# 舊樓全屋翻新清拆後發現問題點算？石屎剝落、舊喉滲水同前業主改動處理次序

> 舊樓全屋翻新清拆後先見到石屎剝落、鋼筋外露、舊喉滲水或前業主僭建？教你分清單位內責任同大廈公用部分，點樣停工記錄同處理。

Updated: 2026-10-22
Author: Homore 編輯 · Homore 數據及工程編輯團隊
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舊樓翻新最大嘅未知數，喺你拆開批盪、地台同櫃之後先出現。呢篇唔係講點驗舊樓，而係講**清拆後發現問題嗰刻點做**，因為嗰陣師傅等緊開工，你最容易倉促決定。

## 起：第一件事係停、影、分

發現問題時，叫師傅停喺嗰個位置，唔好即刻「順手執埋」：

1. **停**：相關位置停工，其他區可繼續。
2. **影**：遠景、近景、量度尺寸。
3. **分**：判斷屬單位內、大廈公用，定係涉及結構。

## 承：常見發現同處理

| 發現 | 屬性 | 處理 |
| --- | --- | --- |
| 天花或牆身石屎剝落、鋼筋外露 | 可能涉及結構 | 請認可人士或註冊結構工程師評估 |
| 外牆位置滲水 | 可能屬公用部分 | 通知管理處或法團 |
| 單位內舊鉛水喉、鐵喉生鏽 | 單位內 | 換喉由持牌水喉匠，水務署規定要書面同意（輕微工程除外） |
| 舊電線、老化電箱 | 單位內 | 註冊電業工程人員評估更換 |
| 前業主拆牆或加牆 | 要查合法性 | 查屋宇署圖則，請專業人士睇 |
| 樓上滲落嚟水跡 | 鄰里 | 聯合辦事處、管理處 |

## 同強制驗樓計劃嘅分界

屋宇署強制驗樓計劃規定，樓齡30年或以上嘅私人樓宇（不超過3層高嘅住用樓宇除外），業主接到法定通知後要委任註冊檢驗人員，檢驗公用部分、外牆同伸出物。你單位外牆或主喉嘅問題，可能已經喺大廈維修範圍。發現時同管理處確認，避免你自己出錢執大廈嘅嘢，或者執完同大廈工程撞。

## 轉：費用同工期點處理

- **要求書面追加報價**：列明範圍、單價、對工期影響，你簽咗先做。
- **用預備金前先分責任**：屬公用部分嘅唔應該由你單位預算出。
- **專業評估要時間**：涉及結構，唔好聽師傅一句「補返就得」。
- **改間隔要合規**：1823指出結構改動要認可人士同註冊結構工程師入則。

## 合：清拆後處理清單

- 問題位置已停工並影相量度
- 已分單位內／公用部分／結構
- 公用部分已書面通知管理處
- 結構問題已請專業評估
- 追加報價已書面確認
- 預備金動用有紀錄

預備金點留，見[全屋翻新預備金](/guides/quanjia-yubei-jin)。

## 進深：清拆後發現問題，頭四十八小時點樣處理

舊樓全屋翻新最考驗業主嘅時刻，通常係清拆完嗰一兩日。師傅打電話嚟話「有啲嘢你要嚟睇吓」，你去到見到鋼筋外露、喉管鏽穿或者一條唔知邊個駁嘅電線。呢個時候最重要唔係即刻決定點整，而係按次序處理，免得一時情急做錯決定。

### 第一步：停工，但唔係全屋停

只係停受影響嘅區域。例如浴室發現石屎剝落，客廳批灰可以照做。要求師傅喺問題位置貼膠紙標示，唔好再郁，亦唔好為咗「睇清楚啲」再敲大範圍。

### 第二步：影相、量度、定位

| 要記錄 | 點樣記 |
| --- | --- |
| 位置 | 喺平面圖上標示，寫明房間同牆面 |
| 範圍 | 用捲尺放喺旁邊影相，記低長闊 |
| 深度 | 鋼筋外露要影到鋼筋同周邊石屎 |
| 現況 | 有冇水漬、有冇鏽水、有冇氣味 |
| 時間 | 相片保留原始檔，唔好裁剪 |

呢批紀錄會用嚟：一、請專業人士判斷；二、同裝修公司傾價；三、如果問題屬公用部分，交畀管理處或者法團跟進。

### 第三步：分類，判斷屬邊個責任

**屬單位內部、非結構**：例如牆身批盪鬆脫、單位內暗喉老化。通常由業主自己決定處理，裝修公司報價。

**可能涉及結構**：例如樑柱或者樓板石屎剝落、鋼筋明顯鏽蝕變幼。屋宇署指出，石屎剝落可能影響樓宇安全，嚴重情況應由合資格專業人士檢查。呢類唔應該由裝修師傅自行補批了事。

**可能屬公用部分**：例如外牆、公用喉管、主排水管。《建築物管理條例》下，公用部分一般由法團或管理人負責。要即刻書面通知管理處。

**前業主或者以前嘅違規改動**：例如拆咗嘅牆、加建嘅結構、私駁嘅電線。要搞清楚會唔會構成僭建或者安全問題。

### 石屎剝落：點解唔可以只係補返

石屎剝落多數因為鋼筋生鏽膨脹，將外層石屎迫爆。如果只係將鬆脫石屎鏟走再批返，鏽蝕會繼續，幾年後再爆。正確處理一般包括：鑿走鬆脫石屎至露出健康部分、清除鋼筋鏽蝕、評估鋼筋損失程度、塗防鏽、再用修補物料回填。鋼筋損失嚴重要由結構工程師決定是否加固。

要求裝修公司書面列出處理步驟同物料，唔好只寫「執石屎」一項。

### 舊喉滲水：先搵源頭

清拆後見到水漬，唔一定係你單位嘅喉。可能係：

- 你單位嘅供水喉或者去水喉
- 樓上單位滲落嚟
- 外牆滲入
- 公用喉管

食物環境衞生署同屋宇署合組嘅聯合辦事處處理樓宇滲水投訴，如果懷疑源頭喺樓上或者其他單位，可以向聯合辦事處舉報，佢哋會進行調查。自己單位嘅喉，水務署指出內部供水系統工程一般要由持牌水喉匠進行。

### 前業主改動：點樣查

- 翻查屋宇署嘅樓宇圖則（可以透過屋宇署申請查閱）
- 對比圖則同現況，例如牆嘅位置、窗嘅尺寸
- 留意唔尋常嘅做法：牆身特別薄、地台特別高、電線冇喉管保護

發現同圖則唔符，唔好即刻拆返，先問專業人士。有啲改動拆返反而更危險，有啲可能要向屋宇署報告。

### 同裝修公司重新傾價嘅原則

- **要求書面方案**：處理方法、物料、工日、價錢
- **對照單價表**：如果合約有隱藏工程單價表，按表計
- **有疑問攞第二意見**：特別係涉及結構嘅項目
- **確認後先開工**：書面簽名，唔接受口頭「做咗先講」

### 對工期嘅影響

發現問題通常會影響工期，因為：等專業意見、等物料、等修補物料凝固。同裝修公司重排時，記住處理隱患嘅區域唔應該為咗追返工期而縮短養護時間。可以調動其他區域嘅工序先做。

### 點樣預防「清拆驚喜」

開工前做足功課可以減少意外：

- 請專業人士驗樓，參考香港測量師學會嘅驗樓指南
- 問管理處有冇大廈滲水、喉管更換或者外牆維修紀錄
- 查樓宇有冇收過強制驗樓通知，如果有，公用部分可能正在或者即將維修
- 合約預先寫好隱藏工程處理程序同單價

### 決策清單

- 已停受影響區域，其他區域照做
- 已影相、量度、喺平面圖定位
- 已分類：單位內、結構、公用、前業主改動
- 結構類已安排合資格專業人士
- 公用類已書面通知管理處
- 滲水已判斷源頭，需要時聯絡聯合辦事處
- 裝修公司已提供書面處理方案同報價
- 已簽名確認先開工

### 常見舊樓隱患對照表

| 清拆後見到 | 可能原因 | 第一步應該問邊個 |
| --- | --- | --- |
| 天花有啡色水漬、石屎鬆 | 樓上滲水或者鋼筋鏽蝕 | 先判斷係咪滲水，再決定問聯合辦事處定專業人士 |
| 地台下有積水或者濕泥 | 舊去水喉爆裂或者防水失效 | 裝修公司開查源頭，涉及公用喉通知管理處 |
| 鐵喉表面起鏽、出水變黃 | 舊鍍鋅喉老化 | 持牌水喉匠評估更換範圍 |
| 電線外皮硬化、冇喉管保護 | 舊式布線 | 註冊電業工程人員檢查 |
| 牆身特別薄、敲落空心 | 前業主改用輕身間牆 | 對比圖則，必要時問認可人士 |
| 窗框四周裂縫滲水 | 窗邊防水老化或者窗框鬆 | 判斷係咪要換窗，換窗跟小型工程程序 |

表入面每一行嘅「第一步」都唔係「叫師傅即刻整」，而係先搵啱嘅人判斷。順序錯咗，好容易將一個公用部分嘅問題變成你自己嘅開支，或者將一個結構問題當成表面問題。

### 同家人講清楚

舊樓清拆後嘅問題，好多時要即日決定。如果單位係同家人共同擁有，或者有家人一齊出錢，開工前就要協議好：邊類問題你可以自己拍板，邊類要開會商量，金額超過幾多要大家同意。呢個安排聽落好官方，但可以避免工地停工等一班人開會，亦避免事後有人話「我唔知有呢筆錢」。

### 記錄要畀邊個睇

清拆後嘅相片同量度紀錄，要同時傳畀裝修負責人、專業人士同管理處（如涉及公用部分），每份紀錄註明拍攝日期。三方睇同一套資料，先唔會各自各講。

## 下一步：比較裝修報價

收到裝修報價單之後，可以上載到 Homore 免費 AI 分析報價，逐項睇清楚做咩、漏咗咩、邊度寫得含糊，再自己決定同邊間公司傾。

[上載報價單：免費 AI 分析報價](/quote-scan)

## 常見問題

### 天花石屎剝落係咪我自己執？

單位內部一般由業主負責；如涉及結構安全，請認可人士或註冊結構工程師評估。

### 外牆滲入點處理？

外牆屬公用部分，通知管理處或法團；強制驗樓計劃亦涵蓋外牆。

### 發現前業主改咗間隔點算？

先查屋宇署圖則同記錄；如屬未經批准，請專業人士評估是否需要糾正。

### 樓下投訴我單位滲水點處理？

可聯絡食環署／屋宇署聯合辦事處；同時檢查你單位喉管同防水。

## 參考資料（2026年10月核對）

- [屋宇署](https://www.bd.gov.hk/tc/index.html)
- [屋宇署｜強制驗樓計劃](https://www.bd.gov.hk/tc/safety-inspection/mbis/index.html)
- [1823｜改間隔或用途要唔要屋宇署批准](https://www.1823.gov.hk/tc/faq/if-i-want-to-alter-the-partition-or-the-use-of-my-flat-shop-such-as-changing-the-bathroom-into-a-study-do-i-need-to-obtain-approval-from-the-buildings-department)
- [水務署｜持牌水喉匠](https://www.wsd.gov.hk/tc/plumbing-engineering/licensed-plumbers/index.html)
- [滲水辦／聯合辦事處資訊](https://www.waterseepage.gov.hk/tc/home/index.html)
- [機電工程署｜電力安全](https://www.emsd.gov.hk/tc/electricity_safety/index.html)
- [電子版香港法例｜第123章《建築物條例》](https://www.elegislation.gov.hk/hk/cap123)