# 全屋翻新防水幾時一定要重做？浴室、廚房同露台嘅判斷、範圍同試水驗收

> 全屋翻新拆咗浴室地台，防水係咪一定重做？整理浴室、廚房、露台嘅判斷準則、防水上牆範圍、試水驗收同滲水責任。

Updated: 2026-10-22
Author: Homore 編輯 · Homore 數據及工程編輯團隊
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全屋翻新拆浴室，最容易被壓價嘅就係防水：睇唔到、做完即刻鋪磚，業主驗唔到。但1823清楚提醒，單位改動要妥善鋪防水層，避免滲水滋擾樓下。防水做唔好，問題通常幾個月後喺樓下天花出現。

## 起：幾時一定要重做

| 情況 | 建議 |
| --- | --- |
| 拆到地台或牆身批盪 | 原防水層已破壞，要重做 |
| 改去水位或潔具位置 | 要重做 |
| 只換牆磚、唔郁地台 | 視乎破壞範圍，評估 |
| 只換潔具 | 一般唔洗，但要注意接駁位密封 |
| 已有滲水紀錄 | 要重做並查原因 |

## 承：範圍同做法要寫入合約

- **地台全覆蓋**，包括門檻位。
- **牆腳上牆**：淋浴區牆身要上到一定高度，具體按物料同承辦商技術建議寫明。
- **喉管穿過位**：特別處理。
- **物料**：寫明品牌類型同層數。

## 試水驗收

防水層完成後、鋪磚前做試水：封住去水，注水觀察一段時間，期間檢查樓下天花同牆身。試水通過先鋪磚，並將試水相片同紀錄存檔。冇試水就鋪磚，等於冇驗收。

## 轉：滲水責任

如果日後樓下投訴，食環署／屋宇署聯合辦事處可以處理滲水調查。你有試水紀錄、物料紀錄同承辦商保養條款，就可以清楚分責任。另外，供水喉滲漏同防水層失效係兩回事，前者可能屬水喉工程，要分開處理。

## 廚房同露台都要諗

廚房星盆同洗碗碟機位置長期有水，翻新時地台同牆腳一樣要評估防水；露台屬室外濕區，去水同斜度更重要。露台加改動之前，亦要留意公契同屋宇署對外觀同用途嘅限制。全屋翻新時，將所有濕區列成一張表，逐個寫明係咪重做防水同試水方法，比淨係諗浴室更全面。

## 合：防水清單

- 已判斷係咪要重做
- 範圍同上牆高度寫入合約
- 喉管穿過位有特別處理
- 試水完成先鋪磚
- 試水相片同紀錄已存
- 防水保養條款已寫明

## 進深：防水重做嘅判斷樹，同埋試水驗收點樣做先算數

防水係全屋翻新入面最「睇唔到」嘅工序：做完即刻被磚蓋住，做得好唔好要等用咗一段時間先知。正因為咁，決定要唔要重做、做幾大範圍、點樣驗收，都要喺封磚之前搞掂。

### 判斷樹：三條問題決定要唔要重做

**問題一：會唔會打開濕區地台或者牆身？** 如果浴室、廚房要換磚、移去水、移潔具，原有防水層一定會被破壞。答「會」，就要重做，冇得慳。

**問題二：而家有冇滲水跡象？** 樓下天花有水漬、牆腳有霉、磚縫發黑，都可能係防水失效。答「有」，要先搵源頭。屋宇署同食環署嘅聯合辦事處處理樓宇滲水投訴，如果懷疑影響樓下，要盡早處理。

**問題三：單位幾耐冇做過防水？** 冇官方規定年期，但防水物料會老化。如果你唔知上次幾時做、用乜物料，而今次又會清拆濕區，就當重做處理。

三條都答「唔會」「冇」「近期做過」，可以考慮保留；任何一條答案唔肯定，傾向重做。

### 範圍：唔只係地台

| 區域 | 地台 | 牆身 | 特別位置 |
| --- | --- | --- | --- |
| 浴室 | 全地台 | 企缸範圍牆身要上高；其餘牆身最少做牆腳一段 | 去水口、喉管穿牆位、門檻 |
| 廚房 | 全地台或者星盆範圍 | 星盆後牆 | 洗衣機位、去水口 |
| 露台 | 全地台 | 牆腳 | 去水口、門檻、欄杆底 |
| 冷氣機位 | 視乎設計 | — | 去水喉出口 |

牆身做幾高，要按用途同產品建議決定，例如企缸範圍要覆蓋花灑可以濺到嘅高度。合約要寫明每個區域嘅防水高度，唔好只寫「浴室防水」。

### 最易漏水嘅五個位

1. **去水口四周**：去水配件同防水層之間嘅銜接
2. **喉管穿牆、穿地位**：喉管四周要加強
3. **地台同牆身轉角**：轉角位要加強處理，例如加防水布
4. **門檻**：浴室水流出房間嘅位置
5. **企缸玻璃底**：玻璃框同地台嘅接口

要求師傅講清楚每個位點樣處理，同埋影相。

### 施工要點

- **基層處理**：表面要清潔、平整、冇鬆散物
- **塗層數同厚度**：按產品說明，通常要塗多層，每層方向交錯
- **每層之間等乾**：按產品說明，唔好趕
- **加強位先做**：轉角、喉位、去水口先加強，再塗大面

合約可以寫明防水物料品牌型號，同埋要按供應商施工指引施工。

### 試水：點樣做先有效

1. **封住去水口**：用塞或者臨時封口
2. **放水**：地台放水到一定深度，門口要擋住
3. **保持時間**：試水時間按產品或者行業做法，一般唔會只係幾個鐘
4. **檢查**：期間檢查樓下天花（要樓下業主配合）、牆身背面、門口外地台
5. **記錄**：開始同結束時影相，相片要有時間同水位

試水冇滲漏，先可以鋪磚。有滲漏，搵出位置修補，再試。

### 樓下配合

試水最理想係可以睇到樓下天花。開工前同樓下業主打個招呼，講明試水大約邊日，請佢留意天花有冇水漬。如果樓下唔方便，至少要檢查自己單位相鄰房間嘅牆腳同門口。

### 驗收紀錄

| 項目 | 紀錄 |
| --- | --- |
| 防水物料 | 品牌、型號、批次 |
| 施工日期 | 每層塗刷日期 |
| 範圍 | 平面圖標示，牆身高度 |
| 加強位 | 相片 |
| 試水 | 開始同結束相片、時間、結果 |

將呢份紀錄放入保養文件。日後滲水，你可以證明防水係點做、幾時做。

### 保養期同防水

防水問題通常要用咗一段時間先浮現。合約嘅保養期要包括防水，同埋寫明如果滲水，承辦商要負責搵源頭同修補，包括拆磚重做嘅費用。冇寫清楚，到時可能只肯補磚縫。

### 點解防水唔可以「補返就算」

好多時清拆後見到原有防水層只係爛咗一小部分，師傅會建議「補返嗰笪就得」。問題係新舊防水層之間嘅接駁位，本身就係一個弱點，而舊防水層其餘部分嘅狀況你根本睇唔到。如果濕區本身已經要換磚、換潔具，重做全區防水嘅額外工作量相對有限，但可以避免日後因為一個接口滲水而要再拆一次。決定之前，要求師傅解釋保留舊防水嘅理由，同埋願唔願意喺保養條款入面承擔接口滲水嘅責任。

### 露台同窗台嘅防水要分開諗

露台面向室外，要應付雨水同日曬，物料要求同浴室唔同；而且露台去水往往駁去大廈公用排水，改動要小心。窗台滲水多數同窗框四周有關，唔係單靠地台防水解決到，要檢查窗框打膠同外牆。如果你嘅單位有露台或者窗台滲水問題，要將佢哋當成獨立項目報價，唔好包喺「浴室廚房防水」入面一筆過。

### 同樓下鄰居嘅溝通

滲水問題最容易演變成鄰里糾紛。開工前如果知道樓下單位已經有水漬，最好影相記錄，並且同樓下業主講清楚你今次會重做防水。完工後主動請樓下留意一段時間，有問題盡早話你知。根據聯合辦事處嘅資料，滲水調查需要時間，業主之間能夠早啲溝通、早啲處理，通常好過等到投訴先處理。

### 自己做嘅簡單檢查

完工入住之後，可以定期做幾樣簡單檢查：沖完涼之後睇吓門口地台有冇水滲出、留意磚縫有冇變黑或者鬆脫、間中睇吓浴室外牆腳有冇起泡。發現異樣即刻影相，喺保養期內書面通知承辦商。越早發現，修補範圍越細。

### 防水物料點揀

市面防水物料有好多種，包括水泥基、聚氨酯、丙烯酸等，各有適用位置同施工要求。業主唔洗成為專家，但要要求承辦商講清楚：用邊個品牌同型號、點解揀呢款、適唔適合你嘅濕區位置、要塗幾多層、每層之間要等幾耐。將產品說明書影印一份放入裝修資料夾，施工時可以對返師傅有冇跟足說明。如果承辦商答唔出點解揀某款物料，或者話「用開呢隻」，就要追問清楚。

### 防水同鋪磚之間嘅保護

防水完成、試水合格之後，到鋪磚之前，防水層好易被其他工序整爛，例如師傅行入去、放工具、拖物料。要求承辦商喺防水層上面做臨時保護，同埋限制人員出入。如果發現防水層有刮花或者穿孔，要即刻修補，再局部試水，唔好直接鋪磚蓋住。

試水期間亦要留意單位門口外嘅走廊地台，確認水冇由門檻底滲出公用地方，否則會引起管理處同鄰居投訴。

## 下一步：比較裝修報價

收到裝修報價單之後，可以上載到 Homore 免費 AI 分析報價，逐項睇清楚做咩、漏咗咩、邊度寫得含糊，再自己決定同邊間公司傾。

[上載報價單：免費 AI 分析報價](/quote-scan)

## 常見問題

### 只換磚唔拆地台要唔要做防水？

如果唔郁到防水層，未必要；但通常換磚會破壞原有防水，要評估。

### 試水要幾耐？

跟承辦商同物料技術要求；要喺合約寫明試水時間同驗收方法。

### 樓下滲水係咪一定係我防水問題？

唔一定，可能係喉管；聯合辦事處可調查。

### 露台要做防水嗎？

露台屬濕區，翻新時要評估防水同去水。

## 參考資料（2026年10月核對）

- [1823｜改間隔或用途要唔要屋宇署批准](https://www.1823.gov.hk/tc/faq/if-i-want-to-alter-the-partition-or-the-use-of-my-flat-shop-such-as-changing-the-bathroom-into-a-study-do-i-need-to-obtain-approval-from-the-buildings-department)
- [滲水辦／聯合辦事處資訊](https://www.waterseepage.gov.hk/tc/home/index.html)
- [水務署｜性質輕微的水管工程](https://www.wsd.gov.hk/tc/plumbing-engineering/works-of-a-minor-nature/index.html)
- [消費者委員會｜裝修消費提示](https://www.consumer.org.hk/tc/shopping-guide/tips/2020-tips-renovation)
- [香港建築師學會等｜香港裝修指引（PDF）](https://www.hkarbsoc.org.hk/public/2020_04_29_HKRG-pdf.pdf)
- [香港測量師學會｜住宅單位驗樓指南（PDF）](https://www.hkis.org.hk/ufiles/HKIS-FlatGuide_zh.pdf)
- [食物環境衞生署](https://www.fehd.gov.hk/tc_chi/index.html)