# 全屋翻新預備金點留先夠？由樓齡、清拆風險同改單習慣計出你嘅應急額度

> 全屋翻新預備金唔應該係隨口一個百分比。按樓齡、清拆後未知數、改單機率同物料波動，教你自己評估應急額度點留。

Updated: 2026-10-22
Author: Homore 編輯 · Homore 數據及工程編輯團隊
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全屋翻新超支，好少係因為報價錯，多數係因為**清拆之後先見到嘅嘢**同**施工中途改主意**。預備金就係為呢兩樣而設。好多文章會畀你一個固定百分比，但每間屋嘅風險唔同：一間十年樓只換傢俬面同油漆，同一間四十年樓全屋換喉換電，唔可以用同一個比例。

## 起：將預算分三層

1. **合約價**：報價單上已列嘅項目。
2. **已知加項**：你知會發生但未報價，例如部分傢俬、窗簾、燈飾、搬運、儲物。
3. **未知數**：清拆後發現、改單、物料延誤換貨。

預備金只係處理第三層。第二層唔係預備金，要另外列，否則一開工就「用晒」。

## 承：五個風險因素

| 因素 | 低風險 | 高風險 |
| --- | --- | --- |
| 樓齡同保養紀錄 | 較新，前業主有維修紀錄 | 舊樓，紀錄不明 |
| 清拆範圍 | 只拆櫃同地板面 | 拆到批盪、地台、喉管 |
| 濕區 | 唔郁浴室廚房 | 全換廚廁 |
| 改單習慣 | 圖則已定稿 | 邊做邊諗 |
| 物料 | 現貨 | 進口、訂造 |

逐項評估，高風險因素越多，預備金越要充足。舊樓清拆後常見問題，見[舊樓清拆後隱藏問題](/guides/jiulou-quanjia-yinhuan)。

## 點樣用數據代替估計

- 叫報價方列出「清拆後可能追加嘅項目」同單價，例如每米換喉、每平方批盪修補。咁樣就算未知數量，都知道單價。
- 改單要書面，每次寫明加減數。
- 消委會家居裝修研究提到，裝修爭議常涉及追加費用同工程範圍不清；寫清單價同批准程序可以減少爭拗。

## 轉：預備金最常被誤用嘅方式

- **當成升級物料基金**：見到靚磚就換，預備金未到清拆已經冇。
- **畀師傅自行動用**：任何預備金支出都要你書面批准。
- **同強制驗樓混埋**：屋宇署強制驗樓計劃涉及樓齡30年或以上私人樓宇嘅公用部分、外牆同伸出物，屬大廈層面；要另外預算，唔好用單位裝修預備金頂。

## 合：預備金清單

- 預算已分三層
- 五個風險因素已評估
- 清拆後可能追加項目已有單價
- 預備金支出要書面批准
- 已知加項另外列
- 大廈維修費另外預算

## 進深：預備金唔係一個百分比，而係一張風險清單

網上成日見到「預留一成至兩成」之類嘅講法，但呢類數字冇官方出處，亦唔適用於每間屋。比較穩陣嘅做法，係將預備金拆成幾個風險項目，每項自己估，再加埋。咁你知道每一蚊預備金係為咗乜而留，用唔用得到亦有根據。

### 風險項目一：清拆後先見到嘅問題

舊樓清走地磚、牆身批盪之後，可能見到石屎剝落、鋼筋外露、暗喉生鏽、前業主改動過嘅電線。呢啲問題喺報價階段睇唔到，報價單通常亦會寫明「隱藏工程另計」。屋宇署嘅樓宇維修資料指出，石屎剝落一般同鋼筋鏽蝕膨脹有關，處理方法同範圍要視乎實際情況。

估算方法：問報價公司，如果清拆後發現某類常見問題，佢哋會點樣計價（按平方呎、按米、按工日？）。攞到計價方法，你就可以按自己單位嘅樓齡同狀況，估一個合理上限。

### 風險項目二：法定要求觸發嘅額外工程

有啲工程一做就會觸發其他要求：

| 你想做 | 可能觸發 | 參考 |
| --- | --- | --- |
| 換窗 | 小型工程程序；如收到驗窗通知，仲要配合強制驗窗 | 屋宇署小型工程、強制驗窗 |
| 加電路或換電箱 | 註冊電業工程人員施工及發出完工證明書 | 機電工程署 |
| 移煤氣爐 | 註冊氣體工程承辦商 | 《氣體安全條例》 |
| 改排水 | 小型工程監管制度 | 屋宇署 |

呢啲唔係「可能發生」，而係「一定要跟」。預備金要涵蓋嘅，係你原本計劃冇諗到但做落去先發現要加嘅部分。

### 風險項目三：你自己嘅改單習慣

呢項最多人忽略。誠實問自己：之前執屋或者買傢俬，有冇試過中途轉主意？如果有，預備金要留一部分俾自己。香港建築師學會等機構出版嘅香港裝修指引提醒，工序動工後再改動會引致額外費用，雙方應以書面同意更改項目。即係話，改單本身唔係問題，冇預算同冇書面先係。

### 風險項目四：工期延長嘅間接成本

工程延誤唔只影響裝修費，仲有：

- 延長暫住或者租屋嘅開支
- 迷你倉多租一個月
- 延遲收租（如果係收租盤）
- 請假監工嘅時間成本

呢啲唔會出現喺報價單，但係真金白銀。預備金表要另開一欄寫低。

### 將四項變成一張表

| 風險項目 | 觸發條件 | 估算基礎 | 你嘅估算 |
| --- | --- | --- | --- |
| 隱藏工程 | 清拆後發現 | 報價公司提供嘅單價方法 | 自填 |
| 法定觸發 | 換窗、改電、改氣、改排水 | 對應持牌人員報價 | 自填 |
| 改單 | 你自己決定 | 過往習慣 | 自填 |
| 延誤間接成本 | 工期延長 | 每月暫住同儲物開支 | 自填 |

每格「自填」都要有出處：報價單上嘅單價、租約上嘅月租、迷你倉收費表。冇出處嘅數字，就係亂估。

### 預備金點樣放先唔會亂用

- **獨立戶口或者獨立記帳**：唔好同主預算混埋，否則好快就當咗係「可以用」嘅錢。
- **動用要有觸發記錄**：每次用預備金，寫低日期、原因、對應風險項目、裝修公司書面報價。
- **完工後點數**：剩返嘅預備金係你嘅，唔係裝修公司嘅。合約寫明後加工程要書面確認先計，避免完工時突然多咗一堆「之前講過」嘅項目。

### 同付款節點掛鈎

預備金唔應該喺開工時一次過交畀裝修公司。合理做法係：後加工程出現，先有書面報價同你簽名確認，再喺下一個付款節點一齊付。咁你一直掌握現金流，亦有文件證明每筆額外支出。

### 幾時可以留少啲

以下情況，風險相對可控：

- 單位較新，之前冇大改動，原有圖則同現況一致
- 範圍只係表面工程（油漆、地板、換燈），唔清拆濕區
- 已經做咗詳細驗樓，例如請專業人士檢查過喉管同電線狀況

香港測量師學會出版嘅驗樓指南列出咗住宅單位常見檢查項目，開工前參考呢類清單自己行一次，可以收窄未知範圍。

### 幾時要留多啲

- 樓齡高、曾經多次轉手、前業主改動多
- 要清拆浴室同廚房，重做防水同喉管
- 計劃移牆、改間隔，牽涉專業意見
- 物料揀咗製作期長或進口貨，延誤風險高

### 一個簡單嘅自我測試

開工前問自己：「如果清拆後裝修公司話要加一筆我冇預過嘅錢，我會點？」如果答案係「唯有借」或者「只能夠砍其他項目」，代表預備金唔夠，或者範圍要收細。寧願開工前砍一兩個想要嘅項目，都唔好喺工程中段因為冇錢而爛尾。

### 同裝修公司傾預備金嘅說法

唔建議話畀裝修公司知你預咗幾多後備。比較好嘅傾法，係要求對方喺合約附件列出「常見隱藏工程單價表」，例如每米換喉、每平方呎補石屎、每個額外蘇位，清拆後如果真係出現，就按表計。有咗單價表，你嘅預備金就變成可以預先計算嘅數，而唔係清拆後由對方開價。消委會亦建議消費者要求報價詳列項目、數量同單價，方便比較同日後核對。

### 清拆後第一個星期嘅檢查點

預備金最常喺清拆完嗰幾日被動用。建議同裝修負責人約定：清拆完成當日一齊行一次，所有新發現都影相、量度、寫低位置，再由裝修公司出書面處理方案同報價。你喺二十四至四十八小時內回覆接受、修改或者要求第二意見。冇呢個步驟，師傅可能為咗趕工直接處理，事後先話要加錢，到時你連問題原本有幾嚴重都冇證據睇。

### 樓宇本身嘅公用部分問題

有時清拆後發現嘅問題唔屬於你單位，而係外牆、公用喉管或者結構樑柱。呢類問題涉及法團或者管理公司，根據《建築物管理條例》，公用部分嘅維修一般由業主立案法團或管理人負責安排。即刻通知管理處同影相存證，唔好自己叫師傅一併執，否則費用同責任可能變咗由你一個人承擔。預備金入面可以留少少做專業人士意見費，用嚟判斷問題屬單位定公用部分。

## 下一步：比較裝修報價

收到裝修報價單之後，可以上載到 Homore 免費 AI 分析報價，逐項睇清楚做咩、漏咗咩、邊度寫得含糊，再自己決定同邊間公司傾。

[上載報價單：免費 AI 分析報價](/quote-scan)

## 常見問題

### 預備金應該留幾多百分比？

本站唔提供統一百分比，因為差異太大。用本文嘅風險評分自己判斷，並向報價方查詢以往類似單位常見加項。

### 預備金用唔晒點算？

留返做完工後執修或傢俬。

### 可唔可以叫師傅將預備金寫入合約？

可以寫一個「暫定金額」項目，但要列明動用前要書面批准。

### 樓宇要做強制驗樓，對預算有冇影響？

強制驗樓涉及公用部分、外牆同伸出物，費用一般由業主共同分擔，唔屬單位內裝修，但會同期出現，要一併預算。

## 參考資料（2026年10月核對）

- [消費者委員會｜家居裝修研究新聞稿](https://www.consumer.org.hk/tc/press-release/p-home-renovation-study-report)
- [消費者委員會｜裝修消費提示](https://www.consumer.org.hk/tc/shopping-guide/tips/2020-tips-renovation)
- [屋宇署｜強制驗樓計劃](https://www.bd.gov.hk/tc/safety-inspection/mbis/index.html)
- [香港建築師學會等｜香港裝修指引（PDF）](https://www.hkarbsoc.org.hk/public/2020_04_29_HKRG-pdf.pdf)
- [消費者委員會｜裝修報價單要識睇（529期相關）](https://www.consumer.org.hk/tc/article/529-Renovation/529_renovation_items)
- [香港測量師學會｜住宅單位驗樓指南（PDF）](https://www.hkis.org.hk/ufiles/HKIS-FlatGuide_zh.pdf)
- [屋宇署｜強制驗窗計劃](https://www.bd.gov.hk/tc/safety-inspection/mwis/index.html)
- [機電工程署｜家居電力安全手冊（PDF）](https://www.emsd.gov.hk/filemanager/tc/content_442/A01_Hshld_Elctrcl_Sfty_Hndbk.pdf)
- [電子版香港法例｜第344章《建築物管理條例》](https://www.elegislation.gov.hk/hk/cap344)