新盤收樓就要交管理費按金、裝修按金同垃圾清理費？由公契條款到退按金爭議嘅入伙裝修前功課

管理費按金

管理費按金一般相當於若干個月管理費，喺收樓時交，作為業主日後欠交管理費嘅保障。呢筆錢通常要到賣樓轉名時，連同轉讓手續處理，唔係裝修完成就退。按金安排一般喺公契有規定，買樓前可以查閱公契。公契係註冊文件，可以喺土地註冊處查閱。

預繳管理費

部分新盤要求預繳一段時間管理費，呢筆係費用，唔係按金，唔會退還，會用嚟抵銷頭幾個月管理費。

裝修按金

裝修按金係管理處為保障公用地方喺裝修期間唔受損而收取嘅款項。如果裝修期間弄污或者損壞大堂、走廊、升降機，或者違反裝修守則，管理處可以扣除按金作維修或者清理。裝修完成、管理處檢查無問題後，按程序申請退回。

垃圾清理費同泥頭費

部分屋苑收取裝修垃圾清理費，用嚟處理裝修產生嘅廢料，或者要求承辦商自行清運泥頭。呢類通常係收費，唔退。要問清楚係按單位收定按次收，有冇包大件傢俬同包裝物料。

其他費用

部分屋苑會收取出入證、升降機保護費、臨時用電用水等費用，各有不同。所有收費要問清楚性質同收據名目，保留收據。

閱讀公契同裝修守則

公契列明業主權利同義務，包括公用地方、外牆、窗戶同露台嘅限制。管理處另有裝修守則，通常列明：裝修時間、噪音工序時段、升降機預約、保護板要求、泥頭處理、外牆同窗戶改動限制、冷氣機位置等。開工前一定要讀，最好交一份俾師傅。

提交裝修申請

大部分屋苑要求業主開工前提交裝修申請，列明工程範圍、承辦商資料、工人名單同施工期。部分要附設計圖，尤其涉及拆牆、改窗、加建或者改動喉管。工程如果屬小型工程監管制度範圍，要按屋宇署規定由註冊承建商進行，管理處亦可能要求提交相關文件。

確認工人出入安排

工人出入要辦理臨時出入證，有啲屋苑要求每日登記。物料同泥頭要經指定升降機或者通道搬運，並喺指定時間內進行。安排好，可以避免工人喺大堂等候或者被拒入場，延誤工期。

同師傅講清責任

裝修合約可以列明：如因承辦商違反管理處守則而被扣按金，由承辦商負責。雙方事先講清，日後少爭拗。消委會亦建議業主揀承辦商時簽訂書面合約，列明工程範圍同責任。

公用地方損壞

搬運物料時撞花升降機、刮損大堂地面、弄污走廊牆身，係最常見扣按金原因。預防方法係按要求鋪保護板，物料要包好，搬運時有人看管。

超時施工

喺規定時間以外開工，尤其鑽牆、鑿地等噪音工序，會被投訴，甚至被扣按金。新盤同期裝修單位多，管理處會嚴格執行。

亂放泥頭

將泥頭放喺走廊、後樓梯或者垃圾房，係常見違規。泥頭要按規定包好，並喺指定時間由承辦商運走。

改動外牆同窗戶

擅自改動外牆、窗戶或者加裝冷氣機喺非指定位置，可能違反公契，管理處可要求還原，按金亦可能被扣。

退按金延誤

退按金時，管理處通常要檢查單位附近公用地方同完成工程。如果檢查時間太耐，或者對損壞程度有爭議，退款會延誤。業主應保留開工前公用地方嘅相片，作為對比證據。

扣款金額爭議

如果覺得扣款金額唔合理，可以要求管理處列明損壞位置、相片同維修費用明細。必要時可以透過業主委員會或者相關途徑跟進。

開工前

拍下單位門口、走廊、升降機嘅相片，標明日期。同師傅一齊睇裝修守則，確認工時、保護板同泥頭安排。提交申請，收妥批准文件同收據。

施工期間

每日完工後檢查走廊同升降機有冇弄污；有損壞即時同管理處溝通，盡早處理。保持泥頭清運紀錄。

完工後

清理所有物料同保護板，通知管理處檢查，填寫退按金申請表。保留所有往來文件同收據。

假設業主收樓後立即全屋翻新，涉及拆間隔、改廚房同換地板。開工前，業主拍下走廊同升降機相片；合約列明承辦商要遵守管理處守則，因違規被扣嘅按金由承辦商負責。施工期間，有一次工人搬板材刮花升降機門，管理處通知後即時安排維修。完工後，管理處檢查，扣除升降機維修費，其餘按金退回。由於有相片同合約條款，業主同承辦商好快處理好費用分擔。

入伙費用除咗呢啲按金同收費，仲有律師費、印花稅、裝修費同傢俬費。預先列一張清單，分清一次性收費、可退按金同持續支出，現金流會更清楚。政府網站亦有置業同業主責任嘅一般資料，可以參考。

新盤入伙初期，大量單位同時裝修，管理處通常會實施特別安排：升降機預約名額有限、泥頭清運時段集中、工人出入證數量受限。業主宜盡早遞交申請，預約好時段。如果多個單位用同一間承辦商，可以協調搬運時間，減少等候。

同期裝修亦令公用地方損壞責任較難界定。某段走廊有刮痕，可能涉及幾個單位嘅工人。所以開工前嘅相片記錄特別重要，有相片可以證明損壞唔係由你單位引起。

公契係業主之間同管理人之間嘅法律文件，規定大廈公用部分同各單位權利義務，喺土地註冊處註冊。裝修守則係管理處按公契授權訂立嘅具體執行規則，例如工時同保護板要求。兩者有衝突時，一般以公契為準。業主如果覺得某條守則不合理，可以透過業主委員會或者業主大會反映。

新盤入伙初期，通常未成立業主委員會，管理處由發展商委任嘅管理公司負責。按《建築物管理條例》，業主可以按程序召開業主大會、成立業主立案法團。成立後，業主對管理事務有更多參與權，包括監察各類按金同收費嘅處理。

如果打算裝修後出租，租客入住後再做小工程，同樣要遵守裝修守則，責任可能落喺業主身上。租約可以列明租客要遵守大廈守則。轉售時，管理費按金同其他按金點處理，要喺買賣合約同律師溝通清楚。

開工前可以問管理處：裝修按金金額同退款程序；工時同噪音工序時段；升降機預約方法；保護板規格；泥頭清運安排同收費；冷氣機同窗戶改動限制；工人出入證辦理方法；違規處理同扣款準則。將答案寫低，交俾師傅一份。

建立一個入伙文件夾：收樓文件、公契摘錄、裝修守則、裝修申請同批准、各類收據、相片記錄、管理處往來通知。呢個文件夾日後處理執漏、退按金、甚至賣樓都用得着。

裝修預算之外，另外預留一筆入伙雜費：按金、清理費、出入證費、保護板費等。按金雖然可退，但會佔用現金一段時間，退款可能要等完工檢查後幾個星期甚至更耐。如果同時要交樓價尾數同律師費，現金流要預早計好。

分清按金同收費、讀清公契同守則、開工前影相、合約列明責任，係保住裝修按金最實際嘅方法。

如果入伙後幾年先裝修，同樣要重新向管理處索取最新版本嘅守則，因為條款可能已經修訂。

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