居屋轉讓限制由15年縮至10年攻略：居屋2025新買家幾時可以補價、第二市場同公開市場點分

官方點講：署長發言指出，一方面縮短轉讓限制可以促進二手資助出售單位流轉，為市場增加供應；另一方面亦為業主提供機會轉投私人住宅市場，協助業主上進上流。呢項安排適用於由居屋2025同綠置居2025開始新推售嘅單位。

居屋2025嘅具體條款：居屋2025一般資料列明，以下轉讓限制只適用於選購啟陽苑、匯熙苑、影輝苑、朗風苑同裕豐苑嘅居屋單位人士。若買方成為業主後轉讓或者出租單位，要按照轉讓契據條款同政府租契所載嘅條款、契諾及條件處理。房委會唔會回購或者提名買家（居屋第二市場除外）購買上述單位。

簽轉讓契據之前：簽訂轉讓契據前，買方唔可以將單位轉讓俾其他人士或者機構。如果買方要求撤銷買賣協議而獲房委會同意，房委會有權保留一筆相等於售價百分之五嘅款額，買方亦要支付相關法律費用、印花稅（如有）同註冊費。

所有年期都由「首次轉讓契據」日期起計，即係房委會首次將單位售予業主嘅轉讓契據日期。

第一階段：首五年：由首次轉讓契據日期起計五年內，業主可以喺無需繳付補價嘅情況下，喺居屋第二市場以不高於最後轉讓契據所列原來買價嘅價錢，將單位售予房委會提名嘅人。

第二階段：第六至第十年：由第六至第十年，業主可以喺無需繳付補價嘅情況下，喺居屋第二市場按自行議定嘅價格，將單位售予房委會提名嘅人。

第三階段：十年後：十年後，業主仍然可以喺無需補價情況下，喺居屋第二市場按自行議定價格出售單位予房委會提名嘅人；亦可以喺繳付補價之後，喺公開市場出售或者出租單位。以前要等更長時間先可以補價出公開市場，新規將呢個時間縮短到十年。

計算方法：居屋2025一般資料列明，業主須繳付嘅補價，係根據屆時該單位冇轉讓限制嘅市值，按最後轉讓契據中訂明嘅最初市值同原來買價差額嘅百分比計算。換句話講，補價相等於原來買價嘅折扣，以現值計算。

例子說明：居屋2025以評定市值七折出售，即係折扣為三成。如果十年後單位冇轉讓限制嘅市值係某個數，補價大約係嗰個市值嘅三成。實際計算以轉讓契據條款同政府租契條款為準，同時要向房委會申請評估。呢個例子只係說明方法，唔代表任何單位嘅實際補價。

綠置居：綠置居2025以評定市值六折出售，折扣較高，補價比例亦相應較高。房委會綠置居轉讓限制同樣由首次轉讓契據日期起計，詳情以轉讓契據為準。

早啲有退路：如果日後工作或者家庭狀況改變，想搬去私樓，新規令你可以較早補價出公開市場。不過補價要一筆過支付，屆時要有足夠資金或者按揭安排。

出租：十年內未補價嘅單位唔可以自行喺公開市場出租。房委會另有「出租計劃」，容許業權滿十年或以上嘅業主喺繳付出租准許費後，將未補價單位出租俾合資格人士，細節要睇計劃條款。

居住規定：資助出售單位有居住規定，買方同申請表上嘅家庭成員要實際居住。售樓說明書列明，如果未經房委會事先書面同意，任何家庭成員停止實際或永久居住，房委會有絕對權利要求買方將單位轉讓返俾房委會。所以轉讓限制縮短，唔代表首十年可以隨意搬走或者空置。

裝修要點：如果你預計十年內有機會換樓，裝修時可以考慮耐用、易保養、唔過份個人化嘅設計。大型拆改未必可以喺賣樓時收回成本；相反，整潔嘅基本裝修、好嘅收納同保養得宜嘅廚廁，對第二市場買家都有吸引力。

常見誤解：「十年後自動解除限制」：唔係。十年後要先向房委會繳付補價，先可以喺公開市場出售或出租。未補價前，仍然只可以喺居屋第二市場出售。

常見誤解：「舊居屋都適用」：署長講明係由居屋2025同綠置居2025開始新推售嘅單位。之前銷售計劃出售嘅單位，轉讓限制以各自轉讓契據條款為準，唔會因為新規自動改變。

常見誤解：「重售單位都係十年」：重售單位嘅轉讓限制期以首次轉讓契據日期為基礎計算，條款可能同新單位唔同。揀重售單位前要睇售樓說明書，並自行聘請律師了解。

常見誤解：「轉讓限制即係唔可以按揭」：資助出售單位嘅買賣、出租同按揭都受轉讓限制，但可以按房委會安排向參與銀行申請按揭。按揭條款要同銀行傾，並以房委會按揭保證安排為準。

由收樓開始計：要留意，年期由首次轉讓契據日期起計，而唔係由選樓日或者收樓日起計。居屋2025五苑預計關鍵日期喺2027至2028年，簽轉讓契據通常喺收樓前後，所以「十年」大約要由2027或2028年開始數。揀樓時唔好將今日當成起點。

三個時間點寫入家庭計劃：可以將「首次轉讓契據日期」、「第五年」同「第十年」三個日子寫入家庭計劃。例如預計小朋友升中、工作調動或者長者照顧需要，對照呢三個時間點，就知道到時有咩選擇：第二市場原價、第二市場議價，定係補價出公開市場。

補價資金預備：如果有意十年後轉投私樓，補價係一筆大數。可以由入伙開始，每年檢視一次儲蓄同按揭還款進度，了解屆時是否有能力補價。補價金額以屆時市值計，無法準確預測，所以預備時要保守啲。

律師意見：居屋2025一般資料提醒，房委會委聘嘅律師只代表房委會，買方宜自行聘請律師，喺購樓每個階段提供獨立意見，包括轉讓限制同印花稅。對於日後轉售安排有疑問，簽約前問清楚最穩陣。

第二市場買家來源：居屋第二市場嘅買家係持有效購買資格證明書嘅綠表或白表人士，例如白居二成功申請者。房屋署署長提到白居二2025配額增加至7,000個，其中2,000個為青年專屬配額。第二市場買家數目增加，對日後喺第二市場放售嘅業主亦有參考價值，但個別成交仍要睇市場情況。

換樓同裝修嘅平衡：縮短轉讓限制後，部分業主可能會將居屋視為「上車」第一步。若然打算十年左右換樓，裝修預算可以集中喺耐用嘅基本項目，例如防水、電線同地板，而唔係昂貴嘅裝飾。保留維修單據同裝修記錄，日後放售時亦方便向買家交代。

點樣核實自己單位嘅條款：每個單位嘅轉讓限制以其轉讓契據同政府租契為準。收樓簽約時，可以請自己委任嘅律師標示出轉讓限制、居住規定同補價條款嘅位置，影印一份放喺家庭文件夾。日後如有疑問，可以向房委會查詢，或者喺房委會「轉讓限制」同「補價安排」網頁核對最新資料，唔好單靠坊間講法。

一句總結：新規縮短咗公開市場轉讓限制，但補價、居住規定同第二市場規則仍然存在；計時間由首次轉讓契據起計，規劃要預早，相關文件要妥善保存。

以下為本文引用嘅官方資料（2026-10-22 核對）。資料以房委會／房屋署最新公佈為準；本文只作資訊整理，唔係法律意見，亦唔係財務或投資建議。Homore 係獨立平台，與房委會無關，亦唔代辦申請或揀樓。

• 政府新聞公報｜房屋署署長在房屋委員會公開例會發言全文（2026-07-13）：https://www.info.gov.hk/gia/general/202607/13/P2026071300653.htm
• 香港房屋委員會｜居屋2025：一般資料：https://hos.housingauthority.gov.hk/mini-site/hos2025/tc/general-information.html
• 香港房屋委員會｜轉讓限制：https://www.housingauthority.gov.hk/tc/home-ownership/information-for-home-owners/resale-restriction/index.html
• 香港房屋委員會｜補價安排：https://www.housingauthority.gov.hk/tc/home-ownership/information-for-home-owners/premium-payment-arrangement/index.html
• 電子版香港法例｜第283章《房屋條例》：https://www.elegislation.gov.hk/hk/cap283?_lang=zh-Hant-HK
• 政府新聞公報｜「出售綠表置居計劃單位2025」將於八月二十五日起開始選樓（2026-08-17）：https://www.info.gov.hk/gia/general/202608/17/P2026081700267.htm