# 牆身裂痕點處理？記錄變化、專業檢查同修補

> 牆身裂痕唔能只憑相片、方向或闊度就確定有冇結構問題。先記錄位置、長度、變化同有冇滲水、鼓脹或門窗卡住；如有新增、擴大或安全疑慮，應先向管理處及建築專業人士求助。未查清成因就批灰油漆，可能只係暫時遮住表面。

Updated: 2026-10-19
Author: Homore 編輯 · Homore 數據及工程編輯團隊
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牆身裂痕唔能只憑相片、方向或闊度就確定有冇結構問題。先記錄位置、長度、變化同有冇滲水、鼓脹或門窗卡住；如有新增、擴大或安全疑慮，應先向管理處及建築專業人士求助。未查清成因就批灰油漆，可能只係暫時遮住表面。

## 重點速覽

- 髮絲裂紋、多方向細紋、非結構牆同結構構件之間嘅裂紋，屋宇署列為**非結構性裂紋**，可以先觀察，有需要先修。
- 穿入混凝土或承重磚牆、喺橫樑上、橫跨牆身、有銹漬、門窗框角斜裂，屬**結構性裂縫**跡象。
- 單位內嘅欠妥之處由業主自己委聘建築專業人士；公用部分就通知法團或管理公司。
- 新砌牆、新電線坑、木與牆夾口嘅收水裂紋，《香港裝修指引》講明保養期內會翻執，但唔保證根治。
- 結構性裂縫要先搵出成因再修補，唔可以批灰遮咗就算。

## 開始前，先核對呢三件事

- 用同一角度、附日期及比例尺影相，保留修補前記錄。
- 問清檢查對象係批盪、間牆、外牆定結構，唔用一口價代診斷。
- 修補範圍列明底層處理、防水、還原及觀察安排，先處理原因。

## 牆身裂痕點分：非結構性 vs 結構性

[屋宇署〈樓宇欠妥之處〉](https://www.bd.gov.hk/tc/safety-inspection/building-safety/index_bsi_defects.html)將常見問題分做四類，同牆身裂痕最有關係嘅係頭三類：

| 類別 | 屋宇署描述嘅徵狀 | 屋宇署建議行動 |
| --- | --- | --- |
| 非結構性裂紋 | 髮絲般嘅裂紋；伸向多個方向嘅裂紋；非結構牆同結構構件之間嘅裂紋 | 繼續留意；若非情況有變，有需要時先修 |
| 混凝土剝落 | 表面有水漬或銹漬、滲水；批盪或飾面磚剝落；表面隆起、大塊剝落令生銹鋼筋外露 | 適時安排維修保養 |
| 結構性裂縫 | 穿過批盪深入結構混凝土或承重磚牆；橫樑等結構構件上嘅裂縫；橫跨牆壁嘅長裂縫；裂縫有銹漬；門窗框角位斜狀裂縫 | 適時安排維修保養，並徵詢建築專業人士意見 |

簡單講：**幼、短、方向亂、只喺油漆或批盪表面**，多數屬非結構性；**長、直穿成幅牆、喺樑上、斜住由門窗角伸出、有啡色銹水**，就要當結構問題處理。呢個只係初步分辨，唔代替專業檢驗——[香港工程師學會嘅驗樓指南](https://hkie.org.hk/wp-content/uploads/hkie/file1/316a820/59b75afec88f7.pdf?x67317=)指，結構構件可以用目視，或者錘敲、保護層厚度測定、量度裂縫闊度等非破壞性方法檢驗，呢啲要專業人士帶工具做。

### 點解「非結構牆同結構構件之間」會裂？

好多單位嘅間牆係後砌嘅磚牆或板牆，同石屎柱、樑交接嗰條線，係兩種物料相接嘅位置。屋宇署將呢類裂紋列入非結構性一類，所以見到一條沿住樑底或柱邊嘅直線，未必等於結構出事。但如果裂紋闊咗、有水漬，就唔好再當表面問題。

## 常見裂痕原因

唔同成因，處理方法完全唔同。以下按有出處嘅資料整理：

### 1. 新牆、新電線坑嘅收水裂紋

《[香港裝修指引](https://www.hkarbsoc.org.hk/public/2020_04_29_HKRG-pdf.pdf)》第 1.10 節講明：新砌牆、新電線坑、木與木夾口位、木與牆身夾口位，油漆會出現收水裂紋，承辦方會喺保養期內翻執，但**唔能夠保證根治**。即係話，啱啱裝修完幾個月，沿住新開嘅電線坑出現一條直線，好大機會係呢種情況。

### 2. 滲水引致

[屋宇署](https://www.bd.gov.hk/tc/safety-inspection/building-safety/index_bsi_defects.html)將「表面出現水漬或銹漬，或滲水」列為混凝土剝落嘅徵狀。如果裂紋附近有水印、油漆起泡、甚至有啡色銹水，問題可能唔止裂紋，而係水已經入咗去，要先處理水源。滲水涉及樓上樓下嘅話，責任同處理方式另有程序。

### 3. 結構構件受力或鋼筋生銹

[香港工程師學會指南](https://hkie.org.hk/wp-content/uploads/hkie/file1/316a820/59b75afec88f7.pdf?x67317=)講混凝土局部修補時提到，要鑿走破損或鬆脫嘅混凝土直到露出堅固底層，再用合適沙漿填補，保護鋼筋免受氧化侵蝕；如果鋼筋直徑明顯減少，就要添補或更換鋼筋。換句話講，有銹漬嘅裂縫背後可能係鋼筋生銹膨脹，批灰遮咗只會遲啲再爆。

### 4. 外牆飾面問題延伸入屋

窗邊位置嘅裂紋，有時同外牆或窗框有關。屋宇署將外牆飾面破損列為另一類欠妥之處，例如批盪或飾面磚同牆分離、錘敲有空心聲。呢啲屬大廈外牆，處理要經法團或管理公司。

## 自己點檢查同記錄（步驟）

1. **側光照**：用手電筒貼住牆身斜照，睇清裂紋走向、有冇分叉、係咪只喺表面。
2. **睇位置**：喺牆中間、牆同樑柱交界、定係門窗角斜出嚟？對照上面個表。
3. **睇顏色**：有冇水印、白色結晶、啡色銹漬？有就影相記低。
4. **畫記號**：喺裂紋兩端用鉛筆畫一條短橫線，寫低日期。
5. **貼尺影相**：用透明尺貼住裂紋影相，之後每隔幾個星期同一角度再影，比較有冇變長變闊。屋宇署對非結構性裂紋嘅建議正正係「繼續留意」，有記錄先知「情況有冇變」。
6. **查返係新定舊**：如果係新裝修嘅牆，翻查報價單同保養期；如果係單位原有，查吓同層或上下層有冇類似問題。
7. **有懷疑就搵專業人士**：出現結構性裂縫跡象，唔好自己鑿開嚟睇。

## 邊個負責修？單位內 vs 公用部分

[屋宇署](https://www.bd.gov.hk/tc/safety-inspection/building-safety/index_bsi_defects.html)講明，業主須承擔保養其單位以至公用部分嘅全部同最終責任：

| 位置 | 點做 | 費用 |
| --- | --- | --- |
| 單位內 | 業主自行委聘建築專業人士統籌修葺 | 業主自付 |
| 公用部分（例如外牆、結構柱樑屬公契公用部分） | 通知業主立案法團或管理公司，由佢哋委聘建築專業人士 | 一般按大廈公契份數分擔 |
| 啱裝修完嘅收水裂紋 | 喺保養期內通知承辦方翻執（《香港裝修指引》1.10） | 保養範圍內 |

屋宇署亦提醒，業主做修葺前應徵詢建築專業人士意見，包括聘請**註冊承建商或註冊小型工程承建商**。如果你住居屋或綠置居，[房委會](https://www.housingauthority.gov.hk/tc/home-ownership/information-for-home-owners/property-management/structural-safety-guarantee-hos/index.html)喺 10 年樓宇結構安全保證期內負責結構構件嘅修葺，包括混凝土剝落同裂縫；但**批盪裂縫、牆身滲水、牆磚損毀等同整體結構穩定無關嘅損壞並唔包**。

## 修補方法同報價要寫清楚乜

### 非結構性裂紋：一般做法

非結構性裂紋通常由裝修師傅批灰油漆處理，但做法各師傅唔同：會唔會沿裂紋鑿開、有冇貼網加強、批幾多層灰、油幾多層，都應該要求寫入報價，方便之後驗收。驗收可以用《[香港裝修指引](https://www.hkarbsoc.org.hk/public/2020_04_29_HKRG-pdf.pdf)》第 2.9 節：喺距離牆身 1 米觀察顏色均勻、冇明顯掃痕沙眼，**牆身冇裂紋**；第 2.6 節：牆身批盪平直順滑、冇空鼓。

要留意兩點：

- 指引第 1.10 節講明「**執灰翻油不會明顯改善平整度**」，只係翻新效果；補完個位同周圍可能睇得出分別，想睇唔到通常要成幅牆油。
- 「剷底」唔包剷走紙巾灰或剷到見石屎，要咁做會另收費，要喺報價寫明。

### 結構性裂縫：先查因後修

[香港工程師學會](https://hkie.org.hk/wp-content/uploads/hkie/file1/316a820/59b75afec88f7.pdf?x67317=)講得好直接：發現結構性裂縫要儘快詳細勘察，搵出成因並根治，然後**先至**修補裂縫。如果混凝土問題已深入結構內部，要局部或全部清拆重建，並聘請結構工程師等建築專業人士處理。呢類工程唔係一般裝修師傅批灰嘅範圍。

### 報價單要寫明

| 項目 | 點解要寫 |
| --- | --- |
| 修補範圍（邊幅牆、幾長） | 避免「補一條」同「油成幅」之爭 |
| 做法（鑿開、貼網、批灰層數） | 方便驗收 |
| 油漆範圍同顏色 | 補位色差問題 |
| 有冇剷底、剷到邊層 | 指引講明剷紙巾灰屬另收費 |
| 保養期同保養範圍 | 收水裂紋保養期內翻執但唔保證根治 |

想比較唔同師傅嘅修補報價，可以先睇[報價比較方法](/guides/baojia-bijiao)同[報價術語](/guides/baojia-shuyu)。

## 常見錯誤

1. **一見裂就批灰遮**：有銹漬或滲水嘅裂縫，遮咗只係睇唔到，成因仲喺度。
2. **以為新裝修有裂即係偷工**：新牆、新電線坑收水裂紋係指引預咗會出現嘅情況，應該用保養期處理，而唔係即刻當糾紛。
3. **自己鑿開結構牆睇**：可能損壞結構構件；拆改結構要認可人士同註冊結構工程師（見[屋宇署常見問題](https://www.bd.gov.hk/tc/resources/faq/index_alteration_and_addition_works_in_domestic_premises.html)）。
4. **公用部分自己搵人整**：外牆、樑柱屬公契公用部分嘅話，費用同責任應經法團或管理公司處理。
5. **冇記錄**：冇日期同相片，之後好難證明裂紋係咪擴大，亦難同承辦方或管理處講。

## 自檢清單

- 用側光睇清走向、長度、位置
- 對照屋宇署分類：有冇深入結構、喺樑上、橫跨牆、銹漬、門窗角斜裂
- 裂紋兩端畫記號、貼尺影相、寫日期
- 檢查附近有冇水印、起泡、白色結晶
- 查返係咪新裝修嘅牆、保養期幾時完
- 判斷係單位內定公用部分
- 結構性跡象：搵建築專業人士；公用部分：通知法團或管理公司
- 修補報價寫明範圍、做法、油漆範圍、保養

收樓或執漏時想一次過睇晒其他位，可以配合[驗收清單](/guides/yanshou-qingdan)，保養期內點樣集中執漏可以睇[保養期同執漏攻略](/guides/baoyang-zhilou)。

## 相關攻略

- [收樓驗收清單：逐項檢查唔使慌](/guides/yanshou-qingdan)
- [新樓收樓攻略：先執漏定先裝修](/guides/xinlou-shoulou)
- [防水試水攻略](/guides/fangshui-shishui)
- [保養期、執漏同尾數攻略](/guides/baoyang-zhilou)
- [裝修報價術語解釋](/guides/baojia-shuyu)

## 常見問題

### 牆身有髮絲咁幼嘅裂紋，危唔危險？

根據[屋宇署](https://www.bd.gov.hk/tc/safety-inspection/building-safety/index_bsi_defects.html)，髮絲般嘅裂紋屬非結構性裂紋，業主繼續留意就得，若非情況有變，有需要時先修。建議畫記號影相，定期比較有冇變長變闊。

### 點樣分辨結構性裂縫？

屋宇署列出嘅跡象包括：穿過批盪深入結構混凝土或承重磚牆、喺橫樑等結構構件上、橫跨牆壁嘅長裂縫、有銹漬、門窗框角位斜狀裂縫。有呢啲情況應該搵建築專業人士檢驗。

### 啱裝修完幾個月，新牆就裂，裝修師傅要唔要負責？

《[香港裝修指引](https://www.hkarbsoc.org.hk/public/2020_04_29_HKRG-pdf.pdf)》第 1.10 節指新砌牆、新電線坑、木與牆夾口位會出現收水裂紋，承辦方會喺保養期內翻執，但唔能保證根治。所以應該喺保養期內通知承辦方處理，並睇返報價單嘅保養條款。

### 牆身裂痕修補要搵邊類師傅？

非結構性裂紋一般由裝修師傅批灰油漆處理。有結構性跡象，[屋宇署](https://www.bd.gov.hk/tc/safety-inspection/building-safety/index_bsi_defects.html)建議先徵詢建築專業人士意見，再委聘註冊承建商或註冊小型工程承建商做修葺。

### 外牆或者樑柱有裂縫，係咪我自己出錢整？

屬樓宇公用部分嘅話，屋宇署指業主應通知業主立案法團或管理公司安排委聘建築專業人士，費用一般按大廈公契份數分擔。單位內嘅問題就由業主自己安排。

### 居屋或者綠置居牆身裂，房委會包唔包？

[房委會樓宇結構安全保證](https://www.housingauthority.gov.hk/tc/home-ownership/information-for-home-owners/property-management/structural-safety-guarantee-hos/index.html)喺 10 年保證期內負責結構構件修葺，包括混凝土剝落同裂縫；但批盪裂縫、牆身滲水等同整體結構穩定無關嘅損壞不包括在內。

### 補完裂紋點解仲見到痕？

《香港裝修指引》第 1.10 節講明，執灰翻油唔會明顯改善平整度，只能達到翻新效果。補位同舊油漆亦可能有色差，想完全睇唔到通常要成幅牆重油，報價時要講清楚。

## 參考資料（2026年10月核對）

- [屋宇署｜樓宇欠妥之處 — 引用內容：非結構性裂紋、混凝土剝落、結構性裂縫、外牆飾面破損四類徵狀；各類建議行動；單位內由業主委聘建築專業人士、公用部分經法團／管理公司並按公契份數分擔；註冊承建商／註冊小型工程承建商](https://www.bd.gov.hk/tc/safety-inspection/building-safety/index_bsi_defects.html)
- [香港工程師學會｜強制驗樓／驗窗計劃指南 — 引用內容：結構構件檢驗方法（目視、錘敲、保護層厚度測定、量度裂縫闊度）；混凝土局部修補及更換鋼筋；結構性裂縫須先勘察成因並根治再修補](https://hkie.org.hk/wp-content/uploads/hkie/file1/316a820/59b75afec88f7.pdf?x67317=)
- [香港仲裁公會、香港樓宇檢驗學會、好師傅｜《香港裝修指引》（06/2022） — 引用內容：1.10 收水裂紋位置、保養期內翻執不保證根治、剷底不包紙巾灰、執灰翻油不改善平整度；2.6 牆身批盪平直順滑冇空鼓；2.9 油漆 1 米觀察、牆身冇裂紋](https://www.hkarbsoc.org.hk/public/2020_04_29_HKRG-pdf.pdf)
- [香港房屋委員會｜樓宇結構安全保證（居屋／綠置居屋苑） — 引用內容：10 年結構安全保證包括結構構件混凝土剝落及裂縫修葺；不包括批盪裂縫、牆身滲水、牆磚損毀等](https://www.housingauthority.gov.hk/tc/home-ownership/information-for-home-owners/property-management/structural-safety-guarantee-hos/index.html)
- [屋宇署｜常見問題：住用處所改動及加建工程 — 引用內容：涉及結構嘅改動須委任認可人士／註冊結構工程師](https://www.bd.gov.hk/tc/resources/faq/index_alteration_and_addition_works_in_domestic_premises.html)