# 新盤收樓後先執漏定先裝修？責任分界、影原狀同開工次序全攻略

> 新盤收樓後幾時開工最穩陣？逐個工種拆解邊啲可以即做、邊啲要等執漏，附責任分界表同開工前存檔方法。

Updated: 2026-10-22
Author: Homore 編輯 · Homore 數據及工程編輯團隊
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新盤裝修最常見嘅兩種失誤，方向剛好相反：一種係收匙第二日就落手拆廚櫃、鋪地板，之後發現窗邊滲水已經冇證據；另一種係等足半年保養期先開工，白白交多幾個月租。正確答案唔係「先A後B」，而係按工種嘅覆蓋風險分開處理。

消委會提醒，欠妥之處要喺買賣成交日期後六個月內書面通知賣方。換言之，你要保護嘅係「證明交樓時已有問題」嘅能力；唔影響呢個能力嘅工作，可以照做。GovHK 介紹購買一手住宅物業時，亦提到要小心檢查裝置、裝修物料及手工，同一般六個月保養責任期。

## 起：覆蓋風險先係真正嘅判斷標準

問自己一條問題：「呢項工程做完之後，原本嘅缺陷仲睇唔睇到？」

- 睇得到 → 可以並行。
- 睇唔到，但缺陷已經書面提出兼有清晰相片 → 可以考慮做，但要接受之後追討難度上升。
- 睇唔到，而且未檢查清楚 → 先停。

覆蓋測試要用喺每一個房間、每一個濕區，而唔係只問師傅「通常點做」。同一工序喺客廳可能係黃，喺浴室就可能係紅。

## 承：工種三色分級

| 顏色 | 工種例子 | 建議 |
| --- | --- | --- |
| 綠 | 量度、設計、訂造櫃圖、揀物料、報價比較、管理處申請、保險 | 收樓即日可以開始 |
| 黃 | 油漆（牆身無滲色裂紋）、裝燈、窗簾路軌、獨立傢俬 | 先影全屋原狀，牆身檢查無問題後可做 |
| 紅 | 重鋪地板、拆換廚櫃、浴室翻新、封窗邊、做假天花、改電箱 | 相關位置執漏完成或書面提出並存檔後先做 |

紅色工種要特別小心浴室同廚房：防水層、喉管同去水都喺磚底，消委會個案中有工作平台地台去水斜度不足導致倒灌，業主書面要求後，賣方最終重造地台。如果業主早一步鋪咗新磚，呢類爭議就複雜好多。

### 邊界工序點判斷

窗簾路軌鑽天花：天花無滲水痕跡先做，否則升紅。全屋油漆：先檢查裂紋滲色，有問題先書面再油。換廚櫃門板留櫃身：櫃底喉管仍可見，屬黃；拆櫃身就變紅。淋浴屏唔拆地台：屬黃；要重鋪磚就變紅。

## 開工前嘅原狀存檔

紅黃工種開始前，做一次交接存檔：

1. 每間房四面牆、天花、地台各影一張，再拍一段連續短片行勻全屋。
2. 窗台、窗框、浴室牆腳、廚櫃底近拍。
3. 電箱標籤、水錶電錶讀數、地漏同門檻特寫。
4. 檔案按日期同房間命名，雲端同外置雙備份。
5. 交一份俾裝修公司確認，寫入合約附件。

呢份存檔同時保護你同裝修公司：日後有問題，可以分清係交樓時已有，定係施工期間造成。

## 轉：法規同管理處會打亂你嘅次序

就算執漏處理好，以下幾樣都可能令紅色工種要再等：

- **改間隔**：1823解釋，拆除單位內非結構牆屬豁免審批；但豎設或改動非結構牆如屬小型工程，要按制度喺開工前及／或完工後通知屋宇署。涉及結構牆、樑柱就要認可人士同註冊結構工程師入則。
- **開放式廚房**：1823指出，如批准圖則顯示廚房牆門有耐火效能，就唔可以拆。
- **排水管改動**：要委任訂明註冊承建商按小型工程制度進行，並妥善鋪防水層，免滲水落樓下。
- **噪音時段**：遵守管理處手冊同環保署噪音規定，唔好以為新盤冇人住就可以夜晚打鑿。

香港建築師學會等機構嘅裝修指引亦提醒，管理處按金同鄰居投訴要預先處理；新盤入伙期呢啲問題更集中。

## 情境：兩星期要入住點排

第一至兩日：驗樓、首輪書面執漏、全屋原狀存檔。第三至五日：管理處申請、量度、落訂造櫃，同時等執漏回覆。第六至十日：只做綠色同確認過嘅黃色工序。紅色工序：未完成執漏就延期，或者接受追討難度上升並書面確認。唔好為趕入住喺未檢查浴室拆磚。

## 執漏師傅同裝修撞期

合約同管理處申請預留執漏開放日：邊啲日子優先畀發展商；裝修停工或只做其他房；停工日點計工期；維修後即日覆驗影相再繼續。

## 後悔對照

| 做法 | 後果 | 較穩 |
| --- | --- | --- |
| 收匙翌日拆廚櫃 | 櫃底滲水難舉證 | 先檢查書面再拆 |
| 等足半年先開工 | 暫住成本上升 | 綠黃並行 |
| 只口頭同管理處講缺陷 | 未必算合約通知 | 書面交賣方 |
| 假天花未查就封 | 滲水要拆 | 先查留檢修口 |

## 合：開工前清單

- 驗樓完成，首輪執漏已書面提交
- 全屋原狀相片同短片已存檔，裝修公司已確認
- 工種已分綠黃紅，紅色項目有對應執漏狀態
- 改間隔、開放式廚房、排水改動已查圖則同規例
- 管理處裝修申請已獲批
- 裝修合約寫明執漏日讓位安排
- 噪音時段同保險已確認

清單寫法見[執漏清單攻略](/guides/silou-zhilou-qingdan)，管理處申請見[新盤管理處申請](/guides/silou-guanlichu-xinpan)。

## 下一步：比較裝修報價

收到裝修報價單之後，可以上載到 Homore 免費 AI 分析報價，逐項睇清楚做咩、漏咗咩、邊度寫得含糊，再自己決定同邊間公司傾。

[上載報價單：免費 AI 分析報價](/quote-scan)

## 常見問題

### 收樓第二日開工得唔得？

可以做唔覆蓋缺陷嘅前置工作，例如量度、訂造圖同管理處申請；覆蓋地台牆身嘅工序，最好等相關執漏處理或至少書面提出並影低原狀。

### 發展商執漏師傅同裝修師傅撞期點算？

同管理處同收樓部預先講好開放時段，喺裝修合約寫明執漏日停工或讓位，費用點計要事先協定。

### 拆走發展商廚櫃會唔會影響保養？

廚櫃本身以及相關喉管嘅保養會變得難追。拆之前先檢查、記錄同提出所有相關欠妥。

### 改間隔要唔要等？

要先查圖則同規例。1823解釋，拆非結構牆屬豁免審批，但豎設或改動非結構牆如屬小型工程，要按小型工程監管制度通知屋宇署。

### 原狀短片有冇格式要求？

冇法定格式；重點係日期可辨、行勻全屋、近拍關鍵位置，並交裝修公司書面確認。

### 黃色工序失敗咗點算？

即停、補影原狀、書面更新執漏清單，再決定係繼續定改紅。

## 參考資料（2026年10月核對）

- [消費者委員會｜一手樓準買家備忘錄：買樓後](https://www.consumer.org.hk/tc/article/518-first-hand-residential-property/518-property-after)
- [消費者委員會｜新聞稿：新樓執修欠佳「手尾長」](https://www.consumer.org.hk/tc/press-release/p-548-first-hand-properties)
- [GovHK｜購買一手住宅物業](https://www.gov.hk/tc/residents/housing/private/buying/purchasingFirstHandProperty.htm)
- [1823｜改間隔或用途要唔要屋宇署批准](https://www.1823.gov.hk/tc/faq/if-i-want-to-alter-the-partition-or-the-use-of-my-flat-shop-such-as-changing-the-bathroom-into-a-study-do-i-need-to-obtain-approval-from-the-buildings-department)
- [屋宇署｜小型工程監管制度](https://www.bd.gov.hk/tc/building-works/minor-works/index.html)
- [GovHK｜建築及裝修噪音](https://www.gov.hk/tc/residents/environment/noise/constructionnoise.htm)
- [香港建築師學會等｜香港裝修指引（PDF）](https://www.hkarbsoc.org.hk/public/2020_04_29_HKRG-pdf.pdf)