](https://www.consumer.org.hk/tc/article/583-hidden-encumbrance/583-cousumer-tips)
- [屋宇署｜業主的責任（僭建物） — 引用內容：僭建物；查閱批准圖則及入伙紙記錄](https://www.bd.gov.hk/tc/safety-inspection/ubw/owners-responsibility/index.html)
- [屋宇署｜常見問題：法定命令 — 引用內容：命令送土地註冊處登記](https://www.bd.gov.hk/tc/resources/faq/index_statutory_orders.html)