居屋裝修要問邊個？房委會做首任公契經理人、業主立案法團同管理處嘅角色分工

首任公契經理人

房委會根據批地文件同公契規定，作為居屋同綠置居屋苑嘅首任公契經理人，為屋苑委聘合資格嘅物業管理服務公司，執行日常管理工作，包括維修公用部分同設施，並協助業主監察物業管理服務公司嘅表現。

物業管理公司（管理處）

由公契經理人委聘，負責日常管理，例如保安、清潔、公用設施維修，同埋處理業主嘅日常查詢。裝修申請、裝修時間、運送物料安排，一般都係同管理處溝通。

業主立案法團

法團係業主根據《建築物管理條例》（第344章）成立嘅組織，負責管理屋苑或屋邨嘅公用部分，並代表業主就管理事宜作決定。政府喺1993年通過條例，為大廈管理提供健全嘅法律框架。

鼓勵成立法團

對於房委會仍擔任公契經理人嘅居屋同綠置居屋苑，房委會鼓勵業主根據《建築物管理條例》成立法團，讓業主接管屋苑嘅管理責任。

已成立法團嘅屋苑

房委會網頁提到，所有可租可買、重建置業屋苑同租置計劃屋邨都已經成立法團並接管物業管理。

接管之後

業主從房委會接管屋苑管理責任後，要按《建築物管理條例》同屋苑公契自行委聘管理公司，為屋苑提供管理同維修服務。

政府支援

法團成立前，業主可以瀏覽民政事務總署大廈管理網頁，了解政府政策、民政事務總署嘅角色，同埋向業主同法團提供嘅支援。

爭議渠道

土地審裁處提供一個有效率同費用較低嘅渠道，讓業主處理同解決有關大廈管理嘅訴訟或者糾紛。

以下係一般居屋屋苑常見要求，實際以你屋苑管理處同公契規定為準。

裝修申請或者通知

好多屋苑要求業主裝修前向管理處登記或者遞交通知，列明工程內容、承辦商資料同工期。先問清楚要唔要填表、要唔要按金。

裝修時間

屋苑通常有指定可以進行裝修嘅時間，例如平日日間，星期日同公眾假期唔可以做嘈音工序。另外，《噪音管制條例》對晚上同公眾假期嘅建築噪音有管制。

運送物料同廢料

大件物料同裝修廢料點樣運送、用邊部升降機、要唔要鋪保護板，都要跟管理處安排。廢料唔可以放喺公用地方或者垃圾房，要由承辦商運走。

公用部分

外牆、走廊、升降機大堂、平台等屬公用部分。喺外牆裝冷氣機支架、改窗、喺走廊放鞋櫃，都可能涉及公用部分同公契規定，要先問。

結構同小型工程

拆牆、改動結構唔可以自己決定。涉及小型工程嘅項目，要按屋宇署小型工程監管制度，由訂明註冊承建商進行。房委會樓宇結構安全保證亦唔包括業主喺結構上改建、加建造成嘅損壞。

書面記錄

重要查詢最好用書面，例如電郵或者表格，保留答覆。口頭講咗，日後有爭拗難證明。

預早通知鄰居

裝修前同左右上下鄰居打招呼，講明工期同嘈音日子。好多投訴源於事前冇溝通。

裝修期間

確保師傅遵守屋苑規定：時間、噪音、廢料、保護公用地方。業主要對承辦商行為負責。

有問題點處理

同管理處有分歧，先睇公契同屋苑規定，再同管理處書面溝通。如果涉及大廈管理糾紛而無法解決，土地審裁處係其中一個處理渠道。

參與業主事務

法團成立後，業主可以透過業主大會參與屋苑決策，例如維修工程、管理公司續約。關心屋苑事務，對保障自己物業價值有幫助。

好多單位同時裝修

新居屋入伙初期，同一座可能幾十個單位同時裝修。升降機、走廊、垃圾處理都會好緊張。管理處通常會有特別安排，例如分時段運送物料，業主要提早預約。

保護公用地方

入伙期間，管理處可能要求承辦商喺升降機同走廊鋪保護物料。師傅搬運時刮花升降機或者牆身，業主可能要負責維修費用。

執漏同裝修分開

收樓後先完成執漏，再開始裝修。執漏期間有問題，向管理處報告跟進。

假設一位業主收咗新居屋單位，打算做地台、廚櫃同冷氣機。可以咁同各方溝通：

第一步，去管理處問清楚裝修規定：要唔要登記、裝修時間、按金、物料運送、廢料處理同冷氣機安裝位置要求。攞一份屋苑裝修守則（如有）。

第二步，同承辦商傾報價時，將屋苑規定交畀佢，寫入合約：唔遵守規定引致嘅罰款或者維修費由承辦商負責。

第三步，開工前向管理處遞交所需資料，同鄰居打招呼。

第四步，裝修期間定期上去睇，確保師傅遵守時間同廢料規定。

第五步，完工後通知管理處，取回按金（如有），保留所有記錄。

「房委會管晒，乜都搵房委會」

房委會講明居屋屬私人物業，業主應負責管理自己物業。房委會作為首任公契經理人，透過委聘嘅管理公司處理日常管理，但單位內裝修同維修係業主自己責任。

「外牆係我單位外面，我有權改」

外牆一般屬公用部分。喺外牆加裝或者改動，要先睇公契同問管理處。

「法團係管理公司」

法團係業主組織，管理公司係受聘提供服務嘅公司。兩者角色唔同。

「有糾紛一定要入法院」

土地審裁處提供一個有效率同費用較低嘅渠道處理大廈管理糾紛。好多問題亦可以透過書面溝通同業主大會解決。

規定

有冇裝修守則？要唔要事先登記或者申請？要唔要按金？

時間

邊啲日子同時段可以裝修？邊啲時段唔可以做嘈音工序？

運送

物料同廢料用邊部升降機？要唔要預約？要唔要鋪保護物料？

外牆同公用部分

冷氣機安裝位置有冇規定？窗戶、防盜網、鐵閘有冇統一款式要求？

聯絡

裝修期間有問題搵邊位職員？緊急情況點聯絡？

以下係一般概念，具體界線以屋苑公契為準。

單位內

單位內嘅地面、間隔、廚房、浴室、室內裝修，一般屬業主自己負責。裝修同維修費用由業主承擔，但仍然要遵守屋苑規定同法例。

公用部分

外牆、天台、走廊、樓梯、升降機、大堂、平台、公用喉管等，一般屬公用部分，由公契經理人或者法團透過管理公司維修，費用由業主透過管理費分擔。

灰色地帶

例如單位外牆窗框、冷氣機台、連接公用喉管嘅單位喉管、大門外嘅鐵閘位置，界線未必清楚。遇到呢類情況，先查公契，再問管理處，唔好自己假設。

結構部分

樓宇結構部分，喺保證期內屬房委會樓宇結構安全保證範圍；保證期後，維修責任要按公契同屋苑安排處理。

管理費用途

管理費用嚟支付管理公司服務、公用部分清潔保安同日常維修等。具體用途同金額，可以向管理處查詢或者睇屋苑帳目。

大型維修

大型維修工程，例如外牆或者升降機更換，可能需要業主分擔額外費用。法團成立後，呢類決定通常透過業主大會討論。

對裝修嘅影響

如果屋苑計劃進行外牆工程，業主喺外牆裝冷氣機或者其他裝置，可能要配合拆裝。裝修前問管理處有冇相關計劃。

居屋係私人物業，裝修自由度比公屋高，但仍然受公契、屋苑規定同法例約束。裝修前先問管理處，書面記錄答覆，就可以減少爭拗。

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