MiC居屋收樓驗樓要驗多啲？組件接縫、防水同天花牆身裂紋逐格檢查攻略

傳統居屋收樓，大家都識得驗門窗、驗瓷磚、試水試電。到咗組裝合成單位，基本功一樣要做，但有幾個位置係傳統單位冇咁明顯、而 MiC 單位特別值得花時間嘅：組件同組件之間嘅接縫、窗框同組件外殼嘅交界、浴室廚房組件嘅去水同防水收口，仲有預埋喉管嘅檢修口。呢啲位一旦漏睇，等到你鋪咗地板、做咗櫃，先發現有水漬或者裂紋，責任就好難分。

呢篇攻略會將 MiC 居屋收樓分成五個區域、一套影相方法同一個書面提交流程，目標係令你喺一年欠妥保養期入面，攞到最完整嘅證據鏈。

居屋2025嘅售樓說明書（以朗風苑為例，H2）寫得好清楚：買方如喺住宅物業買賣成交日期後一年內，向賣方發出書面通知，賣方須自費並喺合理切實可行範圍內，盡快補救住宅物業、裝置、裝修物料或設備嘅欠妥之處；由買方行為或疏忽導致嘅則不在此列。

另外，房委會會畀朗風苑十年樓宇結構安全保證，由佔用許可證發出日期起計；但保證唔包天花滲水、窗戶滲水、牆身滲水、批盪裂縫、牆磚地磚損毀等同結構穩定無關嘅損壞（H2，亦見 A3）。

所以驗樓嘅重點好清楚：一年內發現嘅非結構問題，要靠你自己書面提出；十年結構保證只係最後防線，唔係萬能保險。

• 最新版售樓說明書（尤其樓面平面圖同裝置裝修物料一節）
• 房委會派發嘅收樓文件、鎖匙清單同欠妥事項表格（以實際派發為準）
• 手電筒、水平尺、捲尺、插座測試器（如識用）
• 一樽清水、幾張紙巾，用嚟試去水同觀察滲漏
• 手機開定相簿，一個房間開一個資料夾

收樓當日時間有限，建議兩至三人分工：一個負責睇同講，一個負責影相，一個負責寫清單同編號。睇嘅人由門口開始順時針行，每到一個房間先講房名，再講牆、天花、地台、窗、設備五樣；影相嘅人跟住影遠景同近景；寫清單嘅人即場記低編號同簡單描述。咁做嘅好處係唔會重複、唔會漏，而且返屋企整理時，相片同清單已經對齊。如果得一個人去，可以用手機錄音代替寫字，邊行邊講，返去再整理。

第一區：組件接縫（天花、牆角、地台）

組裝合成單位由多件立體組件拼合，室內有機會見到組件交界位。用手電筒斜照天花同牆角，留意：

• 有冇一條直線狀嘅裂紋或者油漆起皺，沿住同一方向延伸
• 交界位有冇水漬、發黃、霉點
• 地台交界有冇高低差，水平尺放落去會唔會明顯搖

如果見到直線裂紋，唔好自己判斷係結構定表面問題。影遠景同近景，記低位置，交房委會跟進；佢哋會按保證範圍決定點處理。

第二區：窗框同外牆收口

窗邊係所有新樓最常見嘅滲水位，MiC 單位亦唔例外。檢查窗框四邊嘅膠邊有冇斷口、窗台有冇積水痕跡、開關窗鉸同鎖扣係咪順手。落雨後再去睇一次會更準，如果收樓當日天晴，可以約定第二次覆驗。

第三區：浴室組件

匯熙苑、啟陽苑、裕豐苑等屋苑嘅浴室屬預製組件（H3–H5）。試水時：

• 開花灑同面盆水幾分鐘，睇去水快唔快、有冇積水
• 留意門檻同浴室地台交界，水有冇滲出浴室外
• 睇潔具底部同牆身收口有冇膠邊缺口
• 檢查抽氣扇運作

第四區：廚房組件

• 開關水龍頭，睇枱面下水喉接駁位有冇滴水
• 煤氣接駁點同熱水爐（如有）外觀有冇損壞；試用前先由煤氣公司開通供氣
• 廚櫃門鉸、抽屜路軌有冇鬆脫

第五區：電力同預埋設備

• 每個插座用測試器試；燈掣逐個開關
• 用戶總掣同分路掣有冇標示
• 客飯廳嘅冷氣機接駁器位置（朗風苑售樓說明書列明客飯廳設接駁器供冷氣機接駁，H2）有冇損壞
• 檢修口、喉管位有冇蓋好

證據唔係越多越好，而係越易對位越好。建議每個問題影兩張：一張遠景交代喺邊個房、邊幅牆；一張近景交代問題本身，旁邊放把捲尺做比例。相片名或者相簿備註寫低日期同編號，再喺清單上對返同一編號。

清單句式可以統一用「位置＋現象＋期望」：例如「主人房近窗天花：組件交界見直線裂紋約一手掌長，期望檢查原因並修補」。咁寫，對方一睇就知去邊度、睇咩、做咩。

驗完樓，你手上會有一堆相同筆記。與其全部當「執漏」一次過交出去，不如先分三類，跟進會順好多。

售樓說明書所講嘅「結構構件」，係指結構圖上有列明嘅支柱、橫樑、受力牆同地台；好似冷氣機台、內部間隔牆呢類冇列明嘅混凝土部分，就唔計入十年保證（H2）。所以同一條裂紋，喺受力牆同喺間隔牆，處理路線完全唔同。你唔需要自己做判斷，但記錄時寫清楚係邊幅牆，對方就容易對照結構圖。

好多業主收樓當日只係行一圈，其實第二次覆驗更有價值，尤其對 MiC 單位：

• 落完大雨後一兩日：睇窗邊、外牆角同天花交界有冇新水漬。
• 連續開冷氣同熱水一段時間後：睇熱水爐接駁同冷氣去水有冇滴漏。
• 維修完成後：逐項對返第一份清單，標記完成同未完成。

每次覆驗都用同一套編號同影相方法，前後對比就一目了然。如果某個位置反覆出現同一問題，可以喺書面跟進入面講明「第二次出現」，方便對方加快安排。

房委會作為居屋屋苑首任公契經理人，會委聘物業管理服務公司（A4）。收樓期間，管理處通常係你最直接嘅聯絡點：派鎖匙、收裝修申請、安排運貨時段。建議喺收樓當日就問清楚三件事：欠妥事項表格點交、維修預約點樣安排、裝修申請要附咩文件。問到嘅答案寫低日期同職員稱呼，日後有爭議時都有根據。

1. 用房委會指定嘅書面渠道提交，保留提交證明。
2. 自己保留一份完整副本（文字＋相片）。
3. 每次維修後再影一次相，標明「已修」或「仍有問題」。
4. 未完成項目整理成第二份清單再交，唔好靠口頭追。
5. 決定裝修前，先確認主要欠妥事項已處理或已記錄，免得裝修後分唔清責任。

• 天花同牆角組件交界：裂紋、水漬、霉點
• 地台交界：高低差、空鼓聲
• 窗框四邊膠邊、窗台積水痕
• 浴室去水速度、門檻滲水、潔具收口
• 廚房水喉接駁、櫃門鉸、煤氣接駁點外觀
• 插座、燈掣、總掣標示
• 冷氣機接駁器同檢修口
• 每項有遠景同近景相片

1. 開工前你會唔會同我一齊再驗一次，影低原狀？
2. 如果發現組件接縫有問題，你會點處理？會唔會等房委會先修？
3. 地台找平會唔會遮住交界位？將來點檢查？
4. 浴室翻新會唔會影響原有防水？報價有冇寫明保護方法？
5. 工程期間如果出現滲水，點樣分清原有問題同施工問題？

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