啟盈苑收樓驗樓攻略：立體預製浴室廚房、外露銅喉同欠妥清單逐項教你點樣驗

啟盈苑係居屋2024推售、位於啟德沐和街6號（臨時門牌）嘅新居屋，共兩座、1,736個單位，實用面積約17.3至41.6平方米（K2、K3）。房委會樓宇結構安全保證一覽顯示，屋苑已於2026年5月29日落成，居屋2025告示頁亦記錄同日獲發佔用文件（A3、H8）。對準業主嚟講，揀樓、簽約、等通知呢幾關已經過咗，下一關就係收樓驗樓。

呢關好多人輕視：行一圈、試下水、交張紙就算。但啟盈苑有幾個特點，令驗樓要做得更有系統：所有單位採用混凝土「立體預製浴室及廚房」建築法；客飯廳地板係混凝土搪平地台；冷熱水喉係銅喉，而且水管外露（K3）。呢篇按啟盈苑售樓說明書嘅交樓標準，教你點樣排次序、驗咩位、點樣書面提交，保住一年欠妥保養期入面嘅權益。

售樓說明書列明：房委會須喺佔用許可證發出後六個月內，以書面通知買方佢有能力有效轉讓物業（K3）。即係話，由2026年5月29日獲紙起計，通知最遲會喺六個月內寄出；實際交樓日期：未有公開資料，以房委會通知為準。

資料核對日期：2026-10-22

• 售樓說明書入面「裝置、裝修物料及設備」一節，同你單位嘅樓面平面圖（K3）
• 房委會寄嚟嘅交樓通知同欠妥事項表格（以實際派發為準）
• 手電筒、捲尺、水平尺、插座測試器
• 一樽水同紙巾，用嚟試去水
• 手機相簿按房間分好資料夾

最細單位只有約17.3平方米，收樓日人多又擠，事前分好工會慳好多時間。

第一區：客飯廳混凝土搪平地台

售樓說明書寫明客飯廳地板係混凝土搪平地台（K3）。即係冇地磚冇地板，你睇到嘅係原始找平面。驗嘅重點唔係靚唔靚，而係：

• 水平尺放幾個位置，睇有冇明顯傾斜或者局部凹陷
• 輕輕踩踏同敲打，聽下有冇空心聲
• 有冇裂紋、起砂、積水痕跡

呢層地台將來係你鋪地板嘅基礎，平唔平直接影響裝修報價中「找平」嘅費用，所以要影清楚。

第二區：立體預製浴室

浴室屬預製組件（K3）。重點係去水同收口：

• 開花灑同面盆幾分鐘，睇去水速度
• 留意門檻位水有冇滲出浴室外
• 坐廁沖水、底座同地台收口
• 抽氣扇接駁器（售樓說明書附註列明浴室接駁器供抽氣扇接駁，K3）外觀
• 煤氣熱水爐外觀；試用前先由煤氣公司開通供氣

第三區：立體預製廚房

• 枱面下嘅去水同供水接駁有冇滴漏
• 廚房設有2安培接駁器連開關掣供抽油煙機、13安培接駁器連開關掣供洗衣機（K3），逐個睇有冇損壞
• 煤氣接駁點同洗衣機來去水位

第四區：外露銅喉

售樓說明書寫明冷熱水供水系統採用銅喉管，所有水管外露（K3）。外露有好處：容易檢查。逐段睇接駁位有冇水漬、綠色氧化痕、喉碼鬆脫。影相時連同牆身一齊影，方便將來決定包唔包假牆。

第五區：窗、門、電

• 窗框四邊、窗台積水痕；開關窗鉸同鎖扣
• 大門、門鎖、門鐘、對講機
• 每個插座用測試器試；用戶總掣
• 客飯廳冷氣機接駁器（K3）
• 電視／調頻收音機插座同電訊服務位，售樓說明書列明預留空間並蓋上空白蓋板（K3）

第六區：外牆內側同窗邊

售樓說明書列明啟盈苑設有構成圍封牆一部分嘅非結構預製外牆，A、B座厚度範圍都係150至200毫米（K3）。驗樓時，外牆內側同窗框交界係重點：用手電筒斜照，留意有冇幼細裂紋或者油漆起泡；落雨後再睇一次窗台角位有冇水漬。呢啲屬牆身或者窗戶滲水嘅問題，唔喺十年結構保證之內，所以一年內發現就要書面提出，唔好等。

啟盈苑實用面積由約17.3平方米到約41.6平方米（K2），跨度幾大。細單位通常空間緊湊，浴室廚房組件佔單位比例較高，驗樓時間反而要多放喺組件上：廚房同浴室嘅接駁、門扇開關會唔會撞到其他設施、窗位同組件之間嘅收口。大單位就多咗睡房同牆面，重點係逐間房嘅牆身天花同窗框，唔好因為房多而走馬看花。

無論大細，都建議喺收樓當日用捲尺量一次每個房嘅淨尺寸，同售樓說明書平面圖對照。售樓說明書提醒，平面圖所列尺寸唔包括批盪同裝飾物料，買家收樓前購置傢俬要留意（K3）。即場量度嘅數字，就係你之後訂造床、衣櫃同書枱最可靠嘅依據。

收樓日通常要先喺指定地點辦手續、取鎖匙，再上樓驗。為咗唔好趕，可以咁分配：

1. 頭十五分鐘：入門後先唔好急住睇細節，行一圈影全景片段，記錄單位交收時嘅整體狀況。
2. 之後一個鐘：按上面五個區域逐區驗，邊驗邊寫清單。
3. 最後十五分鐘：對一次清單同相片編號，補影漏咗嘅位，鎖好門窗。

如果當日時間唔夠，唔好勉強一次過做晒。可以先交第一份清單，之後再約時間覆驗，第二份清單補交，只要喺一年期內以書面方式提出就得。

售樓說明書「有關資料」一節列明：喺啟德2A2、2A3、2A4、2A5(B)同2A10地盤嘅發展項目竣工前，啟盈苑會受太子道東交通噪音暫時性影響（K3）。收樓時可以順便留意自己單位嘅窗向，評估係咪需要加厚窗簾或者隔音配件；呢類工程要以屋苑裝修指引為準，唔好擅自改動窗戶。

驗完樓之後，將所有相片按房間分資料夾儲存，檔名加上日期，日後跟進欠妥維修時一搵就搵到。

一年欠妥保養期由買賣成交日期起計：買方一年內書面通知，賣方須自費並喺合理切實可行範圍內盡快補救，由買方行為或疏忽導致嘅除外（K3）。另外，十年樓宇結構安全保證由佔用許可證發出日期起計，只包結構，唔包滲水、批盪裂縫、牆磚地磚損毀等（K3、A3）。

1. 每項問題用「位置＋現象＋期望」寫一句
2. 每項配遠景同近景兩張相，編號一致
3. 用房委會指定書面渠道提交，保留提交證明
4. 維修後再影相，未完成嘅另起一份清單
5. 主要欠妥處理或者記錄之後，先開始裝修

收樓之後第一個月，建議每星期返單位睇一次，尤其大雨過後。空置單位冇人用水用電，有啲問題要經過一段時間先浮現，例如去水口返臭、喉管接駁位滲出水珠。定期睇一眼，就可以喺裝修開工前全部記錄落嚟。

• 客飯廳混凝土地台：水平、空心聲、裂紋
• 浴室：去水、門檻滲水、坐廁收口、抽氣扇接駁器
• 廚房：枱面下喉、抽油煙機同洗衣機接駁器
• 外露銅喉：接駁位水漬、喉碼
• 窗框、窗台積水痕
• 插座、總掣、冷氣機接駁器、預留蓋板
• 煤氣熱水爐外觀
• 每項有遠景近景相

1. 混凝土地台要唔要找平？你點樣量度、點計？
2. 立體預製浴室廚房：報價有冇任何打鑿？冇就寫明「不改動」
3. 外露銅喉：包唔包？做假牆定保留外露？
4. 細單位訂造傢俬：係咪收樓度尺後先落單？
5. 付款期同工序掛鈎，尾數留到執漏完成先找

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