全屋翻新預備金點留先夠？由樓齡、清拆風險同改單習慣計出你嘅應急額度

1. 合約價：報價單上已列嘅項目。
2. 已知加項：你知會發生但未報價，例如部分傢俬、窗簾、燈飾、搬運、儲物。
3. 未知數：清拆後發現、改單、物料延誤換貨。

預備金只係處理第三層。第二層唔係預備金，要另外列，否則一開工就「用晒」。

逐項評估，高風險因素越多，預備金越要充足。舊樓清拆後常見問題，見舊樓清拆後隱藏問題。

• 叫報價方列出「清拆後可能追加嘅項目」同單價，例如每米換喉、每平方批盪修補。咁樣就算未知數量，都知道單價。
• 改單要書面，每次寫明加減數。
• 消委會家居裝修研究提到，裝修爭議常涉及追加費用同工程範圍不清；寫清單價同批准程序可以減少爭拗。

• 當成升級物料基金：見到靚磚就換，預備金未到清拆已經冇。
• 畀師傅自行動用：任何預備金支出都要你書面批准。
• 同強制驗樓混埋：屋宇署強制驗樓計劃涉及樓齡30年或以上私人樓宇嘅公用部分、外牆同伸出物，屬大廈層面；要另外預算，唔好用單位裝修預備金頂。

• 預算已分三層
• 五個風險因素已評估
• 清拆後可能追加項目已有單價
• 預備金支出要書面批准
• 已知加項另外列
• 大廈維修費另外預算

網上成日見到「預留一成至兩成」之類嘅講法，但呢類數字冇官方出處，亦唔適用於每間屋。比較穩陣嘅做法，係將預備金拆成幾個風險項目，每項自己估，再加埋。咁你知道每一蚊預備金係為咗乜而留，用唔用得到亦有根據。

風險項目一：清拆後先見到嘅問題

舊樓清走地磚、牆身批盪之後，可能見到石屎剝落、鋼筋外露、暗喉生鏽、前業主改動過嘅電線。呢啲問題喺報價階段睇唔到，報價單通常亦會寫明「隱藏工程另計」。屋宇署嘅樓宇維修資料指出，石屎剝落一般同鋼筋鏽蝕膨脹有關，處理方法同範圍要視乎實際情況。

估算方法：問報價公司，如果清拆後發現某類常見問題，佢哋會點樣計價（按平方呎、按米、按工日？）。攞到計價方法，你就可以按自己單位嘅樓齡同狀況，估一個合理上限。

風險項目二：法定要求觸發嘅額外工程

有啲工程一做就會觸發其他要求：

呢啲唔係「可能發生」，而係「一定要跟」。預備金要涵蓋嘅，係你原本計劃冇諗到但做落去先發現要加嘅部分。

風險項目三：你自己嘅改單習慣

呢項最多人忽略。誠實問自己：之前執屋或者買傢俬，有冇試過中途轉主意？如果有，預備金要留一部分俾自己。香港建築師學會等機構出版嘅香港裝修指引提醒，工序動工後再改動會引致額外費用，雙方應以書面同意更改項目。即係話，改單本身唔係問題，冇預算同冇書面先係。

風險項目四：工期延長嘅間接成本

工程延誤唔只影響裝修費，仲有：

• 延長暫住或者租屋嘅開支
• 迷你倉多租一個月
• 延遲收租（如果係收租盤）
• 請假監工嘅時間成本

呢啲唔會出現喺報價單，但係真金白銀。預備金表要另開一欄寫低。

將四項變成一張表

每格「自填」都要有出處：報價單上嘅單價、租約上嘅月租、迷你倉收費表。冇出處嘅數字，就係亂估。

預備金點樣放先唔會亂用

• 獨立戶口或者獨立記帳：唔好同主預算混埋，否則好快就當咗係「可以用」嘅錢。
• 動用要有觸發記錄：每次用預備金，寫低日期、原因、對應風險項目、裝修公司書面報價。
• 完工後點數：剩返嘅預備金係你嘅，唔係裝修公司嘅。合約寫明後加工程要書面確認先計，避免完工時突然多咗一堆「之前講過」嘅項目。

同付款節點掛鈎

預備金唔應該喺開工時一次過交畀裝修公司。合理做法係：後加工程出現，先有書面報價同你簽名確認，再喺下一個付款節點一齊付。咁你一直掌握現金流，亦有文件證明每筆額外支出。

幾時可以留少啲

以下情況，風險相對可控：

• 單位較新，之前冇大改動，原有圖則同現況一致
• 範圍只係表面工程（油漆、地板、換燈），唔清拆濕區
• 已經做咗詳細驗樓，例如請專業人士檢查過喉管同電線狀況

香港測量師學會出版嘅驗樓指南列出咗住宅單位常見檢查項目，開工前參考呢類清單自己行一次，可以收窄未知範圍。

幾時要留多啲

• 樓齡高、曾經多次轉手、前業主改動多
• 要清拆浴室同廚房，重做防水同喉管
• 計劃移牆、改間隔，牽涉專業意見
• 物料揀咗製作期長或進口貨，延誤風險高

一個簡單嘅自我測試

開工前問自己：「如果清拆後裝修公司話要加一筆我冇預過嘅錢，我會點？」如果答案係「唯有借」或者「只能夠砍其他項目」，代表預備金唔夠，或者範圍要收細。寧願開工前砍一兩個想要嘅項目，都唔好喺工程中段因為冇錢而爛尾。

同裝修公司傾預備金嘅說法

唔建議話畀裝修公司知你預咗幾多後備。比較好嘅傾法，係要求對方喺合約附件列出「常見隱藏工程單價表」，例如每米換喉、每平方呎補石屎、每個額外蘇位，清拆後如果真係出現，就按表計。有咗單價表，你嘅預備金就變成可以預先計算嘅數，而唔係清拆後由對方開價。消委會亦建議消費者要求報價詳列項目、數量同單價，方便比較同日後核對。

清拆後第一個星期嘅檢查點

預備金最常喺清拆完嗰幾日被動用。建議同裝修負責人約定：清拆完成當日一齊行一次，所有新發現都影相、量度、寫低位置，再由裝修公司出書面處理方案同報價。你喺二十四至四十八小時內回覆接受、修改或者要求第二意見。冇呢個步驟，師傅可能為咗趕工直接處理，事後先話要加錢，到時你連問題原本有幾嚴重都冇證據睇。

樓宇本身嘅公用部分問題

有時清拆後發現嘅問題唔屬於你單位，而係外牆、公用喉管或者結構樑柱。呢類問題涉及法團或者管理公司，根據《建築物管理條例》，公用部分嘅維修一般由業主立案法團或管理人負責安排。即刻通知管理處同影相存證，唔好自己叫師傅一併執，否則費用同責任可能變咗由你一個人承擔。預備金入面可以留少少做專業人士意見費，用嚟判斷問題屬單位定公用部分。

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