# 石屎剝落攻略：天花甩灰、裂紋同鋼筋外露點樣分

> 天花石屎剝落、牆身有裂紋、外牆紙皮石空心？屋宇署將樓宇欠妥之處分四類：非結構性裂紋、混凝土剝落、結構性裂縫、外牆飾面破損。教你認徵狀、分清單位內定公用部分、邊個負責同點搵人整。

Updated: 2026-10-25
Author: Homore 編輯 · Homore 數據及工程編輯團隊
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屋宇署指，樓宇因老化同自然損耗會出現多種欠妥之處，**大部分屬局部及非結構性質**，但混凝土剝落、結構性裂縫同外牆飾面破損就要**適時維修**。重點係：業主要承擔保養單位同公用部分嘅**全部和最終責任**，政府部門收到舉報都唔會免除呢個責任。

## 四類欠妥之處：點認

| 類別 | 常見徵狀 | 屋宇署建議 |
| --- | --- | --- |
| 非結構性裂紋 | 髮絲般裂紋、伸向多個方向、非結構牆同結構構件之間嘅裂紋 | 繼續留意，有需要先修 |
| 混凝土剝落 | 水漬或銹漬、滲水、裂紋、批盪剝落、表面隆起、鋼筋外露 | 適時維修 |
| 結構性裂縫 | 深入結構混凝土或承重磚牆、橫樑裂縫、橫跨牆壁長裂縫、門窗角斜裂 | 適時維修 |
| 外牆飾面破損 | 用鎚輕敲有空心聲、表面隆起、物料脫落 | 適時維修 |

資料：屋宇署[樓宇欠妥之處](https://www.bd.gov.hk/tc/safety-inspection/building-safety/index_bsi_defects.html)。

## 邊個負責？

- **喺你單位入面**（例如浴室天花）：你自己委聘建築專業人士統籌修葺。
- **喺公用部分**（例如外牆、走廊）：通知法團或管理公司安排，費用一般按[大廈公契](/guides/dasha-gongqi)嘅份數分擔。
- 修葺工程應搵**註冊承建商或註冊小型工程承建商**。

## 外牆、露台底：唔止係你家事

屋宇署[業主的責任](https://www.bd.gov.hk/tc/safety-inspection/building-safety/index_bsi_owners.html)提醒：

- 露台、簷篷底部同外牆嘅混凝土或批盪剝落，可能危害行人；如造成傷亡或財產損毀，業主或需負**民事及刑事責任**。
- 發現明顯危險，業主應**立即委聘註冊承建商**移除；業主未能安排，屋宇署會代做緊急工程，之後追討費用並可徵收不多於 **20%** 附加費。
- 業主應為外牆、結構同公用部分制定**定期檢驗同維修計劃**。30 年以上樓宇仲要留意[強制驗樓](/guides/qiangzhi-yanlou)。

## 裝修時順手處理

1. **剷灰前影相**：記低位置、闊度同有冇銹漬。
2. **搵源頭**：屋宇署將水漬、滲水列為混凝土剝落徵狀之一，有水漬就先睇[滲水攻略](/guides/shenshui)。
3. **報價寫清楚**：鑿走鬆脫混凝土、鋼筋除銹同防銹處理、修補物料，逐項列明，唔好淨係寫「執天花」。
4. **錢**：個別業主可申請屋宇署樓宇安全貸款，見[樓宇維修常見問題](https://www.bd.gov.hk/tc/resources/faq/index_building_maintenance.html)。

## 下一步

**[免費 AI 分析報價單內容](/quote-scan)**

## 相關攻略

- [滲水攻略：樓上漏水點搵聯辦處](/guides/shenshui)
- [強制驗樓攻略：收到通知點做](/guides/qiangzhi-yanlou)
- [大廈大維修攻略：招標同投票規則](/guides/dasha-daweixiu)
- [居屋維修攻略：結構保證包乜唔包乜](/guides/juwu-weixiu)

## 常見問題

### 牆身有幼裂紋要唔要即刻整？

屋宇署指非結構性裂紋（例如髮絲般裂紋）業主可繼續留意，若情況冇變，有需要時先修葺。

### 點分混凝土剝落同普通甩油？

屋宇署列出嘅混凝土剝落徵狀包括表面水漬或銹漬、裂紋、批盪剝落、表面隆起，嚴重會有大塊混凝土剝落令生銹鋼筋外露。

### 外牆紙皮石有空心聲係咪有問題？

用鎚輕敲有空心聲，屬屋宇署所列外牆飾面破損徵狀之一，應安排適時維修。

### 單位天花剝落邊個負責？

欠妥之處喺個別單位內，由相關業主自行委聘建築專業人士統籌修葺。

### 外牆石屎跌落街要唔要負責？

屋宇署指如因樓宇外部剝落造成傷亡或財產損毀，業主或需負上民事及刑事責任。

## 參考資料（2026年10月核對）

- [屋宇署｜樓宇欠妥之處 — 引用內容：四類欠妥之處及徵狀；建議行動；業主全部和最終責任；單位內及公用部分處理；按公契份數分擔；註冊承建商](https://www.bd.gov.hk/tc/safety-inspection/building-safety/index_bsi_defects.html)
- [屋宇署｜業主的責任 — 引用內容：外部剝落民事及刑事責任；明顯危險立即委聘註冊承建商；第33條緊急工程及不多於20%附加費；定期檢驗和維修計劃](https://www.bd.gov.hk/tc/safety-inspection/building-safety/index_bsi_owners.html)
- [屋宇署｜常見問題：樓宇維修 — 引用內容：樓宇安全貸款計劃](https://www.bd.gov.hk/tc/resources/faq/index_building_maintenance.html)