牆身裂痕點處理？記錄變化、專業檢查同修補

• 髮絲裂紋、多方向細紋、非結構牆同結構構件之間嘅裂紋，屋宇署列為非結構性裂紋，可以先觀察，有需要先修。
• 穿入混凝土或承重磚牆、喺橫樑上、橫跨牆身、有銹漬、門窗框角斜裂，屬結構性裂縫跡象。
• 單位內嘅欠妥之處由業主自己委聘建築專業人士；公用部分就通知法團或管理公司。
• 新砌牆、新電線坑、木與牆夾口嘅收水裂紋，《香港裝修指引》講明保養期內會翻執，但唔保證根治。
• 結構性裂縫要先搵出成因再修補，唔可以批灰遮咗就算。

• 用同一角度、附日期及比例尺影相，保留修補前記錄。
• 問清檢查對象係批盪、間牆、外牆定結構，唔用一口價代診斷。
• 修補範圍列明底層處理、防水、還原及觀察安排，先處理原因。

屋宇署〈樓宇欠妥之處〉將常見問題分做四類，同牆身裂痕最有關係嘅係頭三類：

簡單講：幼、短、方向亂、只喺油漆或批盪表面，多數屬非結構性；長、直穿成幅牆、喺樑上、斜住由門窗角伸出、有啡色銹水，就要當結構問題處理。呢個只係初步分辨，唔代替專業檢驗——香港工程師學會嘅驗樓指南指，結構構件可以用目視，或者錘敲、保護層厚度測定、量度裂縫闊度等非破壞性方法檢驗，呢啲要專業人士帶工具做。

點解「非結構牆同結構構件之間」會裂？

好多單位嘅間牆係後砌嘅磚牆或板牆，同石屎柱、樑交接嗰條線，係兩種物料相接嘅位置。屋宇署將呢類裂紋列入非結構性一類，所以見到一條沿住樑底或柱邊嘅直線，未必等於結構出事。但如果裂紋闊咗、有水漬，就唔好再當表面問題。

唔同成因，處理方法完全唔同。以下按有出處嘅資料整理：

1. 新牆、新電線坑嘅收水裂紋

《香港裝修指引》第 1.10 節講明：新砌牆、新電線坑、木與木夾口位、木與牆身夾口位，油漆會出現收水裂紋，承辦方會喺保養期內翻執，但唔能夠保證根治。即係話，啱啱裝修完幾個月，沿住新開嘅電線坑出現一條直線，好大機會係呢種情況。

2. 滲水引致

屋宇署將「表面出現水漬或銹漬，或滲水」列為混凝土剝落嘅徵狀。如果裂紋附近有水印、油漆起泡、甚至有啡色銹水，問題可能唔止裂紋，而係水已經入咗去，要先處理水源。滲水涉及樓上樓下嘅話，責任同處理方式另有程序。

3. 結構構件受力或鋼筋生銹

香港工程師學會指南講混凝土局部修補時提到，要鑿走破損或鬆脫嘅混凝土直到露出堅固底層，再用合適沙漿填補，保護鋼筋免受氧化侵蝕；如果鋼筋直徑明顯減少，就要添補或更換鋼筋。換句話講，有銹漬嘅裂縫背後可能係鋼筋生銹膨脹，批灰遮咗只會遲啲再爆。

4. 外牆飾面問題延伸入屋

窗邊位置嘅裂紋，有時同外牆或窗框有關。屋宇署將外牆飾面破損列為另一類欠妥之處，例如批盪或飾面磚同牆分離、錘敲有空心聲。呢啲屬大廈外牆，處理要經法團或管理公司。

1. 側光照：用手電筒貼住牆身斜照，睇清裂紋走向、有冇分叉、係咪只喺表面。
2. 睇位置：喺牆中間、牆同樑柱交界、定係門窗角斜出嚟？對照上面個表。
3. 睇顏色：有冇水印、白色結晶、啡色銹漬？有就影相記低。
4. 畫記號：喺裂紋兩端用鉛筆畫一條短橫線，寫低日期。
5. 貼尺影相：用透明尺貼住裂紋影相，之後每隔幾個星期同一角度再影，比較有冇變長變闊。屋宇署對非結構性裂紋嘅建議正正係「繼續留意」，有記錄先知「情況有冇變」。
6. 查返係新定舊：如果係新裝修嘅牆，翻查報價單同保養期；如果係單位原有，查吓同層或上下層有冇類似問題。
7. 有懷疑就搵專業人士：出現結構性裂縫跡象，唔好自己鑿開嚟睇。

屋宇署講明，業主須承擔保養其單位以至公用部分嘅全部同最終責任：

屋宇署亦提醒，業主做修葺前應徵詢建築專業人士意見，包括聘請註冊承建商或註冊小型工程承建商。如果你住居屋或綠置居，房委會喺 10 年樓宇結構安全保證期內負責結構構件嘅修葺，包括混凝土剝落同裂縫；但批盪裂縫、牆身滲水、牆磚損毀等同整體結構穩定無關嘅損壞並唔包。

非結構性裂紋：一般做法

非結構性裂紋通常由裝修師傅批灰油漆處理，但做法各師傅唔同：會唔會沿裂紋鑿開、有冇貼網加強、批幾多層灰、油幾多層，都應該要求寫入報價，方便之後驗收。驗收可以用《香港裝修指引》第 2.9 節：喺距離牆身 1 米觀察顏色均勻、冇明顯掃痕沙眼，牆身冇裂紋；第 2.6 節：牆身批盪平直順滑、冇空鼓。

要留意兩點：

• 指引第 1.10 節講明「執灰翻油不會明顯改善平整度」，只係翻新效果；補完個位同周圍可能睇得出分別，想睇唔到通常要成幅牆油。
• 「剷底」唔包剷走紙巾灰或剷到見石屎，要咁做會另收費，要喺報價寫明。

結構性裂縫：先查因後修

香港工程師學會講得好直接：發現結構性裂縫要儘快詳細勘察，搵出成因並根治，然後先至修補裂縫。如果混凝土問題已深入結構內部，要局部或全部清拆重建，並聘請結構工程師等建築專業人士處理。呢類工程唔係一般裝修師傅批灰嘅範圍。

報價單要寫明

想比較唔同師傅嘅修補報價，可以先睇報價比較方法同報價術語。

1. 一見裂就批灰遮：有銹漬或滲水嘅裂縫，遮咗只係睇唔到，成因仲喺度。
2. 以為新裝修有裂即係偷工：新牆、新電線坑收水裂紋係指引預咗會出現嘅情況，應該用保養期處理，而唔係即刻當糾紛。
3. 自己鑿開結構牆睇：可能損壞結構構件；拆改結構要認可人士同註冊結構工程師（見屋宇署常見問題）。
4. 公用部分自己搵人整：外牆、樑柱屬公契公用部分嘅話，費用同責任應經法團或管理公司處理。
5. 冇記錄：冇日期同相片，之後好難證明裂紋係咪擴大，亦難同承辦方或管理處講。

• 用側光睇清走向、長度、位置
• 對照屋宇署分類：有冇深入結構、喺樑上、橫跨牆、銹漬、門窗角斜裂
• 裂紋兩端畫記號、貼尺影相、寫日期
• 檢查附近有冇水印、起泡、白色結晶
• 查返係咪新裝修嘅牆、保養期幾時完
• 判斷係單位內定公用部分
• 結構性跡象：搵建築專業人士；公用部分：通知法團或管理公司
• 修補報價寫明範圍、做法、油漆範圍、保養

收樓或執漏時想一次過睇晒其他位，可以配合驗收清單，保養期內點樣集中執漏可以睇保養期同執漏攻略。

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