MiC居屋執漏同十年結構保證點用？欠妥保養期、滲水責任同裝修後點保障自己

買新居屋，好多人會聽到「有一年保養」「有十年結構保證」，於是覺得出咩事都有人負責。實情係，兩套保障嘅範圍、期限、起計日期同處理方式都唔同；而對組裝合成單位嚟講，因為牆身、樓板同組件交界嘅角色比較特別，搞清楚邊樣歸邊套就更加重要。再加上你自己裝修嘅部分，三方責任一旦混埋一齊，就好難追。

呢篇用朗風苑售樓說明書嘅原文做例子（H2），整理兩套保障嘅分別、MiC 單位特有嘅灰色地帶，以及裝修前後點樣保留證據保障自己。其他屋苑嘅條款請以各自售樓說明書為準。

兩套保障嘅起計日期唔同，係好多人忽略嘅位。佔用許可證通常比你成交收樓早，所以十年結構保證開始嘅時候，你可能仲未拎到鎖匙。

朗風苑售樓說明書附註寫得好具體：結構構件係指建築結構圖上清楚列明嘅構件，例如支柱、橫樑、受力牆壁同地台；冇列明嘅混凝土架或牆，例如冷氣機罩或台、部分外牆、內部間隔牆，都唔喺保證範圍（H2）。

說明書亦講明，進行結構修葺工程時，房委會只負責將單位受影響部分回復到樓宇落成時嘅原有標準。換句話講，如果你喺結構位上面做咗訂造裝修，修葺時移走同重裝嘅成本，未必由房委會承擔。

灰色地帶一：組件交界嘅裂紋

組裝合成單位由立體組件拼合，室內有機會見到交界位。如果交界位出現裂紋，佢係表面批盪裂縫，定係結構問題？前者屬一年欠妥保養範圍，而且十年結構保證明確唔包批盪裂縫；後者就屬十年保證。你唔需要自己判斷，但要做兩件事：一年內一定要書面提出；任何時候發現疑似結構問題，都要第一時間通知房委會。

灰色地帶二：組件浴室滲水

浴室組件嘅防水喺廠房完成。如果收樓後一年內發現滲水，屬欠妥範圍，可以書面要求補救；如果你已經翻新浴室，再發生滲水，就好難證明唔係你嘅工程造成。所以翻新浴室之前，最好確認原有防水已經冇問題，並保留基準相。

灰色地帶三：裝修觸及結構

十年結構保證明確唔包括喺結構上將單位改建、加建或改變原有用途，或者因唔恰當咁用樓宇而造成嘅損壞（H2）。擅自郁結構組件，唔單止違反《建築物條例》（B5），仲可能令自己失去保障。

售樓說明書列明，為咗房委會可以履行保證，業主須准許房委會或獲授權人員，喺出示授權證明下，於合理時間進入樓宇視察或進行檢驗同修葺；業主喺保證期內察覺需要結構修葺，必須第一時間及早通知房委會（H2）。

實際操作上，即係：

• 唔好將可能需要檢查嘅位置永久封死，例如用固定櫃完全遮住結構牆。
• 發現問題唔好拖，越早通知，越容易處理。
• 維修人員上門時，預留通道同空間。

1. 收樓基準相：每個房四面牆、天花、地台，特別係組件交界、窗邊、浴室廚房。
2. 欠妥清單同回覆：所有書面往來存檔。
3. 翻新前相：開工前再影一次，證明開工時嘅狀況。
4. 施工記錄：每個工序完成時影相，特別係會被遮蓋嘅部分，例如防水、喉管、找平。
5. 完工相同保養條款：連同師傅嘅保養期一齊存檔。

呢五套記錄，可以幫你喺將來出現問題時，清楚劃分係原廠問題、施工問題，定係日常損耗。

一年欠妥保養要靠「書面通知」觸發，寫法直接影響跟進效率。建議每份通知都包括：

• 單位資料：屋苑、座數、樓層、單位、業主姓名同聯絡方法。
• 項目清單：每項有編號、位置、現象、發現日期。
• 相片附件：每項對應編號，最少一張遠景一張近景。
• 期望處理：例如檢查原因、修補、更換。
• 提交日期同方式：保留提交證明，例如回條或電郵紀錄。

如果之後有新發現，唔好喺舊通知上補寫，另起一份新通知，編號接續。咁樣每次提交嘅內容同日期都清清楚楚，萬一保養期臨近屆滿，你都可以證明每項係喺期限內提出。

一年聽落好長，但扣除裝修、搬屋、適應新環境，真正用嚟留意問題嘅時間其實唔多。建議將一年分成四段：

1. 收樓首月：完成首次驗樓同提交。
2. 第一個雨季：重點觀察窗邊同外牆滲水。
3. 第一個夏天：冷氣、熱水爐、電力負荷全面運作，留意接駁位。
4. 屆滿前兩個月：全屋再驗一次，將所有未處理項目整理成最後一份通知。

喺手機日曆預設四個提醒，就唔會因為忙而錯過期限。

兩套保障以外，好多業主會考慮家居保險。家居保險嘅保障範圍、自負額同除外條款各間唔同，亦未必包括樓宇結構或者既有缺陷。投保前要細讀條款，尤其留意滲水、第三者責任同裝修期間嘅保障。具體保單選擇唔喺呢篇範圍，有需要請向持牌保險中介查詢。

居屋有轉讓限制，具體以房委會規定為準。就保障而言，如果你喺十年結構保證期內轉售，新業主能否繼續享有保證，要睇保證條款對「業主」嘅定義；朗風苑說明書將業主定義為合乎保證所保障住宅樓宇嘅法定業主（H2）。至於你做過嘅裝修，新業主多數會要求睇有冇相關文件，例如小型工程記錄同電力證明。所以保留文件唔單止為自己，亦係將來交易時嘅加分位。

記住：保障係用嚟兜底，唔係用嚟取代小心。裝修時多一份謹慎，出事時就少一份爭拗。

• 知道自己屋苑兩套保障嘅起計日期
• 一年內已書面提交所有欠妥事項
• 保留收樓、翻新前、施工、完工四套相
• 冇將結構位永久封死
• 師傅保養條款寫明範圍同期限

1. 你嘅保養期幾耐？由幾時起計？
2. 施工前會唔會同我影一次原狀？
3. 會被遮蓋嘅工序（防水、喉管）有冇相片記錄？
4. 如果滲水，你點樣判斷係原有定施工問題？
5. 訂造櫃會唔會預留檢查結構嘅通道？

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