啟陽苑揀樓攻略：居屋2025價單拆解、單位面積同揀樓前準備

居屋2025已經喺2026年10月21日開始選樓。據《香港經濟日報》同日報道，首日中午已有逾150伙獲選，當中啟德啟陽苑最受歡迎（S6）。呢個係傳媒報道嘅中午數字；房委會會喺每個選樓日完結後更新各苑嘅銷售情況檔案，全日同最終數字以房委會公佈為準（S2）。

啟陽苑位於啟德，地址為啟德沐和街8號（臨時門牌），共2座（A、B座），每座43層。發展項目共1,840個單位，居屋2025推售1,090個；另有750個單位撥入宏福苑業主「特設銷售計劃」，嗰個計劃只供合資格宏福苑業主（S1、S4、S8）。今期五個新居屋入面唯一嘅市區項目，亦係首日報道中最多人揀嘅一個。

以下數字由 Homore 按房委會價單（價單編號1）逐個單位整理，價單列出嘅1,090個單位同推售數目一致（S3）。全苑最平單位約219.3萬元（1樓、實用面積26.7平方米），最貴約480.2萬元（39樓、43.1平方米）；整體平均每平方呎售價約9,250元。

同一個單位號碼由最低層到最高層，售價差距嘅中位數約19.2%（Homore 按價單計算）。即係話，揀高層嘅代價唔細；如果預算緊，同一款單位揀中低層，省落嚟嘅錢可以留返做裝修。啟陽苑每呎售價係五苑最高，細單位都要二百幾萬起；預算緊嘅家庭可以先對好細／中單位嘅價差，再決定追唔追高層。

• 細單位：410個，約26.1–27.7平方米（281–298平方呎），售價219.3萬–306.4萬元，每平方呎7,642–10,417元
• 中單位：480個，約34.8–36.5平方米（375–393平方呎），售價292.2萬–405.7萬元，每平方呎7,474–10,437元
• 大單位：200個，約43.1–45.5平方米（464–490平方呎），售價376.9萬–480.2萬元，每平方呎8,053–10,350元

房委會價單同售樓說明書冇為每個單位標示「座向」或「景觀」，所以網上講法唔好照單全收。比較可靠嘅做法係自己對三份官方文件：售樓說明書入面嘅樓面平面圖（睇單位喺座數入面嘅位置）、發展項目鳥瞰照片，同價單入面同款單位嘅高低層價差（S3、S4）。

揀樓時亦要留意：選樓通知書係預早寄出，房委會唔保證你到場嗰陣仲有心水單位，所以最少準備三至五個後備（S9）。

• 先喺價單圈出預算內嘅單位號碼同樓層
• 對售樓說明書樓面平面圖，記低每個單位嘅窗位同廚廁位置
• 去樂富客務中心睇室內間格模型同建築模型（展覽開放至選樓期完結）
• 出發前再查官方銷售情況檔案，剔走已售單位

售樓說明書列明，綠表買方簽買賣協議時可以用66,000元銀行本票或「轉數快」繳付定金（定金不少於樓價5%，不足要即時補足）；白表買方為132,000元（不少於樓價10%）；唔收現金同公司支票（S4）。

房委會10月13日新聞稿舉例：假設單位售價280萬元，承造九成按揭、還款期30年、按揭利率約3.5%，每月供款大約11,300元（S2）。實際按揭成數同利率以銀行審批為準。

啟陽苑嘅「家有長者／家有初生」配額為441個，一人申請者配額為110個（S7）。轉售方面，首次轉讓契據起計五年內只可以喺居屋第二市場以不高於原價售予房委會提名人士；詳情以買賣協議為準（S7）。

• 選樓通知書同香港身份證
• 定金：銀行本票或「轉數快」
• 選樓時段前15分鐘到居屋銷售小組登記（S9）
• 心水單位清單＋後備清單

售樓說明書列嘅預計關鍵日期係2028年10月31日，關鍵日期唔等於收樓日，實際交樓以房委會書面通知為準（S4）。由揀樓到收樓有一段空窗期，最適合做嘅係：讀清楚交樓標準、估算裝修範圍同預留資金，而唔係簽死開工日。

啟陽苑所有單位採用混凝土「立體預製浴室及廚房」建築法，裝修前要睇清楚交吉時派發嘅《啟陽苑裝修指引》（S4）。收樓同裝修細節可以睇我哋嘅啟陽苑收樓裝修攻略，屋苑基本資料就睇啟陽苑屋苑頁。

資料以房委會最新公佈為準；本文只作資訊整理，唔係法律意見，亦唔係財務或投資建議。Homore 係獨立平台，與房委會無關，亦唔代辦申請或揀樓。

• 香港房屋委員會｜居屋2025：啟陽苑（項目頁、銷售情況檔案）：https://hos.housingauthority.gov.hk/mini-site/hos2025/tc/kai-yeung.html
• 政府新聞公報｜「出售居者有其屋計劃單位2025」將於十月二十一日起開始選樓（2026-10-13）：https://www.info.gov.hk/gia/general/202610/13/P2026101200533.htm
• 香港房屋委員會｜啟陽苑價單（價單編號1）：https://hos.housingauthority.gov.hk/mini-site/hos2025/common/pdf/Price-List-KaiYeung.pdf
• 香港房屋委員會｜啟陽苑售樓說明書：https://hos.housingauthority.gov.hk/mini-site/hos2025/common/pdf/Sales-Brochure-KaiYeung.pdf
• 香港房屋委員會｜居屋2025：一般資料：https://hos.housingauthority.gov.hk/mini-site/hos2025/tc/general-information.html
• 香港經濟日報（地產站）｜居屋2025｜首日開始揀樓中午已有逾150伙獲選 啟德啟陽苑最受歡迎（2026-10-21）：https://ps.hket.com/article/4212102/%E5%B1%85%E5%B1%8B2025%EF%BD%9C%E9%A6%96%E6%97%A5%E9%96%8B%E5%A7%8B%E6%8F%80%E6%A8%93
• 香港房屋委員會｜一般銷售資料：https://www.housingauthority.gov.hk/tc/home-ownership/hos-flats/general-sales-information/index.html
• 香港房屋委員會｜宏福苑業主「特設銷售計劃」：一般資料：https://hos.housingauthority.gov.hk/mini-site/ssewfc/tc/general-information.html