公開說明
大廈大維修攻略：招標門檻、業主投票同防圍標
大廈要做外牆、喉管等大維修？按現行《建築物管理條例》，大型維修工程採購一定要招標，業主大會要過半數，仲要有 5% 或 100 名業主親自投票。附邀請標書數目、開標見證、申報利益同「招標妥」。
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- 法團
本篇目錄6 節
大廈大維修，用嘅係全體業主嘅錢。按民政事務總署《建築物管理條例》指南，如果工程主要係修理、更換、保養或改善公用部分，而採購價值除以單位總數超過 $30,000，就屬「大型維修工程採購」：一定要招標，業主大會要過半數通過，仲要有業主人數 5% 或 100 名業主（以較少者為準）親自投票。
三種大額採購
| 類別 | 點樣界定 | 要點 |
|---|---|---|
| 第 1 類 | 超過 $200,000 | 要招標 |
| 第 2 類 | 超過過去三年平均年度開支 20% | 招標＋業主大會過半數決定 |
| 大型維修工程 | 公用部分工程，價值÷單位數超過 $30,000 | 招標＋業主大會＋親自投票門檻；唔可以用「續聘現任供應商」豁免 |
資料：民政事務總署指南第十章。單位總數唔計車位（除非全部單位都係車位）。
邀請幾多份標書？
民政事務總署《供應品、貨品及服務採購工作守則》：
- 超過 $10,000 但不超過 $200,000：最少向 3 名潛在供應商發出招標。
- 超過 $200,000：最少 5 名。
- 管委會委員同負責人唔可以索取或接受同投標有關嘅利益。
市建局招聘工程承建商頁亦摘要：所有標書要喺最少 3 名管委會委員見證下同時開啟。
業主可以點把關？
- 先請顧問：廉政公署《樓宇維修實務指南》建議先定顧問服務範圍，再由顧問擬工程標書；招標文件加入誠信及反圍標條款。
- 先定評標準則：市建局「招標妥」自助工具手冊要求開標前確立標書文件同評標準則，並經業主大會或管委會議決。
- 親身出席：代表投票唔計入親自投票門檻；會議紀錄要分開列明「親自投票」同「由代表投票」票數。
- 睇文件：法團要保存採購文件同申報文件最少 6 年。
唔跟規定會點？
指南指，大型維修工程合約如果冇遵行必要規定（招標、業主大會決議、親自投票門檻），業主可以藉業主大會決議廢止合約，或者向法庭申請命令；但廢止前應先了解賠償等後果。
個人單位要配合乜？
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FAQ
常見問題
咩叫大型維修工程採購？
民政事務總署指南指，採購主要關乎修理、更換、保養或改善公用部分，而採購價值除以單位總數超過 $30,000，並非清潔、保安或物業管理服務。
大維修一定要招標？
要。大型維修工程採購必須以招標承投方式進行，唔可以用續聘現任供應商嘅方式豁免。
親自投票門檻係幾多？
最少業主人數 5% 或 100 名業主（以較少者為準）親自投票；代表所投嘅票唔計入。
要邀請幾多份標書？
採購價值超過 $200,000 嘅合約，工作守則要求最少向 5 名潛在供應商發出招標。
點樣減低圍標風險？
廉政公署建議喺招標文件加入誠信及反圍標條款；市建局「招標妥」要求開標前先訂評標準則並經業主會議通過。
參考
參考資料（2026年10月核對）
- 民政事務總署｜《建築物管理條例》（第344章）指南（2025年6月） — 引用內容：第1類、第2類大額採購及大型維修工程採購定義；$30,000 門檻；5% 或 100 名業主親自投票；續聘豁免不適用；保存文件 6 年；廢止合約
- 民政事務總署｜《供應品、貨品及服務採購工作守則》（修訂版） — 引用內容：最少 3 名／5 名潛在供應商；不可索取或接受與投標有關利益
- 市區重建局 樓宇復修平台｜招聘工程承建商 — 引用內容：採購規定撮要；標書須最少三名管委會委員見證同時開啟
- 廉政公署｜樓宇維修實務指南 — 引用內容：聘任顧問及承建商程序；招標文件誠信及反圍標條款範本
- 市區重建局｜「招標妥」樓宇復修促進服務自助工具手冊（2026年7月） — 引用內容：招標前確立標書文件及評標準則並經業主大會或管委會議決
呢度係一般資訊，唔係專業意見，亦唔係法律意見；個別個案請諮詢律師或民政事務處。
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