# 居屋轉售前裝修：邊啲唔好郁

> 居屋轉售前裝修注意？改動紀錄、邊啲唔好郁同報價假設；裝修報價指數剔選清單。

Updated: 2026-10-24
Author: Homore 編輯 · Homore 數據及工程編輯團隊
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居屋臨轉售先大裝修，可能幫賣相，亦可能踩中轉讓限制或難交代改動。呢篇只答：**轉售前邊類工程要格外小心、改動紀錄點留、報價假設點寫、同裝修報價指數點對**——**唔係法律或轉讓意見**；轉售條款以轉讓契據、房委會公開資訊同你個案專業意見為準。居屋概覽見房委會居屋頁。

## 呢頁同其他頁有咩分別

| 你想解決 | 本頁定另頁 | 再睇 |
| --- | --- | --- |
| 轉售前裝修注意同紀錄 | **本頁** | — |
| 綠置居 vs 居屋限制 | 同批 | 綠置居同居屋限制（forward） |
| 官方居屋入口 | 官方 | 房委居屋單位頁 |
| 比價 | 另頁 | [報價比較](/guides/baojia-bijiao) |

## 直接答

**係：** 轉售前先釐清業權階段（未補價／已補價／第二市場等），再決定裝修深度；所有改動留圖則、申請、發票、相片。

**唔係：** 「賣樓前執下就得」可以忽略契據同未報改動。

**唔係：** 本頁可以話你邊項一定准或一定升值。

## 步驟：點做先唔中伏

**1. 確認轉售路徑**

公開市場（補價後）定第二市場等；路徑不同，披露同限制語氣不同。

**2. 列現有改動**

以前裝修有無改牆、窗、去水；有無物管／房委紀錄。

**3. 轉售前工程分級**

化粧品（油漆／清潔）、可逆訂造、結構或外牆——風險遞增。

**4. 報價寫『可逆／保留』**

買家或要求還原；標哪些可拆走。

**5. 文件包**

發票、物料單、防水試水、電工測試（如有）、平面圖。

**6. 對裝修報價指數**

標註「轉售前／短住期」動機，唔好同長住翻新樣本混讀總價。

**7. 披露**

按你律師／轉讓要求披露重大改動；本頁唔教隱瞞。

收到相關報價之後，可用 Homore **[免費 AI 分析報價單內容](/quote-scan)** 標出欠欄位、異常分項同口徑唔齊之處——唔代簽、唔代推公司。平台簡介：AI 幫你分析報價單內容、對三份單、留意漏報同不合理項；最終決策同簽署仍然係你。

## 轉售前工程風險取向表（示意）

| 取向 | 例子 | 紀錄重點 | 報價要特別寫 |
| --- | --- | --- | --- |
| 化粧品 | 油漆、膠條、清潔 | 前後相片 | 範圍房間清單 |
| 可逆收納 | 活動櫃、簾、部份訂造 | 拆卸方法 | 可拆聲明、牆身還原 |
| 固定大改 | 改牆、改窗、改去水 | 申請／圖則／驗收 | 級別跟進、披露責任 |

未補價單位更大改前，先查契據同專業意見。

註：本頁**唔提供價錢數字保證**；重點係做法、欄位、驗收同對齊方法。實際金額視單位、工種、物料同當日協議而定。

## 改動紀錄點做先易交代

建議一個資料夾：原樓平面、歷次申請、完工相片（含隱蔽）、保養單。檔名用日期。若買家查「邊年改過廁所防水」，你拎得出試水紀錄同發票，爭議少好多。

裝修報價指數方面：轉售前工程常偏短工期同化粧品佔比高，同長住全家翻新結構唔同，硬比中位會誤判。

## 點樣同「裝修報價指數」一齊用（方法論）

無論本頁講隔牆、窗門、地坪定喉管，對照「裝修報價指數」時都守同一套規矩：

1. **先對齊範圍**：樣本若係全屋清拆到油漆，你卻只換窗或只做隔牆，唔好直接用中位總價判貴平。
2. **先對齊單位**：呎價對呎價、項價對項價、延米對延米；暫定行單獨拉出。
3. **先對齊樓況假設**：新樓收樓、二手翻新、潮濕樓向、有無既有滲漏，樣本要分開或至少標註。
4. **先對齊時間窗**：物料同人工氣氛會變；舊文唔好當今日保證。
5. **先對齊統計量**：中位、平均、區間；問樣本數同已知偏差。

政府統計處建築工程投標價格指數可以反映大型建築成本氣氛，但**唔等於**家居裝修報價指數，唔好直接換算。消費物價走勢同樣唔宜直接乘喺你份報價單。本文講嘅裝修報價指數，一律係家居報價樣本讀法。

讀指數時仲要問：樣本有冇分開連工包料同客供？有冇把訂造同現場工種切開？有冇把管理處按金、清運、棚架放喺另計？呢啲切法唔齊，中位數再靚都係「不同世界」嘅數。消委會多次指出報價欠數量、單價、分項會令消費者難以判斷總收費是否合理——指數只係第二層工具，第一層仍然係完整報價單。

## 落地模板：你可以點抄

把本頁決策表抄去試算表：左欄固定用本頁表頭，右欄貼三間報價原文短句（唔好改寫到失真）。每一行只准三種狀態：一致／差異已註／缺項待補。待補多過三行就唔好簽約。對完之後再開 [免費 AI 分析報價單內容](/quote-scan) 做第二輪欄位檢查；兩邊結論唔一致時，以書面報價同你份業主清單為準。

建議同時準備一個「問題清單」檔：每條紅旗一句問題、期望書面答覆、截止日期。會議或通話之後，把答覆貼返報價註釋或電郵，避免「以為講咗」。HKRG 強調重要溝通保留書面紀錄；HKIS 建議保留協議、變更、發票、對話紀錄。可以設三個資料夾：報價原文、對齊表、相片／圖則；檔名用日期＋版本，避免「最終版真最終」混亂。

若本頁主題涉及濕區、隱蔽或改動結構，額外加一頁「假設欄」：原防水是否重做、電箱是否升級、窗／門誰負責、物管運料限制、有無需要小型工程或持牌工序。假設一變，總價同工期都可能變；呢頁假設要同報價單、變更單共用同一套字眼，減少事後各說各話。

## 付款、驗收、變更點夾埋

讀完間隔決策仍然要處理錢同風險。消委會引述建議：訂金宜唔超過工程總額約四成；每期付款準則要明確，避免「完成某百分比」含糊；尾數宜驗收後支付。HKIS 建議可聲明：任何一次分階段付款並不代表已同意及接受該階段之完成。變更工程要先確認價錢同新完工日，再動工——口頭「做咗先算」高風險。

若本頁主題涉及隱蔽、封板、試水或通電，驗收節點應寫入進度表，相片命名規則（日期＋位置＋工項）喺開工日就定。緩衝預算屬業主內部工具，唔等於把緩衝全數變成第一次付款。細節見[付款分期](/guides/fukuan-fenqi)、[變更工程單](/guides/biangeng-gongdan)、[裝修工期](/guides/zhuangxiu-gongqi)、[裝修預算](/guides/zhuangxiu-yusuan)、[工序時間表](/guides/gongxu-shijianbiao)、[防水試水](/guides/fangshui-shishui)、[水電眉](/guides/shuidian-mei)。

付款掛鈎可以寫三種常見方法（方法唔係比例保證）：即時補差、併入下一期進度款、併入尾數。每種都要對得上變更單或分項編號。隱蔽工程更適合把「封板前驗收通過」寫成進度款觸發條件之一，而唔係只寫「完成百分之若干」。

## 邊種情況要停低重對

出現以下任何一項，建議停低，重做對齊表再決定：

- 三間單總價差很遠，但分項名稱完全對唔上；
- 大量金額塞入「雜項／其他／暫定」而無可讀明細；
- 單位混用（呎／項／延米／套）而無換算註；
- 濕區或隱蔽假設只口頭、無書面；
- 涉及改動級別／持牌工序卻無說明由邊個負責申請或跟進；
- 要求過高訂金或付款條件難以量化；
- 有人話「保證同裝修報價指數一樣」卻唔肯寫範圍同除外。

停低唔係拖延，而係避免用錯口徑嘅裝修報價指數去「確認」一份其實欠欄位嘅單。Homore 唔代推公司、唔保證價錢；工具只助你睇清結構。呢度唔係法律意見；合約、保險或爭議請向相關部門、消委會途徑或專業人士查詢。

## 同批工種物料頁點樣串住用

batch06 十篇可以當工具箱：客廳餐區合併、睡房走廊、露台封閉、窗台座位、門連窗花、公屋裝置、申請表、工期限制、居屋轉售前、綠置居對照——多數圍繞「間隔尾＋資助房屋申請／限制＋報價假設欄」。唔需要一次讀晒，但「清單對齊＋單位一致＋書面假設＋申請核准範圍」幾件事幾乎份份單都適用。同批十篇已可互連。CTA 維持單一：[免費 AI 分析報價單內容](/quote-scan)。

同批可以一齊睇：[綠置居 vs 居屋](/guides/lvzhiju-vs-juwu-xianzhi)。

## 簽約前最後十分鐘

簽約或付訂前，用十分鐘重跑一次：

1. 業主清單同報價範圍係咪同一版？
2. 單位口徑有冇混用未註？
3. 暫定／另計有冇上限同觸發？
4. 濕區／隱蔽／持牌假設有冇書面？
5. 付款、完工日、驗收、保養有冇寫？
6. 你內部緩衝同「裝修報價指數」對照有冇分開標籤？

全部打勾先付訂。任何一項靠口頭，請改書面。呢度唔係法律意見；有爭議會影響你之後變更、執漏同尾數談判空間。

## 業主剔選清單

- 轉售路徑／業權階段已確認？
- 歷年改動清單已列？
- 大改有無契據／專業意見？
- 可逆項已標可拆？
- 發票同試水單齊？
- 平面同隱蔽相片存檔？
- 披露清單已備（如需要）？
- 指數標註轉售前短住？
- 承辦商抬頭同收據一致？
- 還原責任有無寫？

## 常見中伏同點避

**未釐清補價狀態就改結構**

可能影響轉讓；先查。

**無文件大裝修**

買家／審批難信；留紀錄。

**把短住化粧品當全屋翻新比價**

指數失真。

**訂造寫死唔可拆**

轉售談判彈性低。

**隱瞞滲漏史**

後日爭議大；書面披露按專業意見。

## 相關攻略

- **[報價比較](/guides/baojia-bijiao)**：開工前點樣對齊三份單同口徑
- **[裝修流程](/guides/zhuangxiu-liucheng)**：申請核准後工序點排
- **[變更工程單](/guides/biangeng-gongdan)**：核准範圍外加做走書面
- **[裝修工期](/guides/zhuangxiu-gongqi)**：工期同延期點寫
- **[裝修預算](/guides/zhuangxiu-yusuan)**：緩衝同暫定點標
- **[付款分期](/guides/fukuan-fenqi)**：分期同驗收點掛鈎

**[免費 AI 分析報價單內容](/quote-scan)**

## 常見問題

### 轉售前可唔可以大裝修？

視乎業權階段、契據同改動性質；化粧品通常較低風險，結構／外牆要先查專業意見。

### 邊啲唔好郁？

未搞清准許同披露前，唔好郁結構、外牆、公共去水同無申請嘅間隔大改。

### 點留改動紀錄？

申請、圖則、發票、試水、前後相片同一資料夾。

### 點對裝修報價指數？

標註轉售前短住動機，對齊範圍同單位。

### 綠置居係咪一樣？

同屬資助出售但計劃條款有別；見對照專頁。

## 參考資料（2026年10月核對）

- [消費者委員會｜不想超支再超支？裝修報價單要識睇！](https://www.consumer.org.hk/tc/shopping-guide/tips/2020-tips-renovation)
- [消費者委員會｜裝修報價單要詳細：各項工程項目](https://www.consumer.org.hk/tc/article/529-Renovation/529_renovation_items)
- [房委會／房屋署｜公共房屋表格（裝修及安裝）](https://www.housingauthority.gov.hk/tc/global-elements/forms/public-housing/)
- [房委會｜由裝修承辦商進行裝修工程申請書（mdeco1）](https://www.housingauthority.gov.hk/tc/common/pdf/global-elements/forms/public-housing/mdeco1.pdf)
- [房委會｜自行裝修申請表（mdeco2）](https://www.housingauthority.gov.hk/tc/common/pdf/global-elements/forms/public-housing/mdeco2.pdf)
- [房委會｜裝修承辦商制度（政策焦點 B12）](https://www.housingauthority.gov.hk/tc/common/pdf/about-us/policy-focus/policies-on-public-housing/B12/B12.pdf)
- [房委會｜居者有其屋計劃單位（概覽）](https://www.housingauthority.gov.hk/tc/home-ownership/hos-flats/index.html)
- [房委會｜綠表置居計劃（概覽）](https://www.housingauthority.gov.hk/tc/home-ownership/gsh-ownership/index.html)
- [屋宇署｜小型工程監管制度（概覽）](https://www.bd.gov.hk/tc/building-works/minor-works/index.html)
- [機電工程署｜電力安全（概覽）](https://www.emsd.gov.hk/tc/electricity_safety/index.html)