# 滲水攻略：樓上漏水，由記錄到聯辦處新程序

> 天花滴水、牆身起泡？跟食環署同屋宇署聯辦處 2026 年 7 月新程序：濕度 35% 門檻、14 個工作天發建議維修通知、28 日自行維修；附責任分界、HKIS 調查費參考同裝修前預防清單。

Updated: 2026-10-19
Author: Homore 編輯 · Homore 數據及工程編輯團隊
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天花一灘黃印，第一個反應通常係上去拍門。其實先要搞清楚兩件事：**水係邊度嚟（樓上單位、外牆定公用喉）同埋點樣留證**。政府處理滲水嘅程序喺 2026 年 7 月 16 日改咗，舊資料講嘅時間表已經唔啱用。

## 責任點分？

[1823〈如何處理家居滲水問題〉](https://www.1823.gov.hk/tc/faq/how-to-settle-water-seepage-in-residential-flats)指，私人物業滲水基本上係樓宇管理同維修問題，主要由業主負責。[香港測量師學會（HKIS）《滲水處理醒目錦囊》](https://www.hkis.org.hk/uploads/editor/Page_BSD/Useful_Info/WS%20Info%20Pack%20-%2020260413%20%286%20items%29.pdf)咁分：

| 滲水位置 | 搵邊個 |
| --- | --- |
| 外牆、公用天台、平台、公用管道槽、外牆喉管 | 物業管理處／業主立案法團 |
| 單位內天花、地板、牆、窗台、樓上單位喉管 | 樓上業主／佔用人安排勘察同維修 |
| 雨後先滲、近外牆或窗邊 | 懷疑外牆或窗邊；通知管理處 |
| 近冷氣機嘅牆身 | 可能係冷凝水喉淤塞倒流（HKIS 例子） |

## 第 1 步：記錄（今日做）

HKIS 建議觀察同記錄：水濕程度、氣味、顏色；位置同範圍；附近喉管裝置；出現時間（持續、間歇、雨後）。

- 每隔幾日同一角度影相，附日期
- 量水漬範圍（放把尺入鏡）
- 記低係咪雨後、樓上沖涼後先滲
- 留意水費有冇無故上升（HKIS 列為常見徵狀之一）

## 第 2 步：先同樓上傾

1823 建議盡快同有關業主商討；有關業主應聘請建築技術人員或持牌水喉匠找源頭同修理，亦可以搵管理公司或法團協助；有需要可以聘請建築同法律顧問，按公契要求對方改善甚至索償。

## 第 3 步：傾唔掂，打 1823 搵聯辦處

食環署同屋宇署組成嘅聯合辦事處（聯辦處）由 [2026 年 7 月 16 日起實施新程序](https://www.info.gov.hk/gia/general/202607/16/P2026071600279.htm)：

| 階段 | 會發生咩 |
| --- | --- |
| 第一階段 | 聯辦處用電子濕度儀，加新增嘅紅外線熱成像，檢查你單位 |
| 建議維修通知 | 如有理由相信係上層引致，約 14 個工作天內向上層業主發通知，要求 28 個曆日內自行檢查同維修 |
| 第二、三階段同步 | 通知限期過後仍滲，食環署做色水測試、屋宇署或顧問做專業測試 |
| 妨擾事故通知 | 確定源頭後按《公眾衞生及市政條例》（第 132 章）發通知；唔遵從可檢控，再申請法庭命令 |

幾個關鍵數字：

- **濕度 35%**：[聯辦處須知](https://www.bd.gov.hk/doc/tc/resources/faq/notes_owners_occupants_water_seepage_investigation_c.pdf)指，滲水位置濕度等於或高於 35% 先會發建議維修通知；低過 35% 嘅舉報唔會調查。
- **收回費用**：唔履行責任嘅上層業主，聯辦處會收回不少於 $17,000 檢驗費（[政府新聞公報](https://www.info.gov.hk/gia/general/202607/16/P2026071600279.htm)）。
- **罰則**：唔遵從妨擾事故通知，最高罰款 $25,000 及每日 $450；唔遵從法庭命令，最高 $50,000 及每日 $600（[屋宇署](https://www.bd.gov.hk/tc/safety-inspection/building-safety/index_bsi_seepage.html)）。
- 1823 指，輕微或間歇性滲水而調查搵唔到源頭，政府介入會終止；樓宇失修會轉介屋宇署，供水喉浪費食水轉介水務署。

## 自己請人驗：HKIS 參考價

[HKIS 滲水錦囊](https://www.hkis.org.hk/uploads/editor/Page_BSD/Useful_Info/WS%20Info%20Pack%20-%2020260413%20%286%20items%29.pdf)列出嘅參考：勘察及檢測一般 $20,000–$40,000（包括專業報告、濕度檢測、紅外線熱成像、微波斷層掃描、需要時色水測試），視乎情況同複雜程度；唔包吊棚、聯合專家報告同出庭費。呢啲係 HKIS 嘅參考範圍，唔係報價，實際以專業人士現場評估為準。

## 正在裝修？3 個預防位

1. **浴室防水高度寫入報價**：《[香港裝修指引](https://www.hkarbsoc.org.hk/public/2020_04_29_HKRG-pdf.pdf)》1.7 建議淋浴位防水離地最少 6 尺、其他位置最少 2 尺；詳細睇[浴室防水攻略](/guides/fangshui-shishui)。
2. **改廚廁排水要跟小型工程制度**，同埋要妥善鋪防水層，避免滲落下層（[屋宇署常見問題](https://www.bd.gov.hk/tc/resources/faq/index_alteration_and_addition_works_in_domestic_premises.html)）。
3. **保養範圍講清楚**：《香港裝修指引》1.14 第 5 點指，外牆或非新造鋁窗滲水引致嘅油漆損毀，一般唔包喺承辦商保養範圍。滲水未搞掂就翻油，等於白做。

## 滲水剔選清單

- 有日期相片同範圍紀錄
- 已通知樓上同管理處（書面）
- 已分辨公用部分定單位內
- 傾唔掂已打 1823，記低個案編號
- 跟進建議維修通知 28 日限期
- 源頭修好、乾透，先安排翻油

窗邊滲水可能同窗框收口有關，睇[換窗同驗窗攻略](/guides/huanchuang-yanchuang)；油漆幾時翻、點寫報價，睇[油漆攻略](/guides/youqi)；全屋法規一覽，睇[裝修法規總覽](/guides/fagui-shenqing)。

## 相關攻略

- [浴室防水攻略：報價點寫、點試水](/guides/fangshui-shishui)
- [滲水辦新程序點走](/guides/shenshui-ban-liucheng)
- [滲水賠償點傾](/guides/shenshui-peichang)

## 常見問題

### 樓上漏水可以點投訴？

先同樓上業主同管理處傾；傾唔掂可以打 1823，由食環署同屋宇署聯合辦事處跟進。

### 聯辦處新程序有咩唔同？

由 2026 年 7 月 16 日起，如有理由相信係上層引致，聯辦處約 14 個工作天內向上層業主發建議維修通知，要求 28 個曆日內自行維修；限期過後仍滲，第二、三階段調查同步進行。

### 濕度幾多先會跟進？

聯辦處須知指，滲水位置濕度等於或高於 35% 先會發建議維修通知；低過 35% 嘅舉報唔會調查。

### 外牆滲水搵邊個？

外牆、公用天台、公用管道槽屬公用部分，HKIS 建議聯絡物業管理處或業主立案法團跟進。

### 自己請人驗滲水收費幾多？

HKIS 錦囊列出勘察及檢測一般約 $20,000–$40,000，視乎情況同複雜程度；唔包吊棚、聯合專家報告同出庭費。

## 參考資料（2026年10月核對）

- [1823｜如何處理家居滲水問題？ — 引用內容：業主責任、先同鄰居商討、聯辦處新程序階段、6 個工作天聯絡、輕微滲水終止、轉介](https://www.1823.gov.hk/tc/faq/how-to-settle-water-seepage-in-residential-flats)
- [政府新聞公報｜政府今日起實施調查私人樓宇滲水的新程序（2026年7月16日） — 引用內容：14 個工作天、28 個曆日、紅外線熱成像、收回不少於 $17,000 檢驗費](https://www.info.gov.hk/gia/general/202607/16/P2026071600279.htm)
- [食環署及屋宇署聯合辦事處｜調查私人樓宇滲水程序：樓宇業主／住戶須注意事項 — 引用內容：濕度 35%](https://www.bd.gov.hk/doc/tc/resources/faq/notes_owners_occupants_water_seepage_investigation_c.pdf)
- [屋宇署｜滲水問題 — 引用內容：聯合辦事處職責；妨擾事故通知／命令罰則](https://www.bd.gov.hk/tc/safety-inspection/building-safety/index_bsi_seepage.html)
- [香港測量師學會｜滲水處理醒目錦囊（2026年4月版） — 引用內容：責任分界、徵狀、調查方法、調查費參考](https://www.hkis.org.hk/uploads/editor/Page_BSD/Useful_Info/WS%20Info%20Pack%20-%2020260413%20%286%20items%29.pdf)
- [屋宇署｜常見問題：住用處所的改動及加建工程 — 引用內容：廚廁排水改動、防水層](https://www.bd.gov.hk/tc/resources/faq/index_alteration_and_addition_works_in_domestic_premises.html)
- [香港仲裁公會、香港樓宇檢驗學會、好師傅｜《香港裝修指引》（06/2022） — 引用內容：1.7 淋浴位防水離地最少 6 尺、其他位置最少 2 尺](https://www.hkarbsoc.org.hk/public/2020_04_29_HKRG-pdf.pdf)