# 新盤公契裝修限制點查？外牆改裝、間隔改動同公用地方紅線逐條睇

> 新盤公契同管理處手冊對裝修有咩限制？教你喺售樓說明書搵公契摘要、查外牆、窗戶、冷氣機位同公用地方條款，避免開工後被叫停。

Updated: 2026-10-22
Author: Homore 編輯 · Homore 數據及工程編輯團隊
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好多業主以為「單位係我嘅，入面點裝都得」。屋宇署同建築條例管嘅係安全，但仲有一份文件決定你可以做幾多：**公契**。佢係全座業主同管理人之間嘅合約，規定邊啲係公用部分、邊啲改動要同意、違反咗點處理。新盤剛入伙，大家對公契最陌生，亦最容易踩界。

## 起：公契同手冊係兩樣嘢

| 文件 | 性質 | 內容例子 |
| --- | --- | --- |
| 公契 | 註冊合約，約束所有業主 | 公用部分範圍、外觀不得改動、用途限制 |
| 管理處裝修手冊 | 執行細則 | 工時、按金、運貨、廢料 |

手冊可以改得快，公契就難改。開工前兩份都要睇，但限制「做唔做得」嘅，多數喺公契。

## 承：喺邊度搵

1. **售樓說明書**：《一手住宅物業銷售條例》（Cap 621）要求售樓說明書載有公契摘要，一手住宅物業銷售資訊網可以查閱。
2. **完整公契**：可經土地註冊處查閱註冊文件，或向管理處、律師索取。
3. **管理處**：問清楚有冇入伙初期補充通告。

搵到之後，重點睇以下幾類條款：「外觀」「外牆」「窗戶」「公用部分」「改動」「僭建」「用途」。

## 四條最常撞嘅紅線

**外牆同外觀。** 好多公契規定唔可以改變大廈外觀，例如加窗花、換窗框顏色、外牆掛招牌或晾衫架。

**窗戶。** 窗戶外框可能屬公用部分或受外觀條款限制，換窗或改窗款要先問。

**冷氣機位。** 公契或手冊可能指定外機只可以放喺預留位，唔可以掛喺外牆其他地方。外牆支架工程亦受屋宇署小型工程制度規管。

**公用走廊同大門。** 單位大門外面通常係公用地方，換大門款式、門外加鐵閘、走廊放鞋櫃，都可能違反公契或消防要求。

## 轉：建築法規同公契要雙重符合

1823 提醒，單位內改建要符合《建築物條例》；拆非結構牆屬豁免審批，但結構工程要認可人士同註冊結構工程師。不過「屋宇署容許」唔等於「公契容許」：例如某啲改動技術上合規，但公契要求事先取得管理人書面同意。

反過來，公契冇明文禁止，都唔代表符合建築規例。所以每一項涉及外觀、結構、公用部分嘅改動，都要問兩個問題：

- 法規上要唔要申請或者專業人士？
- 公契上要唔要管理人同意？

## 陷阱

- **只睇手冊唔睇公契**：手冊冇講唔代表准。
- **口頭得管理處職員同意**：要書面。
- **入伙初期跟風**：大家一齊加鐵閘、改外觀，之後法團成立可能要求還原。
- **轉售時被查**：違反公契嘅改動，買家律師可能要求處理。

## 合：查公契清單

- 已喺售樓說明書搵到公契摘要
- 已攞完整公契或請律師解讀相關條款
- 外牆、窗戶、冷氣機位、大門條款已睇
- 需要管理人同意嘅改動已書面申請
- 法規要求同公契要求分別核對
- 所有同意書已存檔

本文唔係法律意見；公契解讀請諮詢律師。

## 下一步：比較裝修報價

收到裝修報價單之後，可以上載到 Homore 免費 AI 分析報價，逐項睇清楚做咩、漏咗咩、邊度寫得含糊，再自己決定同邊間公司傾。

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## 常見問題

### 公契喺邊度睇到？

一手樓售樓說明書要載有公契摘要（Cap 621）；完整公契可經土地註冊處查閱或問律師、管理處。

### 管理處手冊同公契有衝突點算？

公契係註冊文件，一般優先；有疑問請律師解讀，唔係法律意見。

### 鄰居做咗外牆改動，我都可以做？

唔代表合法或者符合公契；管理人可以按公契要求還原。

### 公契禁止嘅嘢，屋宇署批咗得唔得？

兩者係唔同層面：屋宇署管建築安全，公契管業主之間權利義務，兩樣都要符合。

## 參考資料（2026年10月核對）

- [電子版香港法例｜第621章《一手住宅物業銷售條例》](https://www.elegislation.gov.hk/hk/cap621?_lang=zh-Hant-HK)
- [一手住宅物業銷售監管局｜電子平台](https://www.srpe.gov.hk/opip/welcome.htm)
- [土地註冊處｜查冊服務](https://www.landreg.gov.hk/tc/services/services_b.htm)
- [屋宇署](https://www.bd.gov.hk/tc/index.html)
- [1823｜改間隔或用途要唔要屋宇署批准](https://www.1823.gov.hk/tc/faq/if-i-want-to-alter-the-partition-or-the-use-of-my-flat-shop-such-as-changing-the-bathroom-into-a-study-do-i-need-to-obtain-approval-from-the-buildings-department)
- [屋宇署｜小型工程監管制度](https://www.bd.gov.hk/tc/building-works/minor-works/index.html)