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租樓裝修攻略：業主同租客，維修同改動點樣講清楚

租樓想裝修、維修邊個俾錢？差餉物業估價署指出一般住宅租約嘅維修責任由雙方自由議定，所以租約點寫最重要。跟官方資料講清：書面同意、還原條款、結構改動、分間單位規管租賃嘅業主維修義務。

Homore 編輯6 個重點更新 2026-10-14

租樓
裝修合約
維修保養
裝修糾紛
驗收執漏

分析報價單內容

本篇目錄6 節

「冷氣壞咗邊個整？」「我可唔可以油過間房？」租樓最常見嘅拗撬，答案多數唔喺法例，而喺租約。差餉物業估價署講得清楚：除咗分間單位規管租賃嘅強制性條款，《業主與租客（綜合）條例》並無關於維修責任嘅條文，業主同租客可以自由議定。

一般住宅租約：三樣要寫入租約

條款	點解要寫
維修責任分界	法例冇預設分工；冷氣、熱水爐、窗、喉管邊個整、幾耐內整，要逐項寫
改動要書面同意	估價署 FAQ 指，租客未經業主同意改動處所結構，而租約冇相關條款時，業主可以按條例第 IV 部沒收租賃
還原	退租時要唔要拆返、油返原色、補釘孔，寫清楚就唔洗喺按金度拗

租客想裝修：開工前 5 步

列清單：想做咩（油漆、掛牆架、換燈、加插座）。
書面問業主：清單連相片，攞書面同意，寫埋退租還唔還原。
電同煤氣照規矩：加改插座、燈位要註冊電業承辦商（機電署）；完工後會有《完工證明書》（WR1），交俾業主一份（機電署 3.4）。
涉及結構嘅唔好做：結構改動要業主委任認可人士同註冊結構工程師向屋宇署入則（屋宇署），租客唔應自己搞。
問管理處：裝修時間同手續照大廈規定（睇管理處申請攻略）。

業主出租前裝修：要諗嘅嘢

交樓時影相、列設備清單，連同租約附件，日後先有得對。
冷氣、熱水爐等設備寫明係「業主提供」定「現狀交付」，維修責任跟住寫。
出租前做嘅工程照一般裝修規則，報價同驗收睇驗收清單攻略。

分間單位：規管租賃有強制維修責任

如果係條例第 IVA 部規管嘅分間單位租賃，估價署指業主要保養同維修僅供處所用嘅排水渠、污水渠、喉管、電線同窗；亦要保持業主提供嘅固定附着物正常運作，收到通知後盡快維修。業主唔履行，租客可以俾不少於 30 日書面通知終止租賃，或者可行時先自行維修再向業主追討；小額錢債審裁處處理不超過 $75,000 嘅申索。新界豁免管制屋宇唔屬呢個規管範圍。

租樓裝修清單

租約有維修責任分界表
改動已攞書面同意
還原要求已寫明
交樓相片同設備清單已簽
電力工程 WR1 已保存

合約同證據點留，睇裝修合約攻略；其他樓型睇樓型裝修總覽。

FAQ

常見問題

租樓冷氣壞咗邊個負責？

一般住宅租約嘅維修責任由雙方議定，睇租約點寫。分間單位規管租賃另有強制條款，業主要保持其提供嘅固定附着物正常運作。

租客可唔可以自己裝修？

可以同業主傾，最好攞書面同意。估價署 FAQ 指，未經業主同意改動處所結構，而租約冇相關條款時，業主可以沒收租賃。

退租要唔要還原？

法例冇統一規定，睇租約同業主書面同意入面點寫。開工前講清楚最好。

租客可唔可以油漆？

睇租約同業主意思。油漆唔涉及結構，但顏色、退租要唔要油返原色都應該書面講定。

同業主拗維修點算？

估價署指雙方解決唔到可以透過法律程序處理。涉及金額同條款解讀，先問律師或法律諮詢服務。

參考

參考資料（2026年10月核對）

呢度係一般資訊，唔係法律意見；租約條款同爭議請問律師。

下一步

有報價單，就逐項核對清楚

用 Homore 分析報價單內容，睇有寫、寫得含糊同未列嘅項目，再帶住具體問題問返公司。