# 綠置居同夾屋裝修限制點查？交樓標準、拆牆廚廁規定同保養期

> 綠置居（房委會）同夾屋（房協）雖然都有業權，但交樓配置、組裝合成（MiC／預製廚廁）結構限制、大廈公契及一年欠妥保養期各有規定，唔可以照搬私樓全拆做法。開工前要先對照售樓說明書及核准圖則，分清可改動間隔與不得鑿穿嘅結構或預製組件。

Updated: 2026-10-19
Author: Homore 編輯 · Homore 數據及工程編輯團隊
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綠置居（房委會）同夾屋（房協）雖然都有業權，但交樓配置、組裝合成（MiC／預製廚廁）結構限制、大廈公契及一年欠妥保養期各有規定，唔可以照搬私樓全拆做法。開工前要先對照售樓說明書及核准圖則，分清可改動間隔與不得鑿穿嘅結構或預製組件。

## 重點速覽

- 拆非結構牆（唔改廚廁）：豁免工程，但要符合規例；改結構、耐火、逃生途徑：入圖審批（房屋局獨立審查組）。
- 加建磚牆超過每平方米樓面 0.1 米：屬小型工程，要委任訂明人士並通知審查組。
- 廚房防火門唔好拆：審查組列為業主常見違規，會執法。
- 收樓七日內、未開工前交《損壞情況報告表》；房委會為綠置居提供一年保養期同十年結構安全保證。
- 結構保證唔包批盪裂縫、滲水、瓷磚損毀，亦唔包自行結構改建造成嘅損壞。

## 開始前，先核對呢三件事

- 收樓先用驗樓清單記錄原有交樓設備同瑕疵，分清房委會／房協保養期執漏同自費裝修工程。
- 涉及預製廚廁、減音窗或開放式廚房，先向管理處及專業人員核對可否鑽孔、改喉或拆門牆。
- 收到居屋或綠置居裝修套餐單，先用 Homore 免費 AI 分析報價單內容，踢走重複計算嘅原有交樓項目同漏報雜費。

## 資助出售房屋裝修，同私樓有咩唔同

| 項目 | 資助出售房屋（居屋、綠置居） | 出處 |
| --- | --- | --- |
| 審批部門 | 房屋局獨立審查組 | [房屋局](https://www.hb.gov.hk/icu/tc/NoteForSSF/index.html) |
| 拆非結構牆（唔改廚廁） | 豁免工程，唔使事先入圖 | 同上 |
| 涉及結構、耐火、逃生 | 認可人士／註冊結構工程師入圖，獲批後由註冊承建商做 | 同上 |
| 加建磚牆（超過門檻） | 小型工程，通知審查組 | 同上 |
| 保養 | 一年裝置保養、十年結構安全保證 | [立法會答覆](https://www.info.gov.hk/gia/general/201906/26/P2019062600404.htm) |

另一個分別係**預製組件**。房委會答覆立法會時指，公營房屋採用嘅預製組件一般包括樓梯、外牆、半預製樓板、立體預製浴室、立體預製廚房、間牆等，平均約佔標準樓層混凝土體積 35%、平面面積 70%（[立法會答覆](https://www.info.gov.hk/gia/general/201906/26/P2019062600404.htm)）。所以「睇落似間牆」嘅位，唔一定可以郁。

## 收樓：損壞情況報告表同保養期

[運輸及房屋局局長 2019 年答覆立法會](https://www.info.gov.hk/gia/general/201906/26/P2019062600404.htm)：

1. 喺**接收單位當日起計七天內**，同埋**未開始裝修工程前**，發現室內設備及裝置損壞，可向入伙收樓大使提交《損壞情況報告表》；
2. 損壞屬承建商欠妥嘅，承建商會安排修繕；
3. 居屋同綠置居單位嘅裝置、裝修物料及設備有**一年保養期**，另有**十年樓宇結構安全保證**；
4. 修繕時間：瓷磚損毀、牆身天花滲水等約一至三星期；窗戶鐵器、鋼閘鎖同鉸等輕微項目約一星期內；
5. 常見瑕疵主要包括滲漏、水掣滲水、瓷磚損毀、批盪裂痕。

**點解要喺開工前交？** 開咗工，原本嘅損壞同裝修造成嘅損壞就好難分。收樓要睇咩，可以對住[新樓收樓攻略](/guides/xinlou-shoulou)。

**收樓步驟**

1. 帶齊工具（水平尺、手機燈、紙膠紙）；
2. 逐間房影相，記錄瓷磚、門窗、鐵器、去水；
3. 七日內填表交收樓大使；
4. 等執修完成先開工；
5. 保留報告表副本同相片。

## 拆牆：結構牆、非結構牆點分

[房屋局獨立審查組](https://www.hb.gov.hk/icu/tc/NoteForSSF/index.html)嘅分類：

| 工程 | 類別 | 要做咩 |
| --- | --- | --- |
| 拆非結構牆，唔涉及改建廚房或改動廁所／浴室位置或面積 | 豁免建築工程 | 唔使入圖，但要符合消防、結構、通風採光等規例 |
| 拆改涉及結構構件，或影響耐火效能、逃生途徑 | 改動及加建工程 | 委任認可人士及／或註冊結構工程師入圖，獲批同意後由註冊承建商施工 |

**點知邊幅係結構牆？** 啟盈苑嘅例子：房屋局回覆傳媒時指，屋苑結構設計圖則列明「立體預製浴室及廚房」組件**緊連大廈外牆或走廊嘅牆身屬大廈結構**，其餘廚房同廁所內牆唔屬結構（[香港商報](https://www.hkcd.com/hkcdweb/content/2026/09/05/content_8773483.html)）。每個屋苑設計唔同，**要睇返自己屋苑嘅圖則**，唔好靠師傅敲牆聽聲。

**拆牆前步驟**

1. 向管理處查詢同索取資料；
2. 搵建築專業人士睇圖則，確認牆身性質；
3. 涉及結構、耐火、逃生：入圖，等批准；
4. 豁免工程都要符合規例；
5. 報價寫明牆身性質由邊個確認。

消委會研究亦發現，部分裝修公司向神秘顧客建議毋須核實牆身性質就拆牆（[消委會](https://www.consumer.org.hk/tc/article/573-alteration-of-flat-layout/573-alteration-of-flat-layout-7-types-alteration)）——呢個正正係要避免嘅做法。

## 廚房防火門同開放式廚房

審查組明確指，業主較常見嘅違規工程包括**拆除具耐火效能嘅廚房門**、拆除或改動廚房非結構牆，可能影響消防同結構安全，一經發現會根據《建築物條例》跟進執法（[房屋局](https://www.hb.gov.hk/icu/tc/NoteForSSF/index.html)）。

啟盈苑事件時序（[香港商報](https://www.hkcd.com/hkcdweb/content/2026/09/05/content_8773483.html)）：

| 項目 | 內容 |
| --- | --- |
| 已交付單位 | 逾九成（超過 1,600 個） |
| 管理處轉介審查組 | 12 個單位 |
| 審查組入屋稽查 | 9 個單位 |
| 發現拆結構牆 | 冇 |
| 發現拆廚房防火門 | 7 個單位，會依法執法 |

想做[開放式廚房](/guides/kaifang-chufang)？[消委會](https://www.consumer.org.hk/tc/article/573-alteration-of-flat-layout/573-alteration-of-flat-layout-7-types-alteration)整理私人樓宇相關守則，開放式廚房要符合五項要求：單位內煙霧感應器、單位外公用部分煙霧感應器、開放式廚房範圍消防花灑頭（都要連接大廈消防系統）、大門附近不少於 600 毫米具防火功能嘅牆、內置樓梯要隔煙屏障。好多單位根本做唔到，所以**唔好當拆門係小事**。廚房改位嘅限制，可以睇[廚廁移位攻略](/guides/chuchu-yiwei)。

## 加牆、改間隔

[審查組](https://www.hb.gov.hk/icu/tc/NoteForSSF/index.html)指，豎設用磚建造嘅非承重牆，如果以單位樓面面積每平方米計，加建牆壁總長度**超過 0.1 米**，就屬小型工程，要按小型工程監管制度嘅簡化規定，委任訂明建築專業人士及／或訂明註冊承建商，喺工程展開前及／或完工後通知審查組。

例子：一個 40 平方米嘅單位，門檻就係 4 米磚牆。想一房變兩房，用輕質板定磚牆、總長度幾多，影響手續。詳細可以睇[一房變兩房攻略](/guides/jiafang-gejian)同[小型工程監管制度攻略](/guides/xiaoxing-gongcheng)。

## 結構安全保證：包咩唔包咩

[房委會](https://www.housingauthority.gov.hk/tc/home-ownership/information-for-home-owners/property-management/structural-safety-guarantee-hos/index.html)喺 2016 年通過為新建綠置居屋苑業主提供樓宇結構安全保證：10 年保證期內（天水圍區居屋屋苑為 20 年），負責結構構件所需嘅結構修葺，包括修葺混凝土剝落同裂縫。

| 類別 | 官方列出嘅範圍或除外例子 |
| --- | --- |
| 涵蓋（按官方條件） | 為維持整體結構穩定完整而需要嘅結構構件修葺，包括相關混凝土剝落及裂縫 |
| 不涵蓋例子 | 天花、窗戶、牆身滲水；批盪裂縫與牆磚地磚損毀等非結構問題 |
| 不涵蓋例子 | 結構改建、加建、改用途或不適當使用所致損壞 |
| 不涵蓋例子 | 氣體燃料爆炸、火災、地震等特別風險；完整範圍須核對官方條件 |

**申請**：保證期內喺屋苑管理處索取「樓宇結構安全保證修葺申請表」，填妥連業權證明（如差餉單）同相片交回管理處；房屋署會實地勘察，書面通知是否屬保證範圍。業主要准許人員入屋，並**第一時間通知**。

換言之，自己拆結構牆，除咗違規，仲可能令保證唔包。

## 轉讓限制：裝修前要諗嘅

綠置居轉讓限制**按出售批次唔同**。以「綠置居2025」盛緻苑為例（[房委會](https://hos.housingauthority.gov.hk/mini-site/gsh2025/tc/general-information.html)）：

| 時段（由首次轉讓契據日期起計） | 限制 |
| --- | --- |
| 五年內 | 喺居屋第二市場以不高於原來買價，賣畀房委會提名嘅綠表買家 |
| 第六至第十年 | 居屋第二市場按自行議定價格，賣畀提名綠表買家 |
| 十年後 | 可繼續喺居屋第二市場賣畀綠表買家；或補價後公開市場出售或出租 |

較早批次嘅綠置居規則唔同，例如首兩年要申請以原價售予房委會提名人（[房委會轉讓途徑](https://www.housingauthority.gov.hk/tc/home-ownership/information-for-home-owners/resale-restriction/ways-to-sell-a-gsh-flat/index.html)）。裝修預算點樣同持有年期配合，自己衡量；買賣前以轉讓契據為準。

## 夾屋

[房協](https://www.hkhs.com/tc/our-business/property-detail/id/6/type/2/house/1)資料：

- 90 年代初政府委託房協興建，以優惠價售予中等入息家庭；
- 買家購入後受 **5 年轉售限制**；
- 首個項目宏福花園 1995 年建成，連同其餘 12 個項目共提供 12,000 多個單位；
- 2000 年後有 3 個屋苑獲准改作私人樓宇，目前有 10 個夾屋項目，約 9,000 個單位。

夾屋落成年份較耐，裝修前更要了解原有喉管同電線狀況。審批同大廈規矩，開工前向管理處查清楚，申請流程可以睇[管理處裝修申請攻略](/guides/guanlichu-shenqing)。

## 常見錯誤

1. **收樓即開工**：錯過七日內報損壞，原有瑕疵同裝修損壞分唔清。
2. **師傅話「呢幅係間牆」就拆**：啟盈苑例子顯示，預製廚廁組件部分牆身屬結構。
3. **拆廚房防火門**：審查組列為常見違規，會執法。
4. **以為開放式廚房拆門就得**：要符合消防五項要求。
5. **加磚牆唔計門檻**：超過每平方米 0.1 米屬小型工程。
6. **以為結構保證乜都包**：滲水、批盪裂縫、瓷磚唔包。
7. **自行改結構仲想申請保證**：結構改建造成嘅損壞唔包。

## 清單

- 收樓七日內交《損壞情況報告表》
- 等執修完成先開工
- 向管理處查詢裝修規矩
- 睇屋苑圖則，確認牆身性質
- 涉及結構／耐火／逃生：入圖審批
- 廚房防火門保留
- 加磚牆計門檻（每平方米 0.1 米）
- 保留報價、圖則、相片
- 了解結構保證範圍同申請方法
- 了解自己單位嘅轉讓限制

## 相關攻略

- [新樓收樓攻略](/guides/xinlou-shoulou)
- [小型工程監管制度攻略](/guides/xiaoxing-gongcheng)
- [一房變兩房攻略：加間隔牆](/guides/jiafang-gejian)
- [廚廁移位攻略](/guides/chuchu-yiwei)
- [管理處裝修申請攻略：按金同噪音](/guides/guanlichu-shenqing)

## 常見問題

### 綠置居可唔可以拆牆？

[房屋局獨立審查組](https://www.hb.gov.hk/icu/tc/NoteForSSF/index.html)指拆非結構牆（唔涉及改建廚房或改動廁所位置面積）屬豁免工程，但要符合規例；涉及結構構件、耐火效能或逃生途徑，就要委任認可人士及／或註冊結構工程師入圖獲批。

### 廚房防火門可唔可以拆？

審查組列明拆除具耐火效能嘅廚房門係業主常見違規，會根據《建築物條例》執法。2026 年 9 月啟盈苑稽查 9 個單位，7 個拆咗廚房防火門（[香港商報](https://www.hkcd.com/hkcdweb/content/2026/09/05/content_8773483.html)）。

### 收樓發現問題點算？

喺接收單位起計七天內、未開始裝修前，向入伙收樓大使提交《損壞情況報告表》（[立法會答覆](https://www.info.gov.hk/gia/general/201906/26/P2019062600404.htm)）。

### 綠置居有冇保養？

房委會為居屋同綠置居單位嘅裝置、裝修物料及設備提供一年保養期，同十年樓宇結構安全保證。

### 結構安全保證包唔包滲水？

唔包。[房委會](https://www.housingauthority.gov.hk/tc/home-ownership/information-for-home-owners/property-management/structural-safety-guarantee-hos/index.html)列明天花、窗戶、牆身滲水、批盪裂縫、牆磚地磚損毀，同結構改建造成嘅損壞都唔屬範圍。

### 綠置居加間隔牆使唔使申請？

用磚砌非承重牆，加建總長度超過每平方米樓面 0.1 米，就屬小型工程，要委任訂明人士並喺工程前及／或後通知審查組。

### 夾屋有冇轉售限制？

[房協](https://www.hkhs.com/tc/our-business/property-detail/id/6/type/2/house/1)指夾屋買家購入後受 5 年轉售限制；實際條款以單位文件為準。

## 參考資料（2026年10月核對）

- [房屋局獨立審查組｜資助出售房屋單位裝修須知 — 引用內容：拆非結構牆屬豁免工程但須符合規例；涉及結構、耐火、逃生須入圖；磚牆每平方米 0.1 米門檻屬小型工程；常見違規拆廚房防火門、改廚房非結構牆](https://www.hb.gov.hk/icu/tc/NoteForSSF/index.html)
- [香港商報｜房屋局突擊稽查啟盈苑9單位未發現拆結構牆 揭7單位拆廚房防火門將會執法（2026年9月5日） — 引用內容：預製浴室及廚房組件緊連外牆或走廊牆身屬結構；逾1,600單位交付；轉介12個；稽查9個；7個拆廚房防火門](https://www.hkcd.com/hkcdweb/content/2026/09/05/content_8773483.html)
- [政府新聞公報｜立法會十六題：資助房屋單位的施工質素（2019年6月26日） — 引用內容：七天內及未裝修前交損壞情況報告表；一年保養期、十年結構安全保證；修繕需時；常見瑕疵；預製組件種類及比例](https://www.info.gov.hk/gia/general/201906/26/P2019062600404.htm)
- [香港房屋委員會｜樓宇結構安全保證（居屋／綠置居屋苑） — 引用內容：2016 年通過綠置居結構保證；10 年（天水圍 20 年）；不包括範圍；管理處申請方法；業主須准許入屋及及早通知](https://www.housingauthority.gov.hk/tc/home-ownership/information-for-home-owners/property-management/structural-safety-guarantee-hos/index.html)
- [香港房屋委員會｜出售綠表置居計劃單位2025 一般資料 — 引用內容：盛緻苑轉讓限制：五年內不高於原價售予提名綠表買家；第六至十年自議價；十年後可補價](https://hos.housingauthority.gov.hk/mini-site/gsh2025/tc/general-information.html)
- [香港房屋委員會｜轉讓綠置居單位的途徑 — 引用內容：不同批次轉讓限制；首兩年以原來買價轉讓予提名人](https://www.housingauthority.gov.hk/tc/home-ownership/information-for-home-owners/resale-restriction/ways-to-sell-a-gsh-flat/index.html)
- [香港房屋協會｜夾心階層住屋計劃 — 引用內容：5 年轉售限制；宏福花園 1995 年；13 個項目 12,000 多個單位；3 個改私人樓；現 10 個項目約 9,000 個單位](https://www.hkhs.com/tc/our-business/property-detail/id/6/type/2/house/1)
- [消費者委員會｜免違法！業主改動單位間隔可大可小 — 引用內容：神秘顧客研究：部分公司建議毋須核實牆身；開放式廚房五項要求](https://www.consumer.org.hk/tc/article/573-alteration-of-flat-layout/573-alteration-of-flat-layout-7-types-alteration)