公開說明
石屎剝落攻略：天花甩灰、裂紋同鋼筋外露點樣分
天花石屎剝落、牆身有裂紋、外牆紙皮石空心？屋宇署將樓宇欠妥之處分四類：非結構性裂紋、混凝土剝落、結構性裂縫、外牆飾面破損。教你認徵狀、分清單位內定公用部分、邊個負責同點搵人整。
- 結構安全
- 維修保養
- 滲水
- 強制驗樓驗窗
- 大廈管理
- 外牆
- 混凝土
本篇目錄6 節
屋宇署指，樓宇因老化同自然損耗會出現多種欠妥之處，大部分屬局部及非結構性質，但混凝土剝落、結構性裂縫同外牆飾面破損就要適時維修。重點係：業主要承擔保養單位同公用部分嘅全部和最終責任，政府部門收到舉報都唔會免除呢個責任。
四類欠妥之處：點認
| 類別 | 常見徵狀 | 屋宇署建議 |
|---|---|---|
| 非結構性裂紋 | 髮絲般裂紋、伸向多個方向、非結構牆同結構構件之間嘅裂紋 | 繼續留意，有需要先修 |
| 混凝土剝落 | 水漬或銹漬、滲水、裂紋、批盪剝落、表面隆起、鋼筋外露 | 適時維修 |
| 結構性裂縫 | 深入結構混凝土或承重磚牆、橫樑裂縫、橫跨牆壁長裂縫、門窗角斜裂 | 適時維修 |
| 外牆飾面破損 | 用鎚輕敲有空心聲、表面隆起、物料脫落 | 適時維修 |
資料：屋宇署樓宇欠妥之處。
邊個負責？
- 喺你單位入面（例如浴室天花）：你自己委聘建築專業人士統籌修葺。
- 喺公用部分（例如外牆、走廊）：通知法團或管理公司安排，費用一般按大廈公契嘅份數分擔。
- 修葺工程應搵註冊承建商或註冊小型工程承建商。
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FAQ
常見問題
牆身有幼裂紋要唔要即刻整？
屋宇署指非結構性裂紋（例如髮絲般裂紋）業主可繼續留意，若情況冇變，有需要時先修葺。
點分混凝土剝落同普通甩油？
屋宇署列出嘅混凝土剝落徵狀包括表面水漬或銹漬、裂紋、批盪剝落、表面隆起，嚴重會有大塊混凝土剝落令生銹鋼筋外露。
外牆紙皮石有空心聲係咪有問題？
用鎚輕敲有空心聲，屬屋宇署所列外牆飾面破損徵狀之一，應安排適時維修。
單位天花剝落邊個負責？
欠妥之處喺個別單位內，由相關業主自行委聘建築專業人士統籌修葺。
外牆石屎跌落街要唔要負責？
屋宇署指如因樓宇外部剝落造成傷亡或財產損毀，業主或需負上民事及刑事責任。
參考
參考資料（2026年10月核對）
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