# MiC居屋執漏同十年結構保證點用？欠妥保養期、滲水責任同裝修後點保障自己

> 居屋一年欠妥保養同十年結構安全保證保咩唔保咩？MiC單位裝修前後點保留證據，免得自己裝修影響索償。

Updated: 2026-10-22
Author: Homore 編輯 · Homore 數據及工程編輯團隊
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唔係法律意見。Homore 係獨立平台，與房委會無關，亦唔代辦申請或揀樓。本文整理官方文件同公開資料，實際以你屋苑售樓說明書、裝修指引、組裝合成用戶手冊、公契同相關法例為準。

## 起：「有保養」三個字，背後其實係兩套完全唔同嘅制度

買新居屋，好多人會聽到「有一年保養」「有十年結構保證」，於是覺得出咩事都有人負責。實情係，兩套保障嘅範圍、期限、起計日期同處理方式都唔同；而對組裝合成單位嚟講，因為牆身、樓板同組件交界嘅角色比較特別，搞清楚邊樣歸邊套就更加重要。再加上你自己裝修嘅部分，三方責任一旦混埋一齊，就好難追。

呢篇用朗風苑售樓說明書嘅原文做例子（H2），整理兩套保障嘅分別、MiC 單位特有嘅灰色地帶，以及裝修前後點樣保留證據保障自己。其他屋苑嘅條款請以各自售樓說明書為準。

## 承：兩套保障一表睇晒

| 項目 | 欠妥之處保養責任期 | 十年樓宇結構安全保證 |
| --- | --- | --- |
| 期限 | 買賣成交日期後一年內 | 十年 |
| 起計 | 買賣成交日期 | 佔用許可證發出日期 |
| 範圍 | 住宅物業、裝置、裝修物料或設備嘅欠妥之處 | 樓宇整體結構穩定完整，結構構件所需結構修葺 |
| 點觸發 | 買方向賣方發出書面通知 | 業主第一時間通知房委會 |
| 唔包 | 買方行為或疏忽導致嘅欠妥 | 天花、窗戶、牆身滲水，批盪裂縫，牆磚地磚損毀等 |
| 參考 | H2 | H2、A3 |

兩套保障嘅起計日期唔同，係好多人忽略嘅位。佔用許可證通常比你成交收樓早，所以十年結構保證開始嘅時候，你可能仲未拎到鎖匙。

## 承之二：「結構構件」點樣定義

朗風苑售樓說明書附註寫得好具體：結構構件係指建築結構圖上清楚列明嘅構件，例如支柱、橫樑、受力牆壁同地台；冇列明嘅混凝土架或牆，例如冷氣機罩或台、部分外牆、內部間隔牆，都唔喺保證範圍（H2）。

說明書亦講明，進行結構修葺工程時，房委會只負責將單位受影響部分回復到樓宇落成時嘅原有標準。換句話講，如果你喺結構位上面做咗訂造裝修，修葺時移走同重裝嘅成本，未必由房委會承擔。

## 轉：MiC 單位嘅三個灰色地帶

### 灰色地帶一：組件交界嘅裂紋

組裝合成單位由立體組件拼合，室內有機會見到交界位。如果交界位出現裂紋，佢係表面批盪裂縫，定係結構問題？前者屬一年欠妥保養範圍，而且十年結構保證明確唔包批盪裂縫；後者就屬十年保證。你唔需要自己判斷，但要做兩件事：一年內一定要書面提出；任何時候發現疑似結構問題，都要第一時間通知房委會。

### 灰色地帶二：組件浴室滲水

浴室組件嘅防水喺廠房完成。如果收樓後一年內發現滲水，屬欠妥範圍，可以書面要求補救；如果你已經翻新浴室，再發生滲水，就好難證明唔係你嘅工程造成。所以翻新浴室之前，最好確認原有防水已經冇問題，並保留基準相。

### 灰色地帶三：裝修觸及結構

十年結構保證明確唔包括喺結構上將單位改建、加建或改變原有用途，或者因唔恰當咁用樓宇而造成嘅損壞（H2）。擅自郁結構組件，唔單止違反《建築物條例》（B5），仲可能令自己失去保障。

## 轉之二：業主自己都有責任

售樓說明書列明，為咗房委會可以履行保證，業主須准許房委會或獲授權人員，喺出示授權證明下，於合理時間進入樓宇視察或進行檢驗同修葺；業主喺保證期內察覺需要結構修葺，必須第一時間及早通知房委會（H2）。

實際操作上，即係：

- 唔好將可能需要檢查嘅位置永久封死，例如用固定櫃完全遮住結構牆。
- 發現問題唔好拖，越早通知，越容易處理。
- 維修人員上門時，預留通道同空間。

## 轉之三：裝修前後點保留證據

1. **收樓基準相**：每個房四面牆、天花、地台，特別係組件交界、窗邊、浴室廚房。
2. **欠妥清單同回覆**：所有書面往來存檔。
3. **翻新前相**：開工前再影一次，證明開工時嘅狀況。
4. **施工記錄**：每個工序完成時影相，特別係會被遮蓋嘅部分，例如防水、喉管、找平。
5. **完工相同保養條款**：連同師傅嘅保養期一齊存檔。

呢五套記錄，可以幫你喺將來出現問題時，清楚劃分係原廠問題、施工問題，定係日常損耗。

## 轉之四：書面通知點寫先有效

一年欠妥保養要靠「書面通知」觸發，寫法直接影響跟進效率。建議每份通知都包括：

- **單位資料**：屋苑、座數、樓層、單位、業主姓名同聯絡方法。
- **項目清單**：每項有編號、位置、現象、發現日期。
- **相片附件**：每項對應編號，最少一張遠景一張近景。
- **期望處理**：例如檢查原因、修補、更換。
- **提交日期同方式**：保留提交證明，例如回條或電郵紀錄。

如果之後有新發現，唔好喺舊通知上補寫，另起一份新通知，編號接續。咁樣每次提交嘅內容同日期都清清楚楚，萬一保養期臨近屆滿，你都可以證明每項係喺期限內提出。

## 轉之五：一年保養期嘅時間管理

一年聽落好長，但扣除裝修、搬屋、適應新環境，真正用嚟留意問題嘅時間其實唔多。建議將一年分成四段：

1. **收樓首月**：完成首次驗樓同提交。
2. **第一個雨季**：重點觀察窗邊同外牆滲水。
3. **第一個夏天**：冷氣、熱水爐、電力負荷全面運作，留意接駁位。
4. **屆滿前兩個月**：全屋再驗一次，將所有未處理項目整理成最後一份通知。

喺手機日曆預設四個提醒，就唔會因為忙而錯過期限。

## 承之三：保險可唔可以補位

兩套保障以外，好多業主會考慮家居保險。家居保險嘅保障範圍、自負額同除外條款各間唔同，亦未必包括樓宇結構或者既有缺陷。投保前要細讀條款，尤其留意滲水、第三者責任同裝修期間嘅保障。具體保單選擇唔喺呢篇範圍，有需要請向持牌保險中介查詢。

## 轉之六：轉售或出租時，保障會點

居屋有轉讓限制，具體以房委會規定為準。就保障而言，如果你喺十年結構保證期內轉售，新業主能否繼續享有保證，要睇保證條款對「業主」嘅定義；朗風苑說明書將業主定義為合乎保證所保障住宅樓宇嘅法定業主（H2）。至於你做過嘅裝修，新業主多數會要求睇有冇相關文件，例如小型工程記錄同電力證明。所以保留文件唔單止為自己，亦係將來交易時嘅加分位。

## 合：一張「出事點算」流程表

| 情況 | 第一步 | 第二步 | 參考 |
| --- | --- | --- | --- |
| 一年內發現裝置或滲水問題 | 影相、記錄位置 | 書面通知房委會 | H2 |
| 發現疑似結構裂縫 | 影相、記錄 | 第一時間通知房委會 | H2、A3 |
| 裝修後出現滲水 | 影相、通知師傅 | 按師傅保養條款處理 | — |
| 鄰居投訴滲水 | 同鄰居一齊記錄 | 通知管理處協調 | A4 |
| 各屋苑實際報修渠道 | 以收樓文件為準 | 未有公開資料 | — |

記住：保障係用嚟兜底，唔係用嚟取代小心。裝修時多一份謹慎，出事時就少一份爭拗。

## 時間線

| 日子 | 事項 | 參考 |
| --- | --- | --- |
| 佔用許可證發出 | 十年結構保證開始 | H2 |
| 發出後六個月內 | 房委會書面通知可有效轉讓 | H2 |
| 成交收樓 | 一年欠妥保養期開始 | H2 |
| 成交後一年 | 欠妥保養期屆滿 | H2 |
| 佔用許可證發出後十年 | 結構保證屆滿 | H2 |

## 保障自查清單

- 知道自己屋苑兩套保障嘅起計日期
- 一年內已書面提交所有欠妥事項
- 保留收樓、翻新前、施工、完工四套相
- 冇將結構位永久封死
- 師傅保養條款寫明範圍同期限

## 報價要問咩

1. 你嘅保養期幾耐？由幾時起計？
2. 施工前會唔會同我影一次原狀？
3. 會被遮蓋嘅工序（防水、喉管）有冇相片記錄？
4. 如果滲水，你點樣判斷係原有定施工問題？
5. 訂造櫃會唔會預留檢查結構嘅通道？

## 下一步：比較裝修報價

收到裝修報價單之後，可以上載到 Homore 免費 AI 分析報價，逐項睇清楚做咩、漏咗咩、邊度寫得含糊，再自己決定同邊間公司傾。

[上載報價單：免費 AI 分析報價](/quote-scan)

## 常見問題

### 居屋一年保養同十年結構保證有咩分別？

一年欠妥保養由成交日期起計，包裝置、裝修物料同設備嘅欠妥；十年結構保證由佔用許可證發出日期起計，只包結構構件，唔包滲水同批盪裂縫。

### MiC單位組件交界有裂紋，算唔算結構問題？

要由房委會判斷。業主應該一年內書面提出，並喺發現疑似結構問題時第一時間通知房委會。

### 自己裝修之後滲水，房委會會唔會負責？

由買方行為或疏忽導致嘅欠妥唔屬賣方保養責任；裝修造成嘅問題，主要靠師傅保養條款處理。

### 十年結構保證包唔包冷氣機台？

朗風苑售樓說明書列明冷氣機罩或台、部分外牆、內部間隔牆等冇列明嘅混凝土架或牆，唔喺保證範圍。

## 參考資料（2026年10月核對）

- [香港房屋委員會｜朗風苑售樓說明書（居屋2025）](https://hos.housingauthority.gov.hk/mini-site/hos2025/common/pdf/Sales-Brochure-LongFung.pdf)
- [香港房屋委員會｜樓宇結構安全保證（居屋屋苑）](https://www.housingauthority.gov.hk/tc/home-ownership/information-for-home-owners/property-management/structural-safety-guarantee-hos/index.html)
- [香港房屋委員會｜物業管理（居屋業戶須知）](https://www.housingauthority.gov.hk/tc/home-ownership/information-for-home-owners/property-management/index.html)
- [政府新聞公報｜屋宇署提醒市民不應擅自改動結構牆（2024年5月20日）](https://www.info.gov.hk/gia/general/202405/20/P2024052000238.htm)