公開說明
新盤收樓後先執漏定先裝修？責任分界、影原狀同開工次序全攻略
新盤收樓後幾時開工最穩陣？逐個工種拆解邊啲可以即做、邊啲要等執漏，附責任分界表同開工前存檔方法。
- 新私樓
- 收樓裝修
- 執漏
- 裝修次序
本篇目錄9 節
新盤裝修最常見嘅兩種失誤，方向剛好相反：一種係收匙第二日就落手拆廚櫃、鋪地板，之後發現窗邊滲水已經冇證據；另一種係等足半年保養期先開工，白白交多幾個月租。正確答案唔係「先A後B」，而係按工種嘅覆蓋風險分開處理。
消委會提醒，欠妥之處要喺買賣成交日期後六個月內書面通知賣方。換言之，你要保護嘅係「證明交樓時已有問題」嘅能力；唔影響呢個能力嘅工作，可以照做。GovHK 介紹購買一手住宅物業時，亦提到要小心檢查裝置、裝修物料及手工，同一般六個月保養責任期。
起：覆蓋風險先係真正嘅判斷標準
問自己一條問題：「呢項工程做完之後，原本嘅缺陷仲睇唔睇到？」
- 睇得到 → 可以並行。
- 睇唔到，但缺陷已經書面提出兼有清晰相片 → 可以考慮做，但要接受之後追討難度上升。
- 睇唔到，而且未檢查清楚 → 先停。
覆蓋測試要用喺每一個房間、每一個濕區，而唔係只問師傅「通常點做」。同一工序喺客廳可能係黃，喺浴室就可能係紅。
承：工種三色分級
| 顏色 | 工種例子 | 建議 |
|---|---|---|
| 綠 | 量度、設計、訂造櫃圖、揀物料、報價比較、管理處申請、保險 | 收樓即日可以開始 |
| 黃 | 油漆（牆身無滲色裂紋）、裝燈、窗簾路軌、獨立傢俬 | 先影全屋原狀，牆身檢查無問題後可做 |
| 紅 | 重鋪地板、拆換廚櫃、浴室翻新、封窗邊、做假天花、改電箱 | 相關位置執漏完成或書面提出並存檔後先做 |
紅色工種要特別小心浴室同廚房：防水層、喉管同去水都喺磚底，消委會個案中有工作平台地台去水斜度不足導致倒灌，業主書面要求後，賣方最終重造地台。如果業主早一步鋪咗新磚，呢類爭議就複雜好多。
邊界工序點判斷
窗簾路軌鑽天花：天花無滲水痕跡先做，否則升紅。全屋油漆：先檢查裂紋滲色，有問題先書面再油。換廚櫃門板留櫃身：櫃底喉管仍可見，屬黃；拆櫃身就變紅。淋浴屏唔拆地台：屬黃；要重鋪磚就變紅。
開工前嘅原狀存檔
紅黃工種開始前，做一次交接存檔：
- 每間房四面牆、天花、地台各影一張，再拍一段連續短片行勻全屋。
- 窗台、窗框、浴室牆腳、廚櫃底近拍。
- 電箱標籤、水錶電錶讀數、地漏同門檻特寫。
- 檔案按日期同房間命名，雲端同外置雙備份。
- 交一份俾裝修公司確認，寫入合約附件。
呢份存檔同時保護你同裝修公司：日後有問題，可以分清係交樓時已有，定係施工期間造成。
轉：法規同管理處會打亂你嘅次序
就算執漏處理好，以下幾樣都可能令紅色工種要再等：
- 改間隔：1823解釋，拆除單位內非結構牆屬豁免審批；但豎設或改動非結構牆如屬小型工程，要按制度喺開工前及／或完工後通知屋宇署。涉及結構牆、樑柱就要認可人士同註冊結構工程師入則。
- 開放式廚房：1823指出，如批准圖則顯示廚房牆門有耐火效能，就唔可以拆。
- 排水管改動：要委任訂明註冊承建商按小型工程制度進行，並妥善鋪防水層，免滲水落樓下。
- 噪音時段：遵守管理處手冊同環保署噪音規定，唔好以為新盤冇人住就可以夜晚打鑿。
香港建築師學會等機構嘅裝修指引亦提醒，管理處按金同鄰居投訴要預先處理；新盤入伙期呢啲問題更集中。
情境：兩星期要入住點排
第一至兩日：驗樓、首輪書面執漏、全屋原狀存檔。第三至五日：管理處申請、量度、落訂造櫃，同時等執漏回覆。第六至十日：只做綠色同確認過嘅黃色工序。紅色工序：未完成執漏就延期，或者接受追討難度上升並書面確認。唔好為趕入住喺未檢查浴室拆磚。
執漏師傅同裝修撞期
合約同管理處申請預留執漏開放日：邊啲日子優先畀發展商；裝修停工或只做其他房；停工日點計工期；維修後即日覆驗影相再繼續。
後悔對照
| 做法 | 後果 | 較穩 |
|---|---|---|
| 收匙翌日拆廚櫃 | 櫃底滲水難舉證 | 先檢查書面再拆 |
| 等足半年先開工 | 暫住成本上升 | 綠黃並行 |
| 只口頭同管理處講缺陷 | 未必算合約通知 | 書面交賣方 |
| 假天花未查就封 | 滲水要拆 | 先查留檢修口 |
合：開工前清單
下一步：比較裝修報價
收到裝修報價單之後，可以上載到 Homore 免費 AI 分析報價，逐項睇清楚做咩、漏咗咩、邊度寫得含糊，再自己決定同邊間公司傾。
FAQ
常見問題
收樓第二日開工得唔得？
可以做唔覆蓋缺陷嘅前置工作，例如量度、訂造圖同管理處申請；覆蓋地台牆身嘅工序，最好等相關執漏處理或至少書面提出並影低原狀。
發展商執漏師傅同裝修師傅撞期點算？
同管理處同收樓部預先講好開放時段，喺裝修合約寫明執漏日停工或讓位，費用點計要事先協定。
拆走發展商廚櫃會唔會影響保養？
廚櫃本身以及相關喉管嘅保養會變得難追。拆之前先檢查、記錄同提出所有相關欠妥。
改間隔要唔要等？
要先查圖則同規例。1823解釋，拆非結構牆屬豁免審批，但豎設或改動非結構牆如屬小型工程，要按小型工程監管制度通知屋宇署。
原狀短片有冇格式要求？
冇法定格式；重點係日期可辨、行勻全屋、近拍關鍵位置，並交裝修公司書面確認。
黃色工序失敗咗點算？
即停、補影原狀、書面更新執漏清單，再決定係繼續定改紅。
參考
參考資料（2026年10月核對）
- 消費者委員會｜一手樓準買家備忘錄：買樓後
- 消費者委員會｜新聞稿：新樓執修欠佳「手尾長」
- GovHK｜購買一手住宅物業
- 1823｜改間隔或用途要唔要屋宇署批准
- 屋宇署｜小型工程監管制度
- GovHK｜建築及裝修噪音
- 香港建築師學會等｜香港裝修指引（PDF）
本文只作資訊整理，唔係法律意見，亦唔係財務或投資建議。實際以你份買賣合約、公契、管理處規定、售樓說明書同相關法例為準。
下一步
有報價單，就逐項核對清楚
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