# 僭建物攻略：裝修前三步查清，唔好自己整一個出嚟

> 咩先算僭建？跟屋宇署：未經批准嘅改動、唔跟小型工程程序做嘅工程都可能係僭建；邊類會即時發清拆令、環保露台唔可以封、舊冷氣機支架點檢核，裝修前點喺百樓圖網查圖則。

Updated: 2026-10-19
Author: Homore 編輯 · Homore 數據及工程編輯團隊
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講到僭建，好多人諗起天台鐵皮屋。其實喺普通住宅單位入面，最常見嘅僭建係**裝修時自己整出嚟**：封咗環保露台、冷氣機支架冇跟程序、拆咗唔應該拆嘅牆。呢頁教你裝修前點查、點避。

## 咩先算僭建物？

[屋宇署](https://www.bd.gov.hk/tc/safety-inspection/ubw/learn-more-about-UBW/index.html)講，一般而言僭建物係違例建築工程，包括三類：

1. 未經建築事務監督事先批准同意，進行嘅內部加建改動或外部建築工程；
2. 屬小型工程，但冇跟「小型工程監管制度」簡化規定進行；
3. 喺樓宇內部、唔涉及結構，但唔符合《建築物條例》建築標準嘅加建改動。

屋宇署列出嘅例子包括空調機支架同建築物結構改動。業主有責任確保處所冇僭建物。

## 裝修時最易「整」出嚟嘅 4 種

| 做法 | 點解有問題 | 出處 |
| --- | --- | --- |
| 用窗或玻璃封環保露台、工作平台 | 圍封會違反豁免總樓面面積嘅條件，所以唔可以裝窗或圍封 | [屋宇署 FAQ](https://www.bd.gov.hk/tc/resources/faq/index_alteration_and_addition_works_in_domestic_premises.html) |
| 拆或改結構牆、樑、柱 | 要認可人士同註冊結構工程師入則 | 同上；睇[拆牆攻略](/guides/chaiqiang-zhuliqiang) |
| 外牆冷氣機支架冇跟程序 | 屬小型工程或豁免工程，要符合條件 | 睇[冷氣機安裝攻略](/guides/lengqi-anzhuang) |
| 天台、平台加構築物（花棚、圍牆、太陽能板） | 屬小型工程，要按級別委任合資格人士並通知屋宇署 | [屋宇署 FAQ](https://www.bd.gov.hk/tc/resources/faq/index_alteration_and_addition_works_in_domestic_premises.html) |

## 邊類會即刻被執法？

[屋宇署執法頁](https://www.bd.gov.hk/tc/safety-inspection/ubw/enforcement/index.html)列出「須予以取締」類別，會向業主發清拆令，例如：對生命財產有明顯威脅或迫切危險嘅僭建物、樓宇外部同天台平台嘅僭建物、從外牆伸出嘅僭建物（家居小型工程檢核計劃涵蓋嘅除外）、造成嚴重衞生或環境滋擾嘅（例如錯接排水系統）、環保露台等獲豁免設施內嘅僭建物。列表以外嘅，屋宇署會發法定警告通知，並喺業權註冊紀錄登記。

[屋宇署 FAQ](https://www.bd.gov.hk/tc/resources/faq/index_alteration_and_addition_works_in_domestic_premises.html) 亦列明：唔遵從清拆令，一經定罪可處罰款 $200,000 及監禁一年，罪行持續每日另罰 $20,000。違反《建築物條例》仲可能影響家居保險（包括火險）保障。

## 裝修前三步

1. **查圖則**：喺屋宇署「[百樓圖網](https://bravo.bd.gov.hk/)」查批准圖則同小型工程紀錄，對比單位現況（屋宇署 FAQ 建議）。
2. **查公契同管理處**：有啲工程要先得業主立案法團或管理公司同意。
3. **舊有小型設施**：2010 年 12 月 31 日前已裝、未經批准嘅冷氣機支架、晾衣架、小型簷篷，可以參加[家居小型工程檢核計劃](https://www.bd.gov.hk/doc/tc/resources/pamphlets-and-videos/MWCS_HMWVSc.pdf)，由訂明建築專業人士或訂明註冊承建商檢查、需要時鞏固，並喺 14 天內向屋宇署交 MW06；經檢核嘅屋宇署唔會單因未經批准而發清拆令或警告通知。

買二手樓前點查僭建，睇[二手樓驗樓攻略](/guides/ershou-yanlou)；村屋另有規定，睇[村屋裝修攻略](/guides/cunwu-zhuangxiu)；成套法規申請總覽，睇[法規申請總覽](/guides/fagui-shenqing)。

## 僭建檢查清單

- 已喺百樓圖網睇批准圖則
- 設計冇圍封環保露台／工作平台
- 冇改結構牆、樑、柱（或已入則）
- 外牆、天台工程屬邊類小型工程已問清
- 舊有支架、晾衣架考慮檢核或拆除
- 公契同管理處要求已查

## 相關攻略

- [裝修法規同申請攻略總覽](/guides/fagui-shenqing)
- [村屋裝修攻略：開工前要查咩](/guides/cunwu-zhuangxiu)
- [二手樓裝修前驗樓攻略](/guides/ershou-yanlou)
- [露台改裝攻略：鋪地台封窗前要知](/guides/luotai-gaizhuang)
- [換窗同強制驗窗攻略：先分主框輔助框，再寫報價](/guides/huanchuang-yanchuang)

## 常見問題

### 封環保露台算唔算僭建？

屋宇署指環保露台同工作平台要唔被圍封先可以豁免計入總樓面面積，用窗或玻璃圍封會違反豁免條件，所以唔可以。

### 收到清拆令唔理會點？

屋宇署 FAQ 指唔遵從清拆令一經定罪可處罰款 $200,000 及監禁一年，罪行持續每日另罰 $20,000。

### 點樣查單位有冇僭建？

可以喺屋宇署百樓圖網查批准圖則同小型工程紀錄，同現況比較；複雜情況請建築專業人士睇。

### 舊冷氣機支架係咪一定要拆？

2010 年 12 月 31 日前裝設、符合條件嘅冷氣機支架、晾衣架、小型簷篷，可以參加家居小型工程檢核計劃保留。

### 室內僭建屋宇署會唔會理？

屋宇署對「須予以取締」類別發清拆令；列表以外嘅僭建物會發法定警告通知，並喺業權註冊紀錄登記。

## 參考資料（2026年10月核對）

- [屋宇署｜僭建物簡介 — 引用內容：定義三類；例子；業主責任](https://www.bd.gov.hk/tc/safety-inspection/ubw/learn-more-about-UBW/index.html)
- [屋宇署｜僭建物：執法 — 引用內容：須予以取締類別；警告通知登記](https://www.bd.gov.hk/tc/safety-inspection/ubw/enforcement/index.html)
- [屋宇署｜常見問題：住用處所的改動及加建工程 — 引用內容：環保露台不可圍封；清拆令罰則 $200,000、一年、每日 $20,000；保險；百樓圖網；天台構築物](https://www.bd.gov.hk/tc/resources/faq/index_alteration_and_addition_works_in_domestic_premises.html)
- [屋宇署｜家居小型工程檢核計劃（小冊子） — 引用內容：2010-12-31 前裝設；MW06 14 天內](https://www.bd.gov.hk/doc/tc/resources/pamphlets-and-videos/MWCS_HMWVSc.pdf)
- [屋宇署｜百樓圖網（網上樓宇記錄） — 引用內容：網上查閱樓宇批准圖則](https://bravo.bd.gov.hk/)