賣樓前裝修值唔值？修漏、文件、預算同可見改善

• 先查違例建築工程：屋宇署可按《建築物條例》第 24 條發清拆令，命令會喺土地註冊處登記，構成物業第一押記。
• 違建可能令買方難借按揭，買方亦可能取消買賣並追討損失；監管局提醒買賣雙方簽臨約前先諮詢法律意見。
• 表格一第 2 部要求賣方申報：結構上增建或改建、政府或管理處要求嘅維修、以及要由買方負擔嘅工程費用。
• 舊冷氣機支架、晾衣架、小型簷篷（2010 年底前已存在）可以考慮經屋宇署檢核計劃處理。
• 冇官方資料證明翻新一定賣得更貴；要做就做小範圍、有文件、唔涉及違建嘅工程。

• 將必須修理、可改善觀感及可不做項目分列，先鎖總預算。
• 查清現有改動、維修令及相關文件，唔用新裝修掩蓋未確認問題。
• 比較工期、空置成本及交樓安排，避免為趕出售而留下半成品。

地產代理監管局通告 07-05 解釋：

• 未經建築事務監督事先批准嘅增建或改動，都可能構成《建築物條例》下嘅違建工程。
• 根據第 24 條，建築事務監督可以命令業主喺指定期限內清除違建；業主唔遵從，政府有權代做拆卸或改動，再向業主追討費用。
• 命令會喺土地註冊處登記，構成物業嘅第一押記，令建築事務監督有權出售物業。

對賣方嘅實際影響，監管局要求代理提醒：

代理亦應做土地查冊，確定有冇屋宇署拆卸或改動令登記，同埋係咪已經遵從。所以賣方自己都可以先問律師或代理，了解單位情況，再決定處理方法。改間隔、拆牆等改動，可以參考一房變兩房攻略入面講嘅申請要求。

物業資料表格（表格一）係香港住宅物業買賣用嘅表格，第 1 部包括法庭命令、建築命令、斜坡修葺令等資料；第 2 部係賣方陳述：

表格亦問物業係咪交吉出售，定係連租約出售。換言之，賣方喺放售前最好先問清楚管理處或法團：大廈有冇已決定或建議嘅維修工程、預算幾多、點樣分攤。監管局通告亦指代理應盡力督促賣方提供表格一第 2 部嘅資料。

好多舊單位窗外有冷氣機支架、晾衫架。屋宇署《小型工程監管制度》須知指，家居小型工程檢核計劃容許市民保留 2010 年 12 月 31 日前已存在嘅違例家居小型裝置，包括自外牆伸建嘅冷氣機支架、晾衣架同非混凝土小型簷篷：

1. 委任訂明建築專業人士，或註冊一般建築承建商、註冊小型工程承建商檢查。
2. 有需要時做糾正、鞏固或改動工程。
3. 完成後 14 日內向屋宇署交 MW06 同其他文件。

通過檢核嘅，除非安全狀況有變要即時執法，否則屋宇署唔會強制清拆。新裝或拆除呢類裝置就屬小型工程，詳見小型工程監管制度攻略。

政府同監管機構嘅資料冇講翻新會唔會令樓價上升，所以本文唔會話你「裝修一定賣得貴」。可以咁諗：

如果決定做，最好用清晰報價同合約，範圍寫清楚，避免拖延影響放售時間，可以參考裝修報價攻略總覽同裝修合約條款清單。如果打算先出租再賣，見出租單位裝修攻略。

1. 先花錢翻新，後發現有違建：違建可能影響交易，應先處理。
2. 以為冇人知就唔申報：表格一要求賣方陳述結構改動同維修工程。
3. 放售前做大型改動：可能涉及審批，反而增加問題。
4. 冇問管理處大廈維修：買方要負擔嘅費用要申報。
5. 冇留文件：無法證明工程按程序完成。

• 問律師或代理做土地查冊，查有冇屋宇署命令
• 檢查單位有冇結構改動、外牆加建
• 舊冷氣機支架、晾衫架考慮檢核
• 問管理處或法團有冇已規定或建議嘅維修工程同費用
• 整理 MW05／MW06、WR1、裝修合約收據
• 決定交吉定連租約出售
• 如要翻新：小範圍、有報價合約、預足時間
• 簽臨約前諮詢法律意見

• 小型工程監管制度攻略：邊啲要申報
• 一房變兩房攻略：加間隔牆要唔要入則
• 出租單位裝修攻略：放租前點裝先慳錢又耐用
• 裝修報價攻略總覽：由問價到分析報價單內容
• 裝修合約要寫咩？簽約前條款清單