# 新樓露台同工作平台可唔可以封？僭建、樓面面積同賣樓風險逐項講

> 新樓露台、工作平台想封窗擴大室內？分清可豁免樓面面積嘅設施同僭建風險，講清屋宇署規定同轉售影響。

Updated: 2026-10-22
Author: Homore 編輯 · Homore 數據及工程編輯團隊
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新樓露台同工作平台，喺售樓說明書入面通常有特定用途，部分面積更可能涉及樓面面積寬免。業主想封窗擴大客廳、將工作平台變洗衣房儲物間，好常見，但風險都好真。

## 起：點解唔可以隨便封

露台同工作平台係按批准圖則建成。加建玻璃窗、鋁窗、天幕或者打通牆身，改變設計用途同外觀，可能屬未經批准嘅建築工程。1823亦提醒所有改建都要符合《建築物條例》。

## 承：常見做法風險比較

| 做法 | 風險 |
| --- | --- |
| 擺傢俬、盆栽（唔超負荷） | 低 |
| 裝可拆卸遮陽簾 | 視乎公契同管理處 |
| 加裝固定玻璃窗圍封 | 高，可能屬僭建 |
| 打通露台門牆併入客廳 | 高，可能涉及結構同消防 |
| 工作平台加門變房 | 高 |

## 工作平台嘅去水

消委會個案中，工作平台地台去水斜度不足導致倒灌，業主書面要求後，賣方最終重造地台。工作平台如要放洗衣機，先確認去水位同斜度，喺保養期內測試。

## 轉：賣樓時會發生咩

買家律師、銀行估價師可能發現單位有僭建，要求清拆或減價；屋宇署亦可以發出清拆令。今日封窗省咗少少空間，將來可能拖慢轉手。

## 想多啲空間，有咩合規做法

唔封露台都可以改善用法：揀可摺疊戶外傢俬，唔用時收起；用低矮花槽做視覺分隔；喺露台門旁邊嘅室內位置做薄身儲物櫃，代替將雜物放出露台。工作平台方面，保持去水同通風，放洗衣機前確認電掣係防水型而且由註冊電業工程人員安裝。

任何涉及固定結構、外觀或者改變用途嘅想法，最好先請認可人士睇批准圖則，書面回覆可唔可以做。呢份意見日後轉售時亦可以作為參考。

## 合：清單

- 已睇售樓說明書露台同工作平台用途
- 已查公契同管理處規定
- 計劃改動已問認可人士
- 工作平台去水已測試
- 唔做固定圍封

## 下一步：比較裝修報價

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## 常見問題

### 封露台係咪一定違法？

改變露台或工作平台用途、加建圍封結構，可能構成違例建築工程；以屋宇署規定同批准圖則為準。

### 其他單位都封咗點解唔得？

其他人做唔代表合法；屋宇署可對僭建發出清拆令。

### 工作平台可唔可以放洗衣機？

睇設計用途同管理處規定；消委會有工作平台去水倒灌個案，放電器前要確認去水。

### 封咗會唔會影響按揭？

銀行估價或律師查冊時可能發現僭建，影響轉售同按揭。

## 參考資料（2026年10月核對）

- [屋宇署](https://www.bd.gov.hk/tc/index.html)
- [1823｜改間隔或用途要唔要屋宇署批准](https://www.1823.gov.hk/tc/faq/if-i-want-to-alter-the-partition-or-the-use-of-my-flat-shop-such-as-changing-the-bathroom-into-a-study-do-i-need-to-obtain-approval-from-the-buildings-department)
- [消費者委員會｜「一手樓」執漏　處理欠妥手尾長](https://www.consumer.org.hk/tc/article/548-first-hand-properties)
- [消費者委員會｜新聞稿：新樓執修欠佳「手尾長」](https://www.consumer.org.hk/tc/press-release/p-548-first-hand-properties)
- [一手住宅物業銷售監管局｜電子平台](https://www.srpe.gov.hk/opip/welcome.htm)