全屋翻新想重新分間？由睇批准圖則、分清結構牆到小型工程申請嘅完整步驟

1823 嘅解答將單位內改動大致分成幾類：

• 拆除非結構間隔牆：一般屬豁免審批嘅建築工程，唔需要事先申請屋宇署批准，但仍要確保安全
• 加建或者改動非結構間隔牆：可能屬小型工程監管制度範圍，要由訂明嘅註冊小型工程承建商進行，並按程序提交文件
• 涉及結構嘅改動：例如拆除結構牆、開大結構牆門口、改動樓板，要委任認可人士同註冊結構工程師，事先取得屋宇署批准

另外，1823 亦提到廚房同其他空間之間嘅防火分隔唔可以隨便拆，浴室改書房等用途改變亦可能涉及法規。所以第一步唔係諗設計，而係分清楚邊幅牆屬邊類。

步驟一：攞批准圖則

批准圖則顯示樓宇設計時每幅牆嘅性質。可以透過屋宇署嘅樓宇資訊服務查閱同購買圖則副本。發展商售樓說明書入面嘅平面圖亦可以參考，但唔等於批准圖則。舊樓圖則可能同現況唔同，因為前業主可能做過改動。

步驟二：現場核實

拎住圖則去現場，逐幅牆對照。結構牆通常較厚、用鋼筋混凝土；間隔牆可能係磚牆、石膏板或者輕身牆。不過單靠敲牆聽聲判斷唔可靠，最穩陣係請認可人士或者註冊結構工程師睇圖同現場。

步驟三：確認改動屬邊類工程

將你想做嘅改動逐項列出，每項標明係拆除、加建定改動，涉及結構定非結構。然後按類別決定程序。

步驟四：揀合資格人士

豁免工程可以由一般承建商做，但仍然要注意安全同廢料處理。小型工程要由相應類別嘅註冊小型工程承建商進行，可以喺屋宇署網站核實註冊。結構工程要認可人士同註冊結構工程師。

步驟五：申請同記錄

小型工程按簡化規定提交文件；結構工程要事先取得批准。完工後保留所有文件、相片同證明書，日後轉售、按揭同保險都可能用到。

通風同採光

每間睡房同起居空間都需要窗。喺客廳中間加一間冇窗嘅房，唔單止住得唔舒服，亦可能違反建築規定。新間隔要確保每個空間有足夠窗戶面積同通風。

逃生同消防

加房可能改變逃生路線。由睡房去大門嘅路線要暢通，唔可以要穿過另一個上鎖嘅房間。消防裝置例如噴淋頭同煙感器嘅覆蓋範圍會因為加牆而改變，可能要加裝或者移位，消防裝置工程要由註冊消防裝置承辦商處理。

承重同樓板

加建磚牆會增加樓板負荷。輕身間隔牆例如石膏板或者輕鋼龍骨牆重量較輕，對樓板影響較細。揀物料時要考慮樓板承載能力，必要時問結構工程師。

隔音

新加嘅間隔牆隔音能力取決於物料同做法。石膏板牆內加隔音棉、雙層板，可以提升隔音。睡房同客廳之間嘅新牆尤其要考慮。

電力同冷氣

新房要有插座、燈位同開關，可能要加冷氣同新電路。冷氣涉及外牆開孔同室外機位，可能屬小型工程，亦受公契外觀條款限制。

公契

公契可能限制單位內改動，例如唔可以影響公用部分或者其他業主。改間隔前查清公契條款。

打通兩間細房

如果兩間房之間係非結構牆，拆除屬豁免工程。拆除後要處理地台、天花同牆身修補，原有兩個門位要決定保留邊個。

客廳加一間房

加建非結構牆屬小型工程範圍。新房要有窗同通風，客廳要保留足夠採光。可以用玻璃間隔或者高窗保持客廳光線。

開放式廚房

受防火分隔要求限制，要先問認可人士。

移動門位

如果牆係非結構，改門位涉及拆除同加建部分牆身，按相應類別處理。

• 已攞批准圖則
• 已現場核實每幅牆性質
• 已列出每項改動屬邊類工程
• 已揀相應合資格人士
• 每個空間有窗同通風
• 逃生路線暢通
• 消防裝置覆蓋已檢討
• 新牆物料考慮樓板負荷同隔音
• 電力冷氣已重新規劃
• 已查公契

舊樓改間隔要特別小心

舊樓經歷多手業主，現況可能同批准圖則唔同：有啲牆係前業主加建，有啲結構牆可能已被改動過。改間隔前，除咗睇圖則，亦要了解有冇僭建物或者未經批准嘅改動。屋宇署可以對違例建築工程發出清拆令，新業主要承擔責任。樓齡三十年或以上嘅私人樓宇受強制驗樓計劃規管，大廈公用部分可能正進行或者即將進行檢驗同維修，改間隔時亦要了解大廈整體狀況。

豁免工程都要注意安全

就算拆除非結構牆屬豁免工程，都唔代表可以隨便做。拆除時要保護相鄰結構、防止粉塵同碎片影響鄰居、妥善處理建築廢料。拆除前確認牆內冇電線、水喉同煤氣喉。拆除屬嘈吵工序，要遵守政府同管理處嘅噪音時段。

間隔改動同管理處

部分屋苑要求業主喺開工前向管理處提交裝修申請，列明工程範圍，涉及間隔改動可能要附上圖則或者專業人士文件。管理處亦可能收取裝修按金。開工前同管理處溝通，避免工程進行到一半被叫停。

費用同時間

小型工程同結構工程要計入專業人士費用同審批時間。結構工程事先取得批准需要時間，全屋翻新工期要預留。豁免工程雖然唔洗申請，但修補地台、天花同牆身嘅費用都要計。

轉售同按揭嘅影響

改間隔會影響單位轉售同按揭。買家律師會查核單位有冇違例建築工程，銀行估價時亦會留意現況同圖則是否一致。合規嘅改動，保留齊文件，對轉售冇負面影響；未經批准嘅加建或者結構改動，可能令買家卻步或者要求還原。所以全屋翻新改間隔時，文件記錄同改動本身一樣重要。

用家具代替牆

如果想分隔空間但唔想做工程，可以用書架、趟門、布簾或者屏風。呢類分隔唔屬建築工程，靈活度高，日後可以隨時改。缺點係隔音同私隱有限。對於只係想劃分區域而唔需要完全獨立嘅空間，例如工作角或者兒童遊戲區，傢俬分隔已經足夠。

輕身間隔牆嘅做法

輕身間隔牆通常用輕鋼龍骨加石膏板，中間填隔音棉。做法係先喺地台同天花固定龍骨，再豎立直龍骨，然後兩邊封板、批灰、油漆。牆內可以預留電線同插座位。輕身牆重量較輕，適合樓板負荷有限嘅情況，但要喺需要掛重物嘅位置預先加固。

一個實際例子

一個兩房單位，客廳較大，家庭想多一間房畀小朋友。方案係喺客廳靠窗一邊加一幅輕身牆，分出一間細房，新房保留一扇窗。步驟：先睇圖則確認位置冇結構問題；確認加建屬小型工程類別，揀相應註冊承建商；檢討噴淋頭同煙感器覆蓋，由註冊消防裝置承辦商處理；新房加插座、燈同冷氣；客廳保留另一扇窗採光。完工後保留所有文件。

小結

改間隔嘅次序係：先分清楚牆，再分清楚工程類別，再揀合資格人士，最後先畫設計。

天花同地台修補

拆除間隔牆之後，地台會留低一條牆腳痕，天花亦可能有舊牆頂嘅痕跡。地台要整平後同兩邊地板接駁，如果兩間房原本地板唔同，就要一併重鋪；天花要批灰修補，必要時做假天花遮蓋。原有門框拆走之後，門口位置要補牆或者改做通道。呢啲修補工作量唔細，報價時要列明範圍。

間隔同冷氣分配

打通兩間房之後，原本兩部冷氣可能變成一個大空間，冷氣分佈要重新評估；加房之後，新房可能冇冷氣位。冷氣位置受外牆同公契限制，加冷氣前先問管理處同承建商。

最後提醒

圖則同文件要喺開工前齊備，完工後存檔。

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