# 驗樓師點揀？檢查範圍、報告、複驗同限制

> 驗樓服務要比較嘅係做乜、點記錄同點跟進，唔只係檢查項目數量。非破壞式驗樓有看不到嘅位置，報告亦唔等於保證單位完全冇問題。收樓前先問清水電測試條件、儀器、相片定位、交報告時間及複驗安排，並同賣方或管理處嘅執漏期限配合。

Updated: 2026-10-19
Author: Homore 編輯 · Homore 數據及工程編輯團隊
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驗樓服務要比較嘅係做乜、點記錄同點跟進，唔只係檢查項目數量。非破壞式驗樓有看不到嘅位置，報告亦唔等於保證單位完全冇問題。收樓前先問清水電測試條件、儀器、相片定位、交報告時間及複驗安排，並同賣方或管理處嘅執漏期限配合。

## 重點速覽

- 收樓驗樓：私人服務，查單位內瑕疵，報告用嚟要求執漏。
- 強制驗樓／驗窗：屋宇署法定計劃，收到法定通知先要做，由合資格人士進行。
- 自己驗：準備相機、電筒、檢查鏡、水平儀、木槌、告示貼等，跟清單逐項做。
- 請人驗：問清背景、範圍、儀器、報告格式同覆驗安排。
- 報告要有相、位置、問題描述同參考標準（例如《香港裝修指引》空鼓同磚罅標準）。

## 開始前，先核對呢三件事

- 要求樣本報告，確認每個問題有位置、相片、描述及跟進建議。
- 分清當日可測、未能測同須專項檢查項目，保留未測原因。
- 問清複驗、額外上門及專業轉介費用，唔將所有問題打包當已解決。

## 收樓驗樓 vs 強制驗樓

| 比較 | 收樓驗樓 | 強制驗樓 | 強制驗窗 |
| --- | --- | --- | --- |
| 性質 | 私人服務，自願 | 屋宇署法定計劃 | 屋宇署法定計劃 |
| 對象 | 單位內部 | 樓齡超過 30 年嘅樓宇，每 10 年一次 | 樓齡 10 年或以上嘅樓宇（3 層或以下住宅除外） |
| 由邊個做 | 業主自選 | 註冊檢驗人員 | 合資格人士 |
| 目的 | 搵瑕疵要求執漏 | 樓宇安全 | 窗戶安全 |
| 來源 | — | [香港測量師學會指南](https://mail22.hkis.org.hk/ufiles/HKIS-FlatGuide_zh.pdf) | [屋宇署強制驗窗指南](https://www.bd.gov.hk/doc/tc/resources/pamphlets-and-videos/LGMWIS_c.pdf) |

強制驗窗嘅「合資格人士」係指認可人士、註冊結構工程師、註冊檢驗人員、註冊一般建築承建商或已註冊相關窗戶項目嘅註冊小型工程承建商；屋宇署會向合資格人士發出驗窗卡，業主可以要求出示（[屋宇署窗戶維修常見問題](https://www.bd.gov.hk/tc/resources/faq/index_windows_maintenance.html)）。唔遵從強制驗窗通知，定額罰款 1,500 元；定罪最高罰款 25,000 元及監禁 3 個月（[屋宇署強制驗窗指南](https://www.bd.gov.hk/doc/tc/resources/pamphlets-and-videos/LGMWIS_c.pdf)）。

## 幾時要驗？

| 情況 | 時間要求 | 依據 |
| --- | --- | --- |
| 公屋、居屋、綠置居收樓 | 接收單位起計七天內、未裝修前交《損壞情況報告表》 | [立法會十六題](https://www.info.gov.hk/gia/general/201906/26/P2019062600404.htm) |
| 居屋綠置居保養 | 裝置、物料及設備一年保養期 | 同上 |
| 裝修完工 | 列執漏清單；一年保養期內可每 3 個月整理一次小執漏 | [《香港裝修指引》](https://www.hkarbsoc.org.hk/public/2020_04_29_HKRG-pdf.pdf) 1.14 |
| 買二手樓 | 留意僭建物，可查核准圖則 | [香港測量師學會指南](https://mail22.hkis.org.hk/ufiles/HKIS-FlatGuide_zh.pdf) |

私樓一手單位嘅執漏安排要睇買賣合約同發展商通知，可以參考[新樓收樓攻略](/guides/xinlou-shoulou)。

## 自己驗定請人驗

| 比較 | 自己驗 | 請人驗 |
| --- | --- | --- |
| 成本 | 只係工具 | 要付服務費 |
| 範圍 | 睇得到、試得到嘅項目 | 可以加儀器（例如熱成像、濕度計） |
| 專業判斷 | 靠清單 | 有經驗判斷問題嚴重程度 |
| 報告 | 自己影相整理 | 有格式化報告，方便交發展商或承辦商 |
| 適合 | 細單位、時間充裕、新樓 | 大單位、懷疑滲水、二手樓、裝修糾紛 |

香港測量師學會提醒，二手樓可能經過多次裝修改動而冇建築專業人士監督；有疑問應向合資格建築測量師等相關建築專業人士尋求意見（[香港測量師學會指南](https://mail22.hkis.org.hk/ufiles/HKIS-FlatGuide_zh.pdf)）。

## 驗樓範圍同工具

### 自行收樓工具

香港測量師學會建議：相機、電筒、檢查鏡、軟尺、小型工具組合、水平儀、網球或波子、卡片、木槌或敲桿、告示貼、廁紙，以及燈泡同手提電器（例如充電器）（[香港測量師學會指南](https://mail22.hkis.org.hk/ufiles/HKIS-FlatGuide_zh.pdf)）。

### 主要檢查項目

| 範圍 | 重點 | 參考標準 |
| --- | --- | --- |
| 門 | 門縫是否過大或不平均；防火門膨脹膠條 | 門扇門框罅不多於 3mm、門腳約 3–6mm（[《香港裝修指引》](https://www.hkarbsoc.org.hk/public/2020_04_29_HKRG-pdf.pdf) 2.4） |
| 地板 | 破裂、填縫、水漬 | 瓷磚相鄰高低差不多於 1mm、空鼓每 100 呎不多於 5%（同上 2.5） |
| 牆身天花 | 裂紋、不正常水漬 | 批盪每 10 呎不平不多於 5mm（同上 2.6） |
| 窗 | 窗邊水漬、開關、密封 | 窗框去水孔暢通、外牆窗邊膠冇爆裂（同上 2.4） |
| 浴室廚房 | 供水、排水、隔氣管、地台斜度 | 地漏斜度每米約 5–10mm（同上 2.1） |
| 電力煤氣 | 總電箱漏電斷路掣、插座、煤氣軟喉 | 測量師學會清單 |

（檢查項目參考 [香港測量師學會指南](https://mail22.hkis.org.hk/ufiles/HKIS-FlatGuide_zh.pdf)）

### 滲水調查係另一種服務

如果懷疑滲水，一般收樓驗樓未必足夠。香港測量師學會嘅滲水資料列出專業調查可能用濕度檢測、紅外線熱成像、微波斷層掃描、色水測試等，勘察及檢測費用一般介乎 $20,000–$40,000，未計搭吊棚等費用（[香港測量師學會滲水錦囊](https://www.hkis.org.hk/uploads/editor/Page_BSD/Useful_Info/WS%20Info%20Pack%20-%2020260413%20%286%20items%29.pdf)）。

## 報告應該寫乜

一份有用嘅報告應該包括：

1. **單位資料同檢查日期**；
2. **平面圖標示位置**：每個瑕疵有編號，對應平面圖；
3. **相片**：近鏡同遠鏡；
4. **問題描述**：例如「主人房門腳擦地」、「浴室地磚空鼓」；
5. **參考標準**：可以引用《香港裝修指引》第 2 章驗收標準（[《香港裝修指引》](https://www.hkarbsoc.org.hk/public/2020_04_29_HKRG-pdf.pdf)）；
6. **建議處理**：執漏、更換或需要進一步測試；
7. **覆驗紀錄**：執漏後再檢查嘅結果。

## 收費點計

我哋搵唔到官方或公營機構公布嘅收樓驗樓收費參考，所以呢度只講常見嘅計價方式，實際價錢請直接問幾間比較：

- **按面積計**：單位愈大愈貴；
- **按範圍計**：只驗內部、定包埋窗外、儀器檢測；
- **有冇覆驗**：執漏後再驗通常另計或者包一次；
- **報告形式**：即場清單定正式報告。

問價時要求對方寫明以上四項，先可以比較。滲水調查屬另一類服務，價錢參考上一節測量師學會資料。

## 揀驗樓服務 7 條問題

1. 負責驗樓嘅人有咩背景？（例如建築測量相關資歷）
2. 驗邊啲範圍？包唔包窗外、露台、天台？
3. 用咩儀器？熱成像、濕度計係咪額外收費？
4. 報告幾耐交？有冇平面圖同相？
5. 包唔包覆驗？
6. 會唔會引用《香港裝修指引》等標準？
7. 如果發現懷疑滲水或結構問題，會點建議跟進？

## 常見錯誤

- **將收樓驗樓當強制驗樓**：收到屋宇署強制驗窗或驗樓通知，要按法定程序委任合資格人士或註冊檢驗人員。
- **驗完唔交報告**：公營房屋要喺七天內交報告表，延誤會令追究承建商好困難（[房委會入伙須知](https://www.housingauthority.gov.hk/tc/public-housing/flat-in-take/index.html)）。
- **未驗就裝修**：原有瑕疵同裝修造成嘅問題分唔清。
- **只睇外觀**：去水、電箱、煤氣都要試。
- **報告冇標準**：承辦商一句「正常」，你就冇得爭。

## 相關攻略

- [新樓收樓攻略](/guides/xinlou-shoulou)
- [驗收清單：收樓逐項驗](/guides/yanshou-qingdan)
- [裝修 100 項檢查清單](/learn/checklist-100)
- [二手樓裝修](/articles/second-hand-flat-renovation)

## 常見問題

### 收樓一定要請驗樓師嗎？

唔一定。香港測量師學會有自行收樓嘅工具同檢查清單；單位大、時間緊、懷疑滲水或者二手樓有改動，先考慮請有建築專業背景嘅人。

### 收樓驗樓同強制驗樓有咩分別？

收樓驗樓係私人服務，查單位內瑕疵；強制驗樓係屋宇署法定計劃，針對樓齡超過 30 年嘅樓宇每 10 年由註冊檢驗人員檢驗，兩者對象同目的都唔同。

### 收到強制驗窗通知，可以搵普通驗樓公司做嗎？

要搵合資格人士，即認可人士、註冊結構工程師、註冊檢驗人員、註冊一般建築承建商或已註冊相關窗戶項目嘅註冊小型工程承建商；可以要求對方出示驗窗卡。

### 自己驗樓要帶咩？

香港測量師學會建議相機、電筒、檢查鏡、軟尺、水平儀、網球或波子、卡片、木槌、告示貼、廁紙、燈泡同手機充電器等。

### 驗樓收費大概幾多？

我哋搵唔到官方收費參考；常見按面積、範圍、儀器同覆驗計價，建議問幾間並要求寫明範圍比較。滲水調查屬另一類服務，測量師學會資料指一般 $20,000 至 $40,000。

### 驗樓報告點先有用？

每個瑕疵要有編號、平面圖位置、相片、描述同參考標準，例如《香港裝修指引》嘅空鼓、磚罅、門罅標準，承辦商先難以一句「正常」推卸。

### 公屋居屋收樓幾日內要報損壞？

立法會答覆指接收單位起計七天內、未開始裝修前，可以向入伙收樓大使提交《損壞情況報告表》。

### 資助房屋新樓保養期有幾耐？

2019 年立法會答覆指，房委會為居屋及綠置居單位嘅裝置、裝修物料及設備提供一年保養期，以及十年樓宇結構安全保證；房委會入伙須知亦提醒延誤報告會難以追究承建商，所以發現問題要盡早報。

## 參考資料（2026年10月核對）

- [香港測量師學會｜準業主買樓、收樓及裝修事項指南 — 引用內容：收樓工具；檢查項目；強制驗樓樓齡 30 年以上每 10 年由註冊檢驗人員；二手樓改動、僭建；有疑問諮詢合資格建築測量師](https://mail22.hkis.org.hk/ufiles/HKIS-FlatGuide_zh.pdf)
- [屋宇署｜強制驗窗計劃簡易指南 — 引用內容：樓齡 10 年或以上（3 層或以下住宅除外）；定額罰款 1,500 元；定罪罰款 25,000 元及監禁 3 個月](https://www.bd.gov.hk/doc/tc/resources/pamphlets-and-videos/LGMWIS_c.pdf)
- [屋宇署｜常見問題：窗戶維修 — 引用內容：合資格人士定義；驗窗卡](https://www.bd.gov.hk/tc/resources/faq/index_windows_maintenance.html)
- [政府新聞公報｜立法會十六題：資助房屋單位的施工質素（2019年6月26日） — 引用內容：七天內、未裝修前交損壞情況報告表；居屋及綠置居一年保養期及十年結構安全保證](https://www.info.gov.hk/gia/general/201906/26/P2019062600404.htm)
- [房委會｜入伙須知 — 引用內容：延誤報告難追究承建商](https://www.housingauthority.gov.hk/tc/public-housing/flat-in-take/index.html)
- [香港仲裁公會等｜《香港裝修指引》（06/2022） — 引用內容：1.14 每 3 個月整理執漏；2.1 地漏斜度；2.4 門罅、去水孔、窗邊膠；2.5 瓷磚及空鼓；2.6 批盪平整度](https://www.hkarbsoc.org.hk/public/2020_04_29_HKRG-pdf.pdf)
- [香港測量師學會｜滲水處理醒目錦囊 — 引用內容：濕度檢測、熱成像、微波斷層、色水測試；勘察費用一般 $20,000–$40,000（不含吊棚）](https://www.hkis.org.hk/uploads/editor/Page_BSD/Useful_Info/WS%20Info%20Pack%20-%2020260413%20%286%20items%29.pdf)