# 賣樓前裝修值唔值？修漏、文件、預算同可見改善

> 賣樓前唔一定需要全屋重裝。先處理安全、滲漏、失修及需交代嘅文件，再評估清潔、局部修補或翻新係咪符合時間與預算；唔應承諾裝修費一定會反映喺成交價。用飾面遮住問題亦可能令責任更複雜，應保留檢查、維修及已知狀況記錄。

Updated: 2026-10-19
Author: Homore 編輯 · Homore 數據及工程編輯團隊
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賣樓前唔一定需要全屋重裝。先處理安全、滲漏、失修及需交代嘅文件，再評估清潔、局部修補或翻新係咪符合時間與預算；唔應承諾裝修費一定會反映喺成交價。用飾面遮住問題亦可能令責任更複雜，應保留檢查、維修及已知狀況記錄。

## 重點速覽

- 先查**違例建築工程**：屋宇署可按《建築物條例》第 24 條發清拆令，命令會喺土地註冊處登記，構成物業第一押記。
- 違建可能令買方**難借按揭**，買方亦可能**取消買賣並追討損失**；監管局提醒買賣雙方簽臨約前先諮詢法律意見。
- 表格一第 2 部要求賣方申報：**結構上增建或改建**、政府或管理處要求嘅維修、以及要由買方負擔嘅工程費用。
- 舊冷氣機支架、晾衣架、小型簷篷（2010 年底前已存在）可以考慮經**屋宇署檢核計劃**處理。
- 冇官方資料證明翻新一定賣得更貴；要做就做小範圍、有文件、唔涉及違建嘅工程。

## 開始前，先核對呢三件事

- 將必須修理、可改善觀感及可不做項目分列，先鎖總預算。
- 查清現有改動、維修令及相關文件，唔用新裝修掩蓋未確認問題。
- 比較工期、空置成本及交樓安排，避免為趕出售而留下半成品。

## 賣樓前嘅優先次序

| 次序 | 做咩 | 原因 |
| --- | --- | --- |
| 1 | 查有冇違建工程、屋宇署命令 | 影響業權、按揭同交易 |
| 2 | 查大廈有冇已規定或建議嘅維修工程及費用 | 表格一要申報，影響買方預算 |
| 3 | 整理以往工程文件 | 證明工程按程序完成 |
| 4 | 先至考慮翻新 | 屬選擇性，唔係法定要求 |

## 違例建築工程：點解要先處理

[地產代理監管局通告 07-05](https://www.eaa.org.hk/practice/documents/07-05_CRC.pdf) 解釋：

- 未經建築事務監督事先批准嘅增建或改動，都可能構成《建築物條例》下嘅違建工程。
- 根據第 24 條，建築事務監督可以命令業主喺指定期限內清除違建；業主唔遵從，政府有權代做拆卸或改動，再向業主追討費用。
- 命令會喺土地註冊處登記，構成物業嘅第一押記，令建築事務監督有權出售物業。

對賣方嘅實際影響，監管局要求代理提醒：

| 風險 | 監管局講法 |
| --- | --- |
| 對買方 | 業權出現問題；政府命令清拆、代做後出售物業追討費用；難以取得任何或足夠銀行按揭 |
| 對賣方 | 除非買賣協議另有協定，違建可導致業權問題，買方可取消買賣並追討違約損失賠償 |
| 雙方 | 簽臨時買賣合約前先諮詢法律意見 |

代理亦應做土地查冊，確定有冇屋宇署拆卸或改動令登記，同埋係咪已經遵從。所以賣方自己都可以先問律師或代理，了解單位情況，再決定處理方法。改間隔、拆牆等改動，可以參考[一房變兩房攻略](/guides/jiafang-gejian)入面講嘅申請要求。

## 表格一要申報咩

[物業資料表格（表格一）](https://www.eaa.org.hk/practice/documents/cform1.pdf)係香港住宅物業買賣用嘅表格，第 1 部包括法庭命令、建築命令、斜坡修葺令等資料；第 2 部係**賣方陳述**：

| 問題 | 選項 |
| --- | --- |
| 賣方擁有期間，有冇人就物業或所屬建築物進行結構上嘅增建或改建？ | 有／沒有 |
| 賣方擁有之前有冇？ | 有／沒有／不知道 |
| 賣方擁有期間，政府、管理處或法團曾否、是否或會否規定進行修復、補救、修葺或改善？ | 有／沒有 |
| 政府、管理處或法團曾否、是否或會否規定或建議進行修復、修葺、斜坡維修等工程，而費用全部或部分由買方負擔？ | 要述明工程性質同買方要負擔嘅費用或預算 |

表格亦問物業係咪交吉出售，定係連租約出售。換言之，賣方喺放售前最好先問清楚管理處或法團：大廈有冇已決定或建議嘅維修工程、預算幾多、點樣分攤。監管局通告亦指代理應盡力督促賣方提供表格一第 2 部嘅資料。

## 外牆小裝置：檢核計劃

好多舊單位窗外有冷氣機支架、晾衫架。[屋宇署《小型工程監管制度》須知](https://www.bd.gov.hk/doc/tc/resources/pamphlets-and-videos/MWCS_owner_c.pdf)指，家居小型工程檢核計劃容許市民保留 2010 年 12 月 31 日前已存在嘅違例家居小型裝置，包括自外牆伸建嘅冷氣機支架、晾衣架同非混凝土小型簷篷：

1. 委任訂明建築專業人士，或註冊一般建築承建商、註冊小型工程承建商檢查。
2. 有需要時做糾正、鞏固或改動工程。
3. 完成後 14 日內向屋宇署交 MW06 同其他文件。

通過檢核嘅，除非安全狀況有變要即時執法，否則屋宇署唔會強制清拆。新裝或拆除呢類裝置就屬小型工程，詳見[小型工程監管制度攻略](/guides/xiaoxing-gongcheng)。

## 要唔要翻新：點樣取捨

政府同監管機構嘅資料冇講翻新會唔會令樓價上升，所以本文唔會話你「裝修一定賣得貴」。可以咁諗：

| 考慮 | 傾向做 | 傾向唔做 |
| --- | --- | --- |
| 工程性質 | 執漏、補油、換壞咗嘅五金等小範圍維修 | 改間隔、拆牆、外牆加建等可能涉及審批或違建嘅工程 |
| 時間 | 放售前有足夠時間完成同驗收 | 已經有買家、快要簽約 |
| 文件 | 承辦商可以提供收據同相關完工文件 | 冇文件、無法證明做法 |
| 預算 | 費用細、可以控制 | 預算或時間有限，做唔完反而拖慢放售 |

如果決定做，最好用清晰報價同合約，範圍寫清楚，避免拖延影響放售時間，可以參考[裝修報價攻略總覽](/guides/baojia-gonglue)同[裝修合約條款清單](/guides/zhuangxiu-hetong)。如果打算先出租再賣，見[出租單位裝修攻略](/guides/chuzu-zhuangxiu)。

## 整理工程文件

| 文件 | 出處 | 點解有用 |
| --- | --- | --- |
| 小型工程完工文件（例如 MW05、MW06） | [屋宇署](https://www.bd.gov.hk/doc/tc/resources/pamphlets-and-videos/MWCS_owner_c.pdf) | 證明外牆小裝置按程序做或已檢核 |
| 電力裝置完工證明書（WR1） | [機電署手冊 3.4](https://www.emsd.gov.hk/tc/electricity_safety/publications/general/household_electrical_safety_handbook/part_3/3_4/index.html) | 機電署指用戶唔使交署方，但應妥善保存以供日後參考 |
| 大廈維修通知、法團決議 | 管理處或法團 | 回答表格一第 2 部問題 |
| 裝修合約同收據 | 承辦商 | 說明工程範圍同日期 |

## 常見錯誤

1. **先花錢翻新，後發現有違建**：違建可能影響交易，應先處理。
2. **以為冇人知就唔申報**：表格一要求賣方陳述結構改動同維修工程。
3. **放售前做大型改動**：可能涉及審批，反而增加問題。
4. **冇問管理處大廈維修**：買方要負擔嘅費用要申報。
5. **冇留文件**：無法證明工程按程序完成。

## 賣方檢查清單

- 問律師或代理做土地查冊，查有冇屋宇署命令
- 檢查單位有冇結構改動、外牆加建
- 舊冷氣機支架、晾衫架考慮檢核
- 問管理處或法團有冇已規定或建議嘅維修工程同費用
- 整理 MW05／MW06、WR1、裝修合約收據
- 決定交吉定連租約出售
- 如要翻新：小範圍、有報價合約、預足時間
- 簽臨約前諮詢法律意見

## 相關攻略

- [小型工程監管制度攻略：邊啲要申報](/guides/xiaoxing-gongcheng)
- [一房變兩房攻略：加間隔牆要唔要入則](/guides/jiafang-gejian)
- [出租單位裝修攻略：放租前點裝先慳錢又耐用](/guides/chuzu-zhuangxiu)
- [裝修報價攻略總覽：由問價到分析報價單內容](/guides/baojia-gonglue)
- [裝修合約要寫咩？簽約前條款清單](/guides/zhuangxiu-hetong)

## 常見問題

### 賣樓前一定要裝修嗎？

唔一定。法例冇要求賣樓前裝修，監管機構資料亦冇講翻新會令樓價上升。比起翻新，更重要係先處理違建、未完成命令同大廈維修，並如實填寫物業資料表格。

### 單位有僭建可唔可以賣？

[地產代理監管局](https://www.eaa.org.hk/practice/documents/07-05_CRC.pdf)指違建可能令買方難取得按揭，除非買賣協議另有協定，買方可取消買賣並追討違約損失；監管局提醒買賣雙方簽臨約前先諮詢法律意見。

### 表格一要申報咩工程？

[表格一](https://www.eaa.org.hk/practice/documents/cform1.pdf)第 2 部要求賣方陳述有冇結構上增建或改建、政府或管理處或法團有冇規定修復、修葺或改善工程，以及有冇要由買方負擔費用嘅工程。

### 窗外舊冷氣機支架會唔會影響賣樓？

如果係 2010 年 12 月 31 日前已存在嘅違例支架，可以經[屋宇署](https://www.bd.gov.hk/doc/tc/resources/pamphlets-and-videos/MWCS_owner_c.pdf)家居小型工程檢核計劃檢查、有需要時鞏固，再交 MW06；通過檢核，除非安全狀況有變，屋宇署唔會強制清拆。

### 賣樓前裝修要留咩文件？

小型工程嘅 MW05 或 MW06、電力工程嘅 WR1、裝修合約同收據，以及大廈維修通知。機電署指 WR1 唔使交署方，但應妥善保存。

### 賣樓前做咩工程最穩陣？

一般係小範圍維修，例如執漏、補油、換壞咗嘅五金；避免放售前做改間隔、拆牆或外牆加建等可能涉及審批嘅工程。

## 參考資料（2026年10月核對）

- [地產代理監管局｜通告編號 07-05（CR）：從業員須提醒客戶有關買賣附有違例建築工程的物業的風險及尋求法律意見（2007年9月） — 引用內容：違建定義；第 24 條命令、政府代做並追討費用；命令登記構成第一押記；土地查冊；表格一第 2 部賣方陳述；按揭困難；買方可取消買賣追討賠償；簽臨約前諮詢法律意見](https://www.eaa.org.hk/practice/documents/07-05_CRC.pdf)
- [地產代理監管局｜物業資料表格（表格一）（香港住宅物業） — 引用內容：第 1 部法庭命令、建築命令、斜坡修葺令；第 2 部賣方陳述：結構增建改建、政府管理處法團規定嘅修復修葺、買方負擔工程費用；交吉或連租約出售](https://www.eaa.org.hk/practice/documents/cform1.pdf)
- [屋宇署｜小型工程監管制度：樓宇業主／業主立案法團須知 — 引用內容：家居小型工程檢核計劃涵蓋 2010 年 12 月 31 日前冷氣機支架、晾衣架、小型簷篷；委任人士；MW06 14 日內呈交；通過檢核唔會強制清拆](https://www.bd.gov.hk/doc/tc/resources/pamphlets-and-videos/MWCS_owner_c.pdf)
- [機電工程署｜家居電力安全手冊 3.4 — 引用內容：WR1 由註冊電業承辦商簽發，用戶唔使交署方但應妥善保存](https://www.emsd.gov.hk/tc/electricity_safety/publications/general/household_electrical_safety_handbook/part_3/3_4/index.html)