一手樓6個月保養期點用盡？成交日起計嘅執漏時限同溝通紀錄攻略

保養期嘅本質係一個通知窗。發展商唔會逐戶巡查你單位有冇問題；你冇提出，對方就冇義務跟進。常見嘅爭拗，往往唔係對方完全唔理，而係業主口頭講過、冇留底，或者到最後幾日先一次過交一大疊清單，雙方對「幾時提出過」各執一詞。

所以用盡保養期唔係「等到第六個月先交」，而係分段提交、全程留證。

第一步：翻開買賣合約，搵出成交日期，喺手機月曆寫低「保養窗最後一日」。唔肯定條文點計，問處理成交嘅律師。

第二步：將六個月拆成三個節點。

點解要中期？好多缺陷要用過先浮現：大雨後窗台水漬、冷氣開咗一個夏天先滴水、洗衣機排水撞埋地台去水。消委會有個案係冷氣喺保修期後先壞，發展商以過咗期為由唔負責（最後作特別處理），反映咗「早用早發現」嘅價值。

第三步：每次提交都要有證明。親身交要攞回條；郵寄用掛號；發展商有網上平台就截圖提交確認頁。消委會備忘錄個案中，業主初時打電話催咗兩個月都冇進展，經銷監局提點改交書面執漏紙之後，賣方先安排工程人員完成執修。

陷阱一：起點計錯。 以收匙日計，最後一兩星期可能已經逾期。

陷阱二：同管理處講咗就當通知咗。 管理處未必係合約指定嘅通知對象。管理處可以幫你轉介，但合約通知仍然要送到賣方或其收樓部門。

陷阱三：開工後先發現。 一旦裝修覆蓋地台或牆身，好難證明問題喺交樓時已存在。打算開工嘅位置，最好喺首輪或中期就檢查清楚。

陷阱四：維修完冇覆驗。 對方話「修好咗」，你冇再睇；過咗限期先再漏，已經難追。每次維修後即日覆驗、影相，唔滿意就喺窗內再書面提出。

紀錄唔係越多越好，而係要對得上：

• 項目編號固定：首輪用 A01–A30，中期新項目由 B01 開始，唔好每次重新編號。
• 每份清單附日期同提交方式：寫喺頁首。
• 維修日誌：日期、入屋人員所屬單位、處理咗邊幾項、完成狀態。
• 拒絕理由要求書面：如果對方認為某項唔屬保養範圍，請佢書面回覆，方便你決定下一步。

消委會個案同提示一再強調，執漏要書面提出。口頭、即時通訊一句「幫我睇下」往往唔夠力。書面通知最低要素如下。

每項用「位置＋現象＋證據」三件套，例如「主人房南面窗框右下角有約三厘米刮痕，見相片 A07」。唔好只寫「窗有花」。項目編號首輪用 A 字頭，中期用 B 字頭，補遺用 C 字頭，方便之後對帳。同一項目多次跟進，沿用舊編號，唔好每次重新編號。清單頁首寫提交日期同提交方式，每一頁都印單位地址。

情境 A：成交同收匙同日。 六個月由當日計。首輪清單可以喺收樓當日或翌日交；中期安排喺大約第三個月；補遺安排喺限期前三至四星期。

情境 B：成交後兩星期先收匙。 如果你由收匙日起計，等於少咗兩個星期。正確做法仍然以合約寫明嘅成交日期為準。收匙後即刻倒數，睇仲剩幾多日，再決定中期同補遺節點。

情境 C：裝修覆蓋咗先發現滲水。 如果滲水位置已經鋪咗新磚，要證明係交樓時已有就困難得多。紅色工種開工前，相關位置最好已書面提出並存檔。GovHK 介紹購買一手住宅物業時，亦提到新落成物業一般有六個月保養責任期，同小心檢查裝置、裝修物料及手工。

對方承認項目但排期好遠，可以咁跟：書面催辦並註明首次提交日期同項目編號；要求對方書面回覆預計完工日；如果對方以「過咗保養期」為由拒絕跟進窗內已提出嘅項目，整理時間線向消委會查詢。消委會個案顯示，書面執漏紙同清楚紀錄係跟進關鍵。保修期屆滿後，單位內維修一般由業主負責，所以窗內提出先最重要。消委會有個案提到發展商曾主動延長保修，但屬個別安排；冇書面就好難引用。任何延長承諾都要求白紙黑字，寫明延長幾耐同涵蓋邊啲項目。

每次維修人員入屋，記低日期、所屬單位、處理咗邊幾項、完成狀態。維修後即日覆驗影相；唔滿意就喺窗內再書面提出。拒絕理由要求書面，方便你決定係咪需要進一步求助。買賣合約條文以你份合約為準；唔肯定點計，問處理成交嘅律師。一手住宅物業銷售監管局處理受條例規管嘅銷售投訴同查詢。本文唔係法律意見。

將呢張表寫入你自己嘅月曆提醒，比淨係「記得有保養期」更可操作。中期巡查可以專攻「要用過先知」嘅項目；補遺巡查專攻外觀同尚未關閉嘅舊項目。

保養窗結束前，整理一個文件夾：買賣合約成交頁、三輪書面清單同回條、所有維修日誌、覆驗相片、對方書面拒絕或延長文件、電器保養卡。呢包文件唔只係追執漏用，日後賣樓或者同保險溝通都用得着。如果仲有未完成項目，喺最後一封書面信列明「以下項目已於某日提出，至今未妥善完成」，留下清晰時間線。

收樓當日：對照售樓說明書、開機測試、影原狀、交首輪清單。第一個月：跟進首輪回覆，未回覆就催辦。第三個月：中期巡查，專攻窗、去水、冷氣、家電。第五個月：補遺巡查同交最後清單。第六個月內：確保所有提交都有證明，維修未完成嘅繼續書面跟。月曆寫低每個節點，家人都睇到，唔好淨係放喺腦海。

• 合約成交日期已確認，月曆寫低最後一日
• 首輪書面清單已交，有回條
• 第三個月左右做中期巡查（窗、去水、冷氣、家電）
• 限期前三至四星期交補遺清單
• 每次維修後即日覆驗影相
• 所有拒絕或爭議項目有書面回覆
• 計劃裝修覆蓋嘅位置，開工前已檢查並記錄

清單點寫，見執漏清單攻略；開工時機，見先執漏定先裝修。

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