# 一手樓執漏清單點寫先？收樓後6個月內業主最易漏嘅12個檢查位同書面提交法

> 新盤收樓後點寫執漏清單？整理消委會書面通知提醒、12個易漏檢查位、影相同提交證明做法，幫你喺保養期內保留證據。

Updated: 2026-10-22
Author: Homore 編輯 · Homore 數據及工程編輯團隊
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攞到新盤鎖匙好興奮，但消委會多次提醒：一手住宅買賣合約通常寫明，裝置、裝修物料或設備有欠妥善而又唔係買方行為或疏忽造成，買方可以喺**買賣成交日期後 6 個月內**向賣方發出**書面通知**；賣方接獲後須喺合理切實可行範圍內盡快自費補救。口頭投訴、即時通訊一句「幫我睇下」往往唔夠力——消委會個案顯示，改用書面「執漏紙」之後，跟進先有着落。

呢頁專講**點寫一份夠用嘅執漏清單**：檢查位、影相法、提交證明、同裝修開工點分界。對象係 2025–2027 入伙潮入面嘅新私樓業主，尤其想搜「收樓驗樓」「執漏清單」「新盤執漏」嘅人。唔係法律意見；以你份買賣合約同發展商收樓指引為準。

## 呢頁同其他頁有咩分別

| 你想解決 | 本頁定另頁 | 再睇 |
| --- | --- | --- |
| 執漏清單點寫、12 個易漏位、書面提交 | **本頁** | — |
| 先執漏定先裝修嘅次序總覽 | 另頁 | [新樓收樓攻略](/guides/xinlou-shoulou) |
| 售樓說明書點核對附送家電 | 另頁 | [售樓說明書核對](/guides/silou-shuomingshu-hedui) |
| 6 個月保養期點計時 | 另頁 | [六個月保養期](/guides/silou-liugeyue-baoyang) |
| 通用裝修驗收清單 | 另頁 | [驗收清單](/guides/yanshou-qingdan) |
| 私樓全屋裝修流程 | 另頁 | [私樓全屋裝修流程](/guides/silou-quanjia-liucheng) |

## 起：點解「清單寫得好唔好」決定你跟唔跟得進

一手樓執漏投訴入面，常見唔係「完全冇人理」，而係**項目寫得含糊、冇照片、冇位置、逾期先至補交**。消委會消費提示包括：清晰簡潔列出執修要求、拍照為憑、訂明限期內書面提交，並保留溝通往來。香港測量師學會《驗樓指南》亦提供檢查項目參考，幫你系統化而唔係「行一圈靠感覺」。

你寫清單嘅目標唔係寫到像律師狀，而係令對方**搵到位置、明白缺陷、可以安排補救**，同時令你自己有證據鏈：邊日發現、邊日提交、邊日覆修、仲有咩未搞掂。搜「新盤收樓」「一手樓執漏」嘅人，往往輸喺「以為已經講過」——冇書面就難推進。

## 承：收樓當日到提交——建議流程

1. **帶齊文件**：售樓說明書、買賣合約副本、發展商收樓表格、手機／相機、手電筒、插座測試工具（如你識用）、水平尺（可選）。
2. **先核對「應有」再記「欠妥」**：間隔、附送家電品牌型號數量要同售樓說明書一致。《一手住宅物業銷售條例》框架下，售樓說明書須載述裝置、裝修物料同設備；公開銷售文件可喺銷監局電子平台查閱。
3. **逐區檢查**：客廳／飯廳 → 各睡房 → 廚房 → 浴室 → 露台／工作平台 → 大門門框 → 窗 → 冷氣位 → 電箱水錶位置。
4. **每個問題最少一張「遠景＋近景」相**：遠景交代房間；近景交代裂紋、花痕、積水。相片檔名或相簿註明日期。
5. **清單用「位置＋現象＋期望」句式**：例如「主人套房浴室企缸去水位：去水緩慢，期望清理／調整斜度並覆驗」。
6. **限期內書面提交**：親身遞交取回條、掛號郵寄、或發展商指定電子渠道；自己留完整副本。
7. **跟進亦用書面**：每次覆修後再影相；未完成項目列「尚待項目」再交。

GovHK 購買一手住宅物業頁亦提到驗收單位同一般六個月保養責任期——實務上仍以合約文本為準。

## 12 個業主最易漏嘅檢查位

| # | 位置 | 點睇 | 點寫入清單 |
| --- | --- | --- | --- |
| 1 | 窗框四邊同窗扇接縫 | 日間望光隙；小心模擬淋水（避免弄壞地板） | 「X 房鋁窗下框外側：發現滲水痕跡／入水」 |
| 2 | 玻璃同鏡 | 側光睇花痕、崩角；標註室內定室外面 | 「客廳落地玻璃近飯廳側：約 XX cm 花痕」 |
| 3 | 地台去水斜度 | 倒少量清水睇流向同積聚 | 「工作平台地台：水往門檻回流」 |
| 4 | 浴室／廚房防水邊界 | 牆身低位、喉碼位、浴缸位有無空鼓、滲色 | 「浴室坐廁後牆：磁磚空鼓，輕敲異聲」 |
| 5 | 所有去水位 | 面盆、企缸、地台去水、洗衣機位 | 「洗衣櫃位去水：排水緩慢」 |
| 6 | 大門同房門 | 開關、門鎖、門框垂直、撞膠、防火門閉門器（如有） | 「大門門鎖：鎖匙轉動不順」 |
| 7 | 電掣插座 | 鬆脱、傾斜、有無電（小心測試） | 「主人房床頭插座：鬆脱」 |
| 8 | 附送家電 | 品牌型號數量、運作、外觀花痕 | 「廚房雪櫃門：右側花痕；型號與說明書一致／不符」 |
| 9 | 冷氣室內外機 | 製冷（視乎季節同供電）、滴水盤、支架外觀 | 「客廳冷氣：首次開動有異聲」 |
| 10 | 廚櫃同檯面 | 門板高低、鉸鏈、檯面崩角、櫃內潮濕 | 「廚櫃石面：近爐位崩角」 |
| 11 | 天花同牆角 | 裂紋、滲色、批盪起殼 | 「客房天花近窗角：滲色」 |
| 12 | 露台／工作平台欄杆同地台 | 積水、去水、欄杆鬆動、門檻倒灌 | 「工作平台：雨天倒流入單位」（參考消委會個案） |

以上唔係完整驗樓教科書；複雜裂紋、結構懷疑，消委會提到可考慮請有建築或測量經驗嘅專業人士代驗。

## 轉：清單寫得好仍然跟唔到——常見陷阱

| 陷阱 | 點解棘手 | 建議 |
| --- | --- | --- |
| 淨係口頭通知 | 難證明已喺限期內提出 | 補書面；之後一律書面 |
| 寫「全屋好多問題」 | 對方無法排工 | 分拆成可定位項目 |
| 裝修覆蓋後先發現 | 難證明唔係裝修造成 | 開工前交清單＋全屋原狀相片／短片 |
| 玻璃花痕被說成「外觀問題」 | 消委會個案顯示跟進可以好長 | 保留評估過程書面紀錄；必要時向消委會查詢 |
| 保修期將盡先至催 | 逾期後一般由業主負責（消委會個案陳述） | 用月曆倒數成交日起 6 個月 |
| 嵌入式電器未問維修通道 | 保修後難修 | 收樓時問清維修商資料（消委會提示） |
| 以為「管理處代轉」等於已通知賣方 | 渠道可能唔等同契約通知 | 跟收樓部／賣方指定渠道再交一份 |

## 合：提交前自查清單

- 成交日期同 6 個月限期已寫喺清單頁首
- 每個項目有位置＋現象＋期望
- 每個項目有對應相片（可附編號）
- 附送家電已同售樓說明書核對
- 提交方式有回條／掛號／系統紀錄
- 自己留完整電子同紙本副本
- 未決定大改動之前，先完成首輪書面執漏
- 已預留「限期前 30 日」覆核尚待項目

## 同裝修公司點對齊（避免責任撈亂）

報價單同合約建議寫清：

1. **發展商保養範圍內項目**：邊啲等執漏完成先做；邊啲可以並行。
2. **原狀紀錄**：開工前由邊方影相／拍片；檔案交俾邊個保管。
3. **發現隱藏問題**：例如拆開廚櫃先發現滲色——通報流程同停工權。
4. **物料到場時間**：唔好將「預計執漏完成日」寫成不可改嘅開工死線。
5. **保固分野**：裝修公司保固唔等於發展商契約保養；兩套文件分開存檔。

收到多份報價之後，用同一張「執漏／裝修責任分界表」叫每間公司填，比較先公道。

## 時間線示例（示意，唔係你屋苑承諾）

| 階段 | 你做咩 | 文件 |
| --- | --- | --- |
| 成交前一週 | 預留驗樓日、請定幫手／專業人士（如需要） | 收樓通知、售樓說明書 |
| 收樓當日 | 核對說明書、逐區檢查、影相 | 初稿清單 |
| 收樓後 3–7 日 | 整理書面清單、提交 | 回條／掛號證明 |
| 其後數週至數月 | 跟進覆修、覆驗、書面催辦 | 往來紀錄 |
| 限期前 30 日 | 檢查尚待項目、補交 | 尚待清單 |
| 開工前 | 全屋原狀存檔、管理處申請 | 裝修申請、按金 |

實際執漏需時視乎發展商排程；消委會提醒可能同時處理多個單位，溝通要書面。

## 進階：點樣叫「寫得夠具體」

**偏弱例子：**「浴室有問題，請跟進。」 **較清晰例子：**「主人套房浴室——企缸去水位（近窗外牆側）：倒水後 30 秒內未能排清，地台有積水；期望檢查去水斜度／堵塞並於修復後通知覆驗。附件相片 A1–A3。」

**偏弱例子：**「好多蚊膠／泥塵。」 **較清晰例子：**「客廳近大門地台——出廠保護膜移除後見多處砂紙劃痕（見相片 B1）；期望評估修復或更換方案並書面回覆。」

具體到「邊個面、邊個角、點驗證修好」，對方先排到工，你亦先對到驗收標準。

想比較裝修報價之前，建議先完成首輪執漏清單，避免報價單寫住「執漏範圍」同發展商責任撈亂。

## 下一步：比較裝修報價

收到裝修報價單之後，可以上載到 Homore 免費 AI 分析報價，逐項睇清楚做咩、漏咗咩、邊度寫得含糊，再自己決定同邊間公司傾。

[上載報價單：免費 AI 分析報價](/quote-scan)

## 常見問題

### 執漏一定要請驗樓公司？

唔一定。消委會指可考慮請專業人士；自己驗就要清晰列項目、拍照、限期內書面交。

### 即時通訊訊息算唔算書面通知？

視乎合約同發展商接受渠道。穩妥做法係用對方收樓指引指定嘅書面／表格渠道，並保留可核實嘅提交證明。呢度唔係法律意見。

### 提交之後仲發現新問題？

只要仍喺合約容許嘅限期內，應盡快再以書面補交；同時避免裝修覆蓋證據。

### 發展商話「外觀問題唔換」點算？

保留所有評估同回覆；消委會指如認為對方未有履行合約或未於合理時間跟進，可以向消委會求助。

### 可唔可以邊裝修邊等執漏？

可以並行「唔影響證據」嘅項目（例如量度、訂造圖），但覆蓋性地台牆身前，應先處理相關執漏同影原狀。詳見[裝修次序](/guides/silou-zhuangxiu-shunxu)。

### 售樓說明書喺邊度搵返？

自己收樓袋、律師樓文件，或銷監局電子平台公開資料；核對方法見[售樓說明書核對](/guides/silou-shuomingshu-hedui)。

## 參考資料（2026年10月核對）

- [消費者委員會｜一手樓準買家備忘錄：買樓後](https://www.consumer.org.hk/tc/article/518-first-hand-residential-property/518-property-after)
- [消費者委員會｜「一手樓」執漏　處理欠妥手尾長](https://www.consumer.org.hk/tc/article/548-first-hand-properties)
- [消費者委員會｜新聞稿：新樓執修欠佳「手尾長」](https://www.consumer.org.hk/tc/press-release/p-548-first-hand-properties)
- [消費者委員會｜投訴個案摘要：一手樓執漏](https://www.consumer.org.hk/tc/complaint-record/548-first-hand-properties/548-fist-hand-properties-summary)
- [消費者委員會｜一手樓準買家備忘錄：個案](https://www.consumer.org.hk/tc/article/518-first-hand-residential-property/518-property-case)
- [電子版香港法例｜第621章《一手住宅物業銷售條例》](https://www.elegislation.gov.hk/hk/cap621?_lang=zh-Hant-HK)
- [一手住宅物業銷售監管局｜電子平台](https://www.srpe.gov.hk/opip/welcome.htm)
- [GovHK｜購買一手住宅物業](https://www.gov.hk/tc/residents/housing/private/buying/purchasingFirstHandProperty.htm)
- [香港測量師學會｜驗樓指南（PDF）](https://www.hkis.org.hk/ufiles/HKIS-FlatGuide_zh.pdf)
- [消費者委員會｜裝修消費提示](https://www.consumer.org.hk/tc/shopping-guide/tips/2020-tips-renovation)