# 租樓裝修攻略：業主同租客，維修同改動點樣講清楚

> 租樓想裝修、維修邊個俾錢？差餉物業估價署指出一般住宅租約嘅維修責任由雙方自由議定，所以租約點寫最重要。跟官方資料講清：書面同意、還原條款、結構改動、分間單位規管租賃嘅業主維修義務。

Updated: 2026-10-14
Author: Homore 編輯 · Homore 數據及工程編輯團隊
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「冷氣壞咗邊個整？」「我可唔可以油過間房？」租樓最常見嘅拗撬，答案多數唔喺法例，而喺租約。[差餉物業估價署](https://www.rvd.gov.hk/tc/faqs/tenancy_matters.html)講得清楚：除咗分間單位規管租賃嘅強制性條款，《業主與租客（綜合）條例》**並無關於維修責任嘅條文**，業主同租客可以自由議定。

## 一般住宅租約：三樣要寫入租約

| 條款 | 點解要寫 |
| --- | --- |
| 維修責任分界 | 法例冇預設分工；冷氣、熱水爐、窗、喉管邊個整、幾耐內整，要逐項寫 |
| 改動要書面同意 | 估價署 FAQ 指，租客**未經業主同意改動處所結構**，而租約冇相關條款時，業主可以按條例第 IV 部沒收租賃 |
| 還原 | 退租時要唔要拆返、油返原色、補釘孔，寫清楚就唔洗喺按金度拗 |

## 租客想裝修：開工前 5 步

1. **列清單**：想做咩（油漆、掛牆架、換燈、加插座）。
2. **書面問業主**：清單連相片，攞書面同意，寫埋退租還唔還原。
3. **電同煤氣照規矩**：加改插座、燈位要註冊電業承辦商（[機電署](https://www.emsd.gov.hk/filemanager/tc/content_442/Poster_Rgstr_CCOEW.pdf)）；完工後會有《完工證明書》（WR1），交俾業主一份（[機電署 3.4](https://www.emsd.gov.hk/tc/electricity_safety/publications/general/household_electrical_safety_handbook/part_3/3_4/index.html)）。
4. **涉及結構嘅唔好做**：結構改動要業主委任認可人士同註冊結構工程師向屋宇署入則（[屋宇署](https://www.bd.gov.hk/tc/resources/faq/index_alteration_and_addition_works_in_domestic_premises.html)），租客唔應自己搞。
5. **問管理處**：裝修時間同手續照大廈規定（睇[管理處申請攻略](/guides/guanlichu-shenqing)）。

## 業主出租前裝修：要諗嘅嘢

- 交樓時影相、列設備清單，連同租約附件，日後先有得對。
- 冷氣、熱水爐等設備寫明係「業主提供」定「現狀交付」，維修責任跟住寫。
- 出租前做嘅工程照一般裝修規則，報價同驗收睇[驗收清單攻略](/guides/yanshou-qingdan)。

## 分間單位：規管租賃有強制維修責任

如果係條例第 IVA 部規管嘅分間單位租賃，[估價署](https://www.rvd.gov.hk/tc/faqs/tenancy_matters.html)指業主要保養同維修僅供處所用嘅排水渠、污水渠、喉管、電線同窗；亦要保持業主提供嘅固定附着物正常運作，收到通知後盡快維修。業主唔履行，租客可以俾不少於 30 日書面通知終止租賃，或者可行時先自行維修再向業主追討；小額錢債審裁處處理不超過 $75,000 嘅申索。新界豁免管制屋宇唔屬呢個規管範圍。

## 租樓裝修清單

- 租約有維修責任分界表
- 改動已攞書面同意
- 還原要求已寫明
- 交樓相片同設備清單已簽
- 電力工程 WR1 已保存

合約同證據點留，睇[裝修合約攻略](/guides/zhuangxiu-hetong)；其他樓型睇[樓型裝修總覽](/guides/louxing-zhuangxiu)。

## 相關攻略

- [唔同樓型裝修攻略總覽](/guides/louxing-zhuangxiu)
- [裝修合約要寫咩？簽約前條款清單](/guides/zhuangxiu-hetong)
- [管理處裝修申請攻略：按金同噪音](/guides/guanlichu-shenqing)
- [裝修驗收攻略｜自助驗收清單](/guides/yanshou-qingdan)
- [鄰居裝修滋擾攻略｜嘈、塵、整爛嘢點處理](/guides/linju-zhuangxiu)

## 常見問題

### 租樓冷氣壞咗邊個負責？

一般住宅租約嘅維修責任由雙方議定，睇租約點寫。分間單位規管租賃另有強制條款，業主要保持其提供嘅固定附着物正常運作。

### 租客可唔可以自己裝修？

可以同業主傾，最好攞書面同意。估價署 FAQ 指，未經業主同意改動處所結構，而租約冇相關條款時，業主可以沒收租賃。

### 退租要唔要還原？

法例冇統一規定，睇租約同業主書面同意入面點寫。開工前講清楚最好。

### 租客可唔可以油漆？

睇租約同業主意思。油漆唔涉及結構，但顏色、退租要唔要油返原色都應該書面講定。

### 同業主拗維修點算？

估價署指雙方解決唔到可以透過法律程序處理。涉及金額同條款解讀，先問律師或法律諮詢服務。

## 參考資料（2026年10月核對）

- [差餉物業估價署｜常見問題：租務事宜 — 引用內容：第 3 題沒收租賃理由；第 5 題分間單位範圍；第 20 題規管租賃業主維修義務、30 日、$75,000；第 55 題維修責任自由議定](https://www.rvd.gov.hk/tc/faqs/tenancy_matters.html)
- [差餉物業估價署｜《業主與租客（綜合）條例》指引概要 — 引用內容：問 8：未經同意改動結構](https://www.rvd.gov.hk/doc/tc/SummaryGuide-c.pdf)
- [屋宇署｜常見問題：住用處所的改動及加建工程 — 引用內容：結構改動須認可人士及註冊結構工程師入則](https://www.bd.gov.hk/tc/resources/faq/index_alteration_and_addition_works_in_domestic_premises.html)
- [機電工程署｜只有註冊電業承辦商才可以承辦電力工作（海報） — 引用內容：固定電力裝置工作須由註冊電業承辦商進行](https://www.emsd.gov.hk/filemanager/tc/content_442/Poster_Rgstr_CCOEW.pdf)
- [機電工程署｜家居電力安全手冊 3.4：新安裝、加裝或改裝 — 引用內容：WR1 完工證明書](https://www.emsd.gov.hk/tc/electricity_safety/publications/general/household_electrical_safety_handbook/part_3/3_4/index.html)