# 一手樓6個月保養期點用盡？成交日起計嘅執漏時限同溝通紀錄攻略

> 一手樓保養期由邊日計？用成交日倒數、分三輪提交執漏、保留可舉證嘅溝通紀錄，避免保養窗白白過咗。

Updated: 2026-10-22
Author: Homore 編輯 · Homore 數據及工程編輯團隊
Methodology: https://homore.app/methodology
Open Data: https://homore.app/open-data

買一手樓，好多人記住「有半年執漏」，但記錯咗起點。消委會整理買賣合約條款時寫得好清楚：欠妥之處如果唔係買家造成，買家可以喺**買賣成交日期後 6 個月內**向賣方發出**書面通知**，賣方接獲後要喺合理切實可行範圍內盡快自費補救。GovHK 介紹購買一手住宅物業時，亦提到新落成物業一般有六個月保養責任期。

關鍵字有三個：成交日期、書面、6個月內。收匙日可能遲過成交日幾日甚至幾星期，如果你由收匙日開始數，最後嗰段時間其實已經出咗窗。

## 起：保養期唔係「發展商會主動嚟睇」

保養期嘅本質係一個**通知窗**。發展商唔會逐戶巡查你單位有冇問題；你冇提出，對方就冇義務跟進。常見嘅爭拗，往往唔係對方完全唔理，而係業主口頭講過、冇留底，或者到最後幾日先一次過交一大疊清單，雙方對「幾時提出過」各執一詞。

所以用盡保養期唔係「等到第六個月先交」，而係**分段提交、全程留證**。

## 承：用成交日倒數，分三輪交

第一步：翻開買賣合約，搵出成交日期，喺手機月曆寫低「保養窗最後一日」。唔肯定條文點計，問處理成交嘅律師。

第二步：將六個月拆成三個節點。

| 節點 | 時間（以成交日起計） | 做咩 |
| --- | --- | --- |
| 首輪 | 收樓後一至兩星期內 | 驗樓完即交第一份書面清單，涵蓋明顯缺陷 |
| 中期 | 大約第三個月 | 住過一段時間先見到嘅問題：落雨窗邊、去水慢、冷氣運作 |
| 補遺 | 限期前三至四星期 | 最後一次全屋巡查，交「尚待＋新發現」清單 |

點解要中期？好多缺陷要用過先浮現：大雨後窗台水漬、冷氣開咗一個夏天先滴水、洗衣機排水撞埋地台去水。消委會有個案係冷氣喺保修期後先壞，發展商以過咗期為由唔負責（最後作特別處理），反映咗「早用早發現」嘅價值。

第三步：每次提交都要有證明。親身交要攞回條；郵寄用掛號；發展商有網上平台就截圖提交確認頁。消委會備忘錄個案中，業主初時打電話催咗兩個月都冇進展，經銷監局提點改交書面執漏紙之後，賣方先安排工程人員完成執修。

## 轉：四個令保養窗「縮水」嘅陷阱

**陷阱一：起點計錯。** 以收匙日計，最後一兩星期可能已經逾期。

**陷阱二：同管理處講咗就當通知咗。** 管理處未必係合約指定嘅通知對象。管理處可以幫你轉介，但合約通知仍然要送到賣方或其收樓部門。

**陷阱三：開工後先發現。** 一旦裝修覆蓋地台或牆身，好難證明問題喺交樓時已存在。打算開工嘅位置，最好喺首輪或中期就檢查清楚。

**陷阱四：維修完冇覆驗。** 對方話「修好咗」，你冇再睇；過咗限期先再漏，已經難追。每次維修後即日覆驗、影相，唔滿意就喺窗內再書面提出。

## 溝通紀錄點樣先「用得着」

紀錄唔係越多越好，而係要對得上：

- **項目編號固定**：首輪用 A01–A30，中期新項目由 B01 開始，唔好每次重新編號。
- **每份清單附日期同提交方式**：寫喺頁首。
- **維修日誌**：日期、入屋人員所屬單位、處理咗邊幾項、完成狀態。
- **拒絕理由要求書面**：如果對方認為某項唔屬保養範圍，請佢書面回覆，方便你決定下一步。

## 進深：書面通知點樣寫先「站得住」

消委會個案同提示一再強調，執漏要書面提出。口頭、即時通訊一句「幫我睇下」往往唔夠力。書面通知最低要素如下。

| 要素 | 點寫 | 點解重要 |
| --- | --- | --- |
| 收件人 | 賣方或其收樓部門全名、地址 | 交錯對象等同未通知 |
| 日期同單位 | 成交日期、單位地址、業主姓名 | 對得上合約 |
| 項目清單 | 逐項位置、現象、相片編號 | 對方唔可以話唔知邊度 |
| 要求 | 要求喺合理時間內補救並回覆 | 有明確訴求 |
| 提交證明 | 回條、掛號單、系統確認截圖 | 證明已喺窗內提出 |

每項用「位置＋現象＋證據」三件套，例如「主人房南面窗框右下角有約三厘米刮痕，見相片 A07」。唔好只寫「窗有花」。項目編號首輪用 A 字頭，中期用 B 字頭，補遺用 C 字頭，方便之後對帳。同一項目多次跟進，沿用舊編號，唔好每次重新編號。清單頁首寫提交日期同提交方式，每一頁都印單位地址。

## 情境演練：三種常見時間線

**情境 A：成交同收匙同日。** 六個月由當日計。首輪清單可以喺收樓當日或翌日交；中期安排喺大約第三個月；補遺安排喺限期前三至四星期。

**情境 B：成交後兩星期先收匙。** 如果你由收匙日起計，等於少咗兩個星期。正確做法仍然以合約寫明嘅成交日期為準。收匙後即刻倒數，睇仲剩幾多日，再決定中期同補遺節點。

**情境 C：裝修覆蓋咗先發現滲水。** 如果滲水位置已經鋪咗新磚，要證明係交樓時已有就困難得多。紅色工種開工前，相關位置最好已書面提出並存檔。GovHK 介紹購買一手住宅物業時，亦提到新落成物業一般有六個月保養責任期，同小心檢查裝置、裝修物料及手工。

## 延伸決策：窗內提出但對方拖

對方承認項目但排期好遠，可以咁跟：書面催辦並註明首次提交日期同項目編號；要求對方書面回覆預計完工日；如果對方以「過咗保養期」為由拒絕跟進窗內已提出嘅項目，整理時間線向消委會查詢。消委會個案顯示，書面執漏紙同清楚紀錄係跟進關鍵。保修期屆滿後，單位內維修一般由業主負責，所以窗內提出先最重要。消委會有個案提到發展商曾主動延長保修，但屬個別安排；冇書面就好難引用。任何延長承諾都要求白紙黑字，寫明延長幾耐同涵蓋邊啲項目。

## 實務：維修日誌同覆驗

每次維修人員入屋，記低日期、所屬單位、處理咗邊幾項、完成狀態。維修後即日覆驗影相；唔滿意就喺窗內再書面提出。拒絕理由要求書面，方便你決定係咪需要進一步求助。買賣合約條文以你份合約為準；唔肯定點計，問處理成交嘅律師。一手住宅物業銷售監管局處理受條例規管嘅銷售投訴同查詢。本文唔係法律意見。

## 風險矩陣：邊類缺陷最易過期先發現

| 缺陷類型 | 點解遲發現 | 對策 |
| --- | --- | --- |
| 窗邊滲水 | 要大雨先見到 | 保養期內爭取經歷至少一次大雨後檢查 |
| 冷氣製冷不足 | 入伙後先個夏天用 | 收樓即開機測試，保養期內再測 |
| 去水斜度不足 | 要用過先察覺積水 | 首輪同中期用大量倒水測試 |
| 嵌入式電器 | 裝修後先用 | 收樓即對型號同開機，保養卡即登記 |
| 牆身髮絲裂 | 乾濕季節先現 | 中期同補遺再巡 |
| 地腳線空鼓 | 要用手敲先發現 | 驗樓時逐段敲擊並錄音 |

將呢張表寫入你自己嘅月曆提醒，比淨係「記得有保養期」更可操作。中期巡查可以專攻「要用過先知」嘅項目；補遺巡查專攻外觀同尚未關閉嘅舊項目。

## 文件包：保養期結束前要齊嘅嘢

保養窗結束前，整理一個文件夾：買賣合約成交頁、三輪書面清單同回條、所有維修日誌、覆驗相片、對方書面拒絕或延長文件、電器保養卡。呢包文件唔只係追執漏用，日後賣樓或者同保險溝通都用得着。如果仲有未完成項目，喺最後一封書面信列明「以下項目已於某日提出，至今未妥善完成」，留下清晰時間線。

## 分階段動作：收樓當日至第六個月

收樓當日：對照售樓說明書、開機測試、影原狀、交首輪清單。第一個月：跟進首輪回覆，未回覆就催辦。第三個月：中期巡查，專攻窗、去水、冷氣、家電。第五個月：補遺巡查同交最後清單。第六個月內：確保所有提交都有證明，維修未完成嘅繼續書面跟。月曆寫低每個節點，家人都睇到，唔好淨係放喺腦海。

## 合：保養期操作清單

- 合約成交日期已確認，月曆寫低最後一日
- 首輪書面清單已交，有回條
- 第三個月左右做中期巡查（窗、去水、冷氣、家電）
- 限期前三至四星期交補遺清單
- 每次維修後即日覆驗影相
- 所有拒絕或爭議項目有書面回覆
- 計劃裝修覆蓋嘅位置，開工前已檢查並記錄

清單點寫，見[執漏清單攻略](/guides/silou-zhilou-qingdan)；開工時機，見[先執漏定先裝修](/guides/silou-zhuangxiu-shunxu)。

## 下一步：比較裝修報價

收到裝修報價單之後，可以上載到 Homore 免費 AI 分析報價，逐項睇清楚做咩、漏咗咩、邊度寫得含糊，再自己決定同邊間公司傾。

[上載報價單：免費 AI 分析報價](/quote-scan)

## 常見問題

### 6個月由收樓日定成交日計？

消委會引述常見合約寫法係「買賣成交日期後6個月內」書面通知賣方；實際以你份合約條文為準。

### 過咗6個月仲可唔可以追？

窗內已書面提出嘅項目，可以繼續跟進；窗後新發現嘅一般較難。消委會個案指保修期屆滿後，單位內維修一般由業主負責。

### 發展商話延長保修，要唔要書面？

要。消委會個案提過有發展商主動延長保修，但屬個別安排，冇書面就好難引用。

### 提交咗但對方冇回音點算？

書面催辦並註明首次提交日期同項目編號；仍無進展，可向消委會查詢。

## 參考資料（2026年10月核對）

- [消費者委員會｜一手樓準買家備忘錄：買樓後](https://www.consumer.org.hk/tc/article/518-first-hand-residential-property/518-property-after)
- [消費者委員會｜「一手樓」執漏　處理欠妥手尾長](https://www.consumer.org.hk/tc/article/548-first-hand-properties)
- [消費者委員會｜新聞稿：新樓執修欠佳「手尾長」](https://www.consumer.org.hk/tc/press-release/p-548-first-hand-properties)
- [消費者委員會｜一手樓準買家備忘錄：個案](https://www.consumer.org.hk/tc/article/518-first-hand-residential-property/518-property-case)
- [GovHK｜購買一手住宅物業](https://www.gov.hk/tc/residents/housing/private/buying/purchasingFirstHandProperty.htm)
- [電子版香港法例｜第621章《一手住宅物業銷售條例》](https://www.elegislation.gov.hk/hk/cap621?_lang=zh-Hant-HK)