舊樓全屋翻新清拆後發現問題點算？石屎剝落、舊喉滲水同前業主改動處理次序

發現問題時，叫師傅停喺嗰個位置，唔好即刻「順手執埋」：

1. 停：相關位置停工，其他區可繼續。
2. 影：遠景、近景、量度尺寸。
3. 分：判斷屬單位內、大廈公用，定係涉及結構。

屋宇署強制驗樓計劃規定，樓齡30年或以上嘅私人樓宇（不超過3層高嘅住用樓宇除外），業主接到法定通知後要委任註冊檢驗人員，檢驗公用部分、外牆同伸出物。你單位外牆或主喉嘅問題，可能已經喺大廈維修範圍。發現時同管理處確認，避免你自己出錢執大廈嘅嘢，或者執完同大廈工程撞。

• 要求書面追加報價：列明範圍、單價、對工期影響，你簽咗先做。
• 用預備金前先分責任：屬公用部分嘅唔應該由你單位預算出。
• 專業評估要時間：涉及結構，唔好聽師傅一句「補返就得」。
• 改間隔要合規：1823指出結構改動要認可人士同註冊結構工程師入則。

• 問題位置已停工並影相量度
• 已分單位內／公用部分／結構
• 公用部分已書面通知管理處
• 結構問題已請專業評估
• 追加報價已書面確認
• 預備金動用有紀錄

預備金點留，見全屋翻新預備金。

舊樓全屋翻新最考驗業主嘅時刻，通常係清拆完嗰一兩日。師傅打電話嚟話「有啲嘢你要嚟睇吓」，你去到見到鋼筋外露、喉管鏽穿或者一條唔知邊個駁嘅電線。呢個時候最重要唔係即刻決定點整，而係按次序處理，免得一時情急做錯決定。

第一步：停工，但唔係全屋停

只係停受影響嘅區域。例如浴室發現石屎剝落，客廳批灰可以照做。要求師傅喺問題位置貼膠紙標示，唔好再郁，亦唔好為咗「睇清楚啲」再敲大範圍。

第二步：影相、量度、定位

呢批紀錄會用嚟：一、請專業人士判斷；二、同裝修公司傾價；三、如果問題屬公用部分，交畀管理處或者法團跟進。

第三步：分類，判斷屬邊個責任

屬單位內部、非結構：例如牆身批盪鬆脫、單位內暗喉老化。通常由業主自己決定處理，裝修公司報價。

可能涉及結構：例如樑柱或者樓板石屎剝落、鋼筋明顯鏽蝕變幼。屋宇署指出，石屎剝落可能影響樓宇安全，嚴重情況應由合資格專業人士檢查。呢類唔應該由裝修師傅自行補批了事。

可能屬公用部分：例如外牆、公用喉管、主排水管。《建築物管理條例》下，公用部分一般由法團或管理人負責。要即刻書面通知管理處。

前業主或者以前嘅違規改動：例如拆咗嘅牆、加建嘅結構、私駁嘅電線。要搞清楚會唔會構成僭建或者安全問題。

石屎剝落：點解唔可以只係補返

石屎剝落多數因為鋼筋生鏽膨脹，將外層石屎迫爆。如果只係將鬆脫石屎鏟走再批返，鏽蝕會繼續，幾年後再爆。正確處理一般包括：鑿走鬆脫石屎至露出健康部分、清除鋼筋鏽蝕、評估鋼筋損失程度、塗防鏽、再用修補物料回填。鋼筋損失嚴重要由結構工程師決定是否加固。

要求裝修公司書面列出處理步驟同物料，唔好只寫「執石屎」一項。

舊喉滲水：先搵源頭

清拆後見到水漬，唔一定係你單位嘅喉。可能係：

• 你單位嘅供水喉或者去水喉
• 樓上單位滲落嚟
• 外牆滲入
• 公用喉管

食物環境衞生署同屋宇署合組嘅聯合辦事處處理樓宇滲水投訴，如果懷疑源頭喺樓上或者其他單位，可以向聯合辦事處舉報，佢哋會進行調查。自己單位嘅喉，水務署指出內部供水系統工程一般要由持牌水喉匠進行。

前業主改動：點樣查

• 翻查屋宇署嘅樓宇圖則（可以透過屋宇署申請查閱）
• 對比圖則同現況，例如牆嘅位置、窗嘅尺寸
• 留意唔尋常嘅做法：牆身特別薄、地台特別高、電線冇喉管保護

發現同圖則唔符，唔好即刻拆返，先問專業人士。有啲改動拆返反而更危險，有啲可能要向屋宇署報告。

同裝修公司重新傾價嘅原則

• 要求書面方案：處理方法、物料、工日、價錢
• 對照單價表：如果合約有隱藏工程單價表，按表計
• 有疑問攞第二意見：特別係涉及結構嘅項目
• 確認後先開工：書面簽名，唔接受口頭「做咗先講」

對工期嘅影響

發現問題通常會影響工期，因為：等專業意見、等物料、等修補物料凝固。同裝修公司重排時，記住處理隱患嘅區域唔應該為咗追返工期而縮短養護時間。可以調動其他區域嘅工序先做。

點樣預防「清拆驚喜」

開工前做足功課可以減少意外：

• 請專業人士驗樓，參考香港測量師學會嘅驗樓指南
• 問管理處有冇大廈滲水、喉管更換或者外牆維修紀錄
• 查樓宇有冇收過強制驗樓通知，如果有，公用部分可能正在或者即將維修
• 合約預先寫好隱藏工程處理程序同單價

決策清單

• 已停受影響區域，其他區域照做
• 已影相、量度、喺平面圖定位
• 已分類：單位內、結構、公用、前業主改動
• 結構類已安排合資格專業人士
• 公用類已書面通知管理處
• 滲水已判斷源頭，需要時聯絡聯合辦事處
• 裝修公司已提供書面處理方案同報價
• 已簽名確認先開工

常見舊樓隱患對照表

表入面每一行嘅「第一步」都唔係「叫師傅即刻整」，而係先搵啱嘅人判斷。順序錯咗，好容易將一個公用部分嘅問題變成你自己嘅開支，或者將一個結構問題當成表面問題。

同家人講清楚

舊樓清拆後嘅問題，好多時要即日決定。如果單位係同家人共同擁有，或者有家人一齊出錢，開工前就要協議好：邊類問題你可以自己拍板，邊類要開會商量，金額超過幾多要大家同意。呢個安排聽落好官方，但可以避免工地停工等一班人開會，亦避免事後有人話「我唔知有呢筆錢」。

記錄要畀邊個睇

清拆後嘅相片同量度紀錄，要同時傳畀裝修負責人、專業人士同管理處（如涉及公用部分），每份紀錄註明拍攝日期。三方睇同一套資料，先唔會各自各講。

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