# MiC居屋收樓驗樓要驗多啲？組件接縫、防水同天花牆身裂紋逐格檢查攻略

> MiC居屋收樓點驗？由組件接縫、窗邊防水、浴室去水到書面執漏，整理一套對準組裝合成單位嘅驗樓流程。

Updated: 2026-10-22
Author: Homore 編輯 · Homore 數據及工程編輯團隊
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唔係法律意見。Homore 係獨立平台，與房委會無關，亦唔代辦申請或揀樓。本文整理官方文件同公開資料，實際以你屋苑售樓說明書、裝修指引、組裝合成用戶手冊、公契同相關法例為準。

## 起：同一句「收樓驗樓」，MiC 單位多咗幾樣要睇

傳統居屋收樓，大家都識得驗門窗、驗瓷磚、試水試電。到咗組裝合成單位，基本功一樣要做，但有幾個位置係傳統單位冇咁明顯、而 MiC 單位特別值得花時間嘅：組件同組件之間嘅接縫、窗框同組件外殼嘅交界、浴室廚房組件嘅去水同防水收口，仲有預埋喉管嘅檢修口。呢啲位一旦漏睇，等到你鋪咗地板、做咗櫃，先發現有水漬或者裂紋，責任就好難分。

呢篇攻略會將 MiC 居屋收樓分成五個區域、一套影相方法同一個書面提交流程，目標係令你喺一年欠妥保養期入面，攞到最完整嘅證據鏈。

## 承：先搞清楚你有咩保障，同埋保障幾耐

居屋2025嘅售樓說明書（以朗風苑為例，H2）寫得好清楚：買方如喺住宅物業買賣成交日期後一年內，向賣方發出書面通知，賣方須自費並喺合理切實可行範圍內，盡快補救住宅物業、裝置、裝修物料或設備嘅欠妥之處；由買方行為或疏忽導致嘅則不在此列。

另外，房委會會畀朗風苑十年樓宇結構安全保證，由佔用許可證發出日期起計；但保證唔包天花滲水、窗戶滲水、牆身滲水、批盪裂縫、牆磚地磚損毀等同結構穩定無關嘅損壞（H2，亦見 A3）。

所以驗樓嘅重點好清楚：一年內發現嘅非結構問題，要靠你自己書面提出；十年結構保證只係最後防線，唔係萬能保險。

## 承之二：出發前要準備嘅工具同文件

- 最新版售樓說明書（尤其樓面平面圖同裝置裝修物料一節）
- 房委會派發嘅收樓文件、鎖匙清單同欠妥事項表格（以實際派發為準）
- 手電筒、水平尺、捲尺、插座測試器（如識用）
- 一樽清水、幾張紙巾，用嚟試去水同觀察滲漏
- 手機開定相簿，一個房間開一個資料夾

## 承之三：一家人點分工最快

收樓當日時間有限，建議兩至三人分工：一個負責睇同講，一個負責影相，一個負責寫清單同編號。睇嘅人由門口開始順時針行，每到一個房間先講房名，再講牆、天花、地台、窗、設備五樣；影相嘅人跟住影遠景同近景；寫清單嘅人即場記低編號同簡單描述。咁做嘅好處係唔會重複、唔會漏，而且返屋企整理時，相片同清單已經對齊。如果得一個人去，可以用手機錄音代替寫字，邊行邊講，返去再整理。

## 轉：MiC 單位五大檢查區

### 第一區：組件接縫（天花、牆角、地台）

組裝合成單位由多件立體組件拼合，室內有機會見到組件交界位。用手電筒斜照天花同牆角，留意：

- 有冇一條直線狀嘅裂紋或者油漆起皺，沿住同一方向延伸
- 交界位有冇水漬、發黃、霉點
- 地台交界有冇高低差，水平尺放落去會唔會明顯搖

如果見到直線裂紋，唔好自己判斷係結構定表面問題。影遠景同近景，記低位置，交房委會跟進；佢哋會按保證範圍決定點處理。

### 第二區：窗框同外牆收口

窗邊係所有新樓最常見嘅滲水位，MiC 單位亦唔例外。檢查窗框四邊嘅膠邊有冇斷口、窗台有冇積水痕跡、開關窗鉸同鎖扣係咪順手。落雨後再去睇一次會更準，如果收樓當日天晴，可以約定第二次覆驗。

### 第三區：浴室組件

匯熙苑、啟陽苑、裕豐苑等屋苑嘅浴室屬預製組件（H3–H5）。試水時：

- 開花灑同面盆水幾分鐘，睇去水快唔快、有冇積水
- 留意門檻同浴室地台交界，水有冇滲出浴室外
- 睇潔具底部同牆身收口有冇膠邊缺口
- 檢查抽氣扇運作

### 第四區：廚房組件

- 開關水龍頭，睇枱面下水喉接駁位有冇滴水
- 煤氣接駁點同熱水爐（如有）外觀有冇損壞；試用前先由煤氣公司開通供氣
- 廚櫃門鉸、抽屜路軌有冇鬆脫

### 第五區：電力同預埋設備

- 每個插座用測試器試；燈掣逐個開關
- 用戶總掣同分路掣有冇標示
- 客飯廳嘅冷氣機接駁器位置（朗風苑售樓說明書列明客飯廳設接駁器供冷氣機接駁，H2）有冇損壞
- 檢修口、喉管位有冇蓋好

## 轉之二：影相同記錄方法

證據唔係越多越好，而係越易對位越好。建議每個問題影兩張：一張遠景交代喺邊個房、邊幅牆；一張近景交代問題本身，旁邊放把捲尺做比例。相片名或者相簿備註寫低日期同編號，再喺清單上對返同一編號。

清單句式可以統一用「位置＋現象＋期望」：例如「主人房近窗天花：組件交界見直線裂紋約一手掌長，期望檢查原因並修補」。咁寫，對方一睇就知去邊度、睇咩、做咩。

## 轉之三：發現問題之後，點樣分辨歸邊類

驗完樓，你手上會有一堆相同筆記。與其全部當「執漏」一次過交出去，不如先分三類，跟進會順好多。

| 類別 | 例子 | 跟進方向 | 參考 |
| --- | --- | --- | --- |
| 裝置及裝修物料欠妥 | 窗鉸鬆、瓷磚崩角、櫃門歪 | 一年內書面通知 | H2 |
| 滲水同批盪裂縫 | 窗邊水漬、牆身裂紋 | 一年內書面通知；唔屬十年結構保證 | H2 |
| 疑似結構問題 | 樑柱或受力牆明顯裂縫、混凝土剝落 | 及早通知房委會，按十年保證處理 | H2、A3 |

售樓說明書所講嘅「結構構件」，係指結構圖上有列明嘅支柱、橫樑、受力牆同地台；好似冷氣機台、內部間隔牆呢類冇列明嘅混凝土部分，就唔計入十年保證（H2）。所以同一條裂紋，喺受力牆同喺間隔牆，處理路線完全唔同。你唔需要自己做判斷，但記錄時寫清楚係邊幅牆，對方就容易對照結構圖。

## 轉之四：第二次覆驗點安排

好多業主收樓當日只係行一圈，其實第二次覆驗更有價值，尤其對 MiC 單位：

- **落完大雨後一兩日**：睇窗邊、外牆角同天花交界有冇新水漬。
- **連續開冷氣同熱水一段時間後**：睇熱水爐接駁同冷氣去水有冇滴漏。
- **維修完成後**：逐項對返第一份清單，標記完成同未完成。

每次覆驗都用同一套編號同影相方法，前後對比就一目了然。如果某個位置反覆出現同一問題，可以喺書面跟進入面講明「第二次出現」，方便對方加快安排。

## 合之前：同管理處嘅溝通

房委會作為居屋屋苑首任公契經理人，會委聘物業管理服務公司（A4）。收樓期間，管理處通常係你最直接嘅聯絡點：派鎖匙、收裝修申請、安排運貨時段。建議喺收樓當日就問清楚三件事：欠妥事項表格點交、維修預約點樣安排、裝修申請要附咩文件。問到嘅答案寫低日期同職員稱呼，日後有爭議時都有根據。

## 合：書面提交同跟進

1. 用房委會指定嘅書面渠道提交，保留提交證明。
2. 自己保留一份完整副本（文字＋相片）。
3. 每次維修後再影一次相，標明「已修」或「仍有問題」。
4. 未完成項目整理成第二份清單再交，唔好靠口頭追。
5. 決定裝修前，先確認主要欠妥事項已處理或已記錄，免得裝修後分唔清責任。

## 時間線

| 時間 | 事項 | 參考 |
| --- | --- | --- |
| 佔用許可證發出 | 十年結構保證開始計算 | H2、A3 |
| 獲發佔用許可證後六個月內 | 房委會書面通知可有效轉讓 | H2 |
| 收樓當日 | 驗樓、影相、取裝修指引 | H2 |
| 成交後一年內 | 書面通知欠妥之處 | H2 |
| 個別屋苑實際收樓日期 | 未有公開資料 | — |

## MiC 收樓清單（可列印）

- 天花同牆角組件交界：裂紋、水漬、霉點
- 地台交界：高低差、空鼓聲
- 窗框四邊膠邊、窗台積水痕
- 浴室去水速度、門檻滲水、潔具收口
- 廚房水喉接駁、櫃門鉸、煤氣接駁點外觀
- 插座、燈掣、總掣標示
- 冷氣機接駁器同檢修口
- 每項有遠景同近景相片

## 報價要問咩（收樓後先裝修）

1. 開工前你會唔會同我一齊再驗一次，影低原狀？
2. 如果發現組件接縫有問題，你會點處理？會唔會等房委會先修？
3. 地台找平會唔會遮住交界位？將來點檢查？
4. 浴室翻新會唔會影響原有防水？報價有冇寫明保護方法？
5. 工程期間如果出現滲水，點樣分清原有問題同施工問題？

## 下一步：比較裝修報價

收到裝修報價單之後，可以上載到 Homore 免費 AI 分析報價，逐項睇清楚做咩、漏咗咩、邊度寫得含糊，再自己決定同邊間公司傾。

[上載報價單：免費 AI 分析報價](/quote-scan)

## 常見問題

### MiC居屋收樓要驗多啲咩？

除咗一般門窗水電，要特別留意組件交界位嘅裂紋同水漬、窗框收口、浴室廚房組件嘅去水同防水收口，以及預埋設備嘅檢修口。

### 發現天花有直線裂紋點算？

影遠景近景，記低位置，喺成交後一年內書面通知房委會。至於係咪屬結構問題，由房委會按保證範圍判斷，唔好自行修補遮蓋。

### 十年結構保證包唔包滲水？

唔包。售樓說明書列明天花、窗戶、牆身滲水同批盪裂縫等，屬保證範圍以外，所以一年欠妥保養期內要主動書面提出。

### 收樓後幾時開始裝修最好？

主要欠妥事項已提交同記錄之後先開工比較穩陣，開工前再影一次原狀相，方便日後分清責任。

## 參考資料（2026年10月核對）

- [香港房屋委員會｜朗風苑售樓說明書（居屋2025）](https://hos.housingauthority.gov.hk/mini-site/hos2025/common/pdf/Sales-Brochure-LongFung.pdf)
- [香港房屋委員會｜匯熙苑售樓說明書（居屋2025）](https://hos.housingauthority.gov.hk/mini-site/hos2025/common/pdf/Sales-Brochure-WuiHei.pdf)
- [香港房屋委員會｜裕豐苑售樓說明書（居屋2025）](https://hos.housingauthority.gov.hk/mini-site/hos2025/common/pdf/Sales-Brochure-YuFung.pdf)
- [香港房屋委員會｜樓宇結構安全保證（居屋屋苑）](https://www.housingauthority.gov.hk/tc/home-ownership/information-for-home-owners/property-management/structural-safety-guarantee-hos/index.html)
- [香港房屋委員會｜物業管理（居屋業戶須知）](https://www.housingauthority.gov.hk/tc/home-ownership/information-for-home-owners/property-management/index.html)